Шпаргалка по "Истории"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

24. Основы страхования на рынке  недвижимости. Система страхования  на рынке недвижимости Республики  Беларусь.

Страхование – система мероприятий по созданию денежного (страхового) фонда за счет взносов его участников, из средств которого возмещается ущерб, причиненный дольщикам стихийными бедствиями; несчастными случаями; нарушением действующего законодательства, допущенным при оформлении регистрации сделки с объектами недвижимости; непреднамеренными ошибками риелторов, оценщиков и других профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком, третьим лицом, застройщиком. 

 Правила  страхования – условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект  страхования, перечень страховых случаев и исключений, при которых страховщик освобождается от ответственности. Правила страхования обычно излагаются в страховом полисе или составляют его неотъемлемую часть. Они входят в пакет документов, необходимых для лицензирования страховой деятельности.

Страховщик – страховая компания, принимающая на себя риск за определенную в договоре плату. Страхователь – физическое или юридическое лицо, передающее риск по договору страховщику. Страховая стоимость – действительная, фактическая стоимость объекта страхования. Страховая сумма – объявляемая при заключении договора сумма, на которую страхователь страхует свой интерес (в имущественном страховании она не должна превышать страховой стоимости объекта страхования).

В РБ осущ-ся след. виды страх-ния:

1. Обязат. страхование:

строений, принадлежащ. гражданам.

ответственности коммерч. орган-ций, осущ. риэлт. деятельность за причинение вреда в связи с  её осущ.

гражданской отв-ти временных (антикризисных) управляющих  в производстве по делу об эк-ой несостоятельности (банкротства)

гос. страхование

обязат. страхование  от несчастных случаев в производстве и профилактических заболеваний  и др. виды обязат. страхований.

2. Добровольное  страхование:

страхование имущества юр. лица

имущества граждан

строительно-монтажных  рисков

предпринимательских рисков

гражданской отв-ти за причинение вреда в связи  с осущ. проф. деят-ти и т.д.

3. Перестрахование

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

25. Сущность явления девелопмента. Основные понятия и принципы  девелопмента. Стадии девелопмента.

Девелопмента — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Стадии:

1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;

3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Одним из ключевых принципов девелопмента на сегодняшний  день является создание сильной команды  консультантов, способных работать качественно и успешно на всех стадиях проекта, начиная маркетинговым  исследованием, заканчивая эксплуатацией  зданий и реализацией площадей. Для  того чтобы привлечь таких специалистов в проект необходимо выложить довольно-таки серьезную сумму денег, однако, следует  отметить тот немаловажный факт, что  эти затраты всецело окупаются. Это вполне справедливо для любой  из стадий девелоперского проекта.

 

27.Особенности  управления объектом недвижимости. Особенности управления отдельными  видами недвижимости.

Управление нед-м имущ-ом – это  комплексный подход к развитию и  управлению недвижимости.

Управл-е недв. Может быть внутр. и внешним.

Вн. управл-е – это деятельность субъекта рынка недв-и, регламентир-ая ее собств. нормативными док-ми.

Внешн. управл-е  недв-ю – это  деятельность гос. структур или их уполномоченных, направленная на создание нормативной  базы и контроля за соблюдением всеми  субъектами рынка недв-ти установ-х  норм и правил.

С т. зр. роли недв-и выделяют 2 вида упрал-я:

1. коммерческое (недв-ть не используется собственником и не предназначенная для сдачи в аренду)
2. операционная недв-ть, т.е. это недв-ть, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций.

В завис-и от вида недв-и можно  выд. управление жилой и нежилой  недв-ю. Упр. жилой мож. быть типичное и специфичное. Упр. нежилой недв-ю  делится на 2 направл.: управл офисной  недв.(вокзалы,поликлин.) и управл. производств. комплексами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

26.Основные положения по управлению  объектами недвижимости. Цели и  принципы управления недвижимым  имуществом.  Субъекты и объекты  в системе управления недвижимостью. 

Общее управление объектом недв-и – это полный комплекс мероприятий, направленный на получение максимальной прибыли  для владельца собств-и.

Основные  цели управления рынком недвижимости: 
- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление  на рынке определенного порядка  и условий для работы всем  его участникам; 
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц; 
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание  условий для инвестиций, стимулирующих  предпринимательскую деятельность  в сфере производства;

- оздоровление  экологической среды, достижение  экономического роста, снижение  безработицы, решение жилищной  проблемы и других общественных  целей; 
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости; 
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Цель упр-я  недв-ю – ожидаемый рез-т от владения, распоряжения и пользования  соотв. объектом недв-и.

Осн. объектом упр-я явл. объект недв-и – юридич-и  обособленная часть недв-го имущества, сост. из земельного участка или  его доли и всех связанных с  ним зданий и сооруж (или их частей). В кач. объектов управл-я могут  выступать также и имущественные  комплексы.

Применительно к каждому объекту недв-и д.быть определена и зафиксирована цель, кот. он преследует

Субъектами  такого управления являются все участники  отношений этой недвижимости: владельцы, пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы, организации инфраструктуры и т. п.

Принципы  управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических  условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся  мировой опыт.  Применение профессион-го сист-го подхода способно создать  действенную систему управления недв-ю.  Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих  принципов управления.

Разделение  процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных  видов недвижимости - жилых и нежилых  помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость  информации обо всех участниках и  объектах рынка недвижимости для  принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества  — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных  актов. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке  и снижения их стоимости.

Разделение  полномочий между регулирующими  органами — нормотворчество и  нормоприменение — не должны вмещаться  в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной  собственности находятся в общем  совместном владении и пользовании  всего населения соответствующего региона.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

28. Сущность  и особенности ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование как важная  роль финансирования на рынке  недвижимости. Преимущества ипотечного  кредитования для кредитора и  заемщика.

Ипотека – залог недвижимого  имущества и иного имущества, приравненного к недвижимому, при  получении ссуды в кредитном  учреждении, дающий право кредитору  преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму  заложенного имущества 

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества.

С 1 января 2009 г. в РБ начал действовать  закон «Об ипотеке», согласно которому ипотека земельных участков, иного  имущества допускается лишь постольку, поскольку их оборот допускается  законодательными актами. Участки недр, водные объекты, леса не могут быть предметом ипотеки.                                                                        

Преимущества и недостатки ипотеки

1.Главным преимуществом ипотеки  все же остается то, что, вместо  долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества,  возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем,  доме.

2.Приобритаемое жильё, сразу  становится собственностью заемщика  и существует возможность зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи.

3.Ипотечное кредитование-это безопасная  операция. Нет никакого риска  утраты права собственности на  имущество, включаю случаи потери  заемщиком трудоспособности.

4.Заемщику ипотечного кредита  предоставляется имущественный  налоговый вычет, который снижает  процентную ставку по ипотеке  за счет того, что заемщик не  будет платить подоходный налог  с суммы, потраченной на покупку  жилья и с процентов по ипотеке. 

Изучим недостатки:

1.Пожалуй, самым существенным  недостатком ипотеки является  так называемая «переплата» за  квартиру, которая может достигать  порой до 100 % и более. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы:

а) Оплата услуг оценочной компании и нотариуса

б) Плата банку за рассмотрение заявки на кредит

в) Сбор за ведение ссудного счета 

Накладные расходы в общности могут  достигать 10% первоначального взноса на приобретение имущества.

2.Большинство банком предъявляет  к заемщикам ряд обязательных  документов, для возможности получения  ипотечного кредита, это:

а) Документальное подтверждение доходов

б) Наличие регистрации и российского  гражданства

в) Определенный стаж работы на одном  месте

г) Возможность представить поручителей  по кредиту и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

29.Виды ипотеки. 

В РБ ипотека может возникать  из договора  или на основании  законодательного акта при наступлении  указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения  какого обязательства признается находящимся  в ипотеке.

В мировой практике существуют следующие  виды ипотеки:

• оборотная (ипотека с выдачей залогового свидетельства);
• обеспечительная (книжная): ипотека записывается в земельную книгу;
• вторая ипотека (кредит под уже заложенную недвижимость);
• ипотека выплачиваемая (постепенно выплачивается в течение определенного количества лет);
• закрытая ипотека (запрещено досрочное погашение);
• ипотека «младшая» (ипотека, которая по правам уступает 1-му и имеет более высокую % ставку);
• нулевая ипотека (досрочная коммерческая ипотека с нулевым купоном, т.е. с выплатой процентов из основной суммы при погашении);
• обратная ипотека (ипотеч. кредит, по кот. заемщик периодически получает от  кредитора оговоренные суммы в зависимости от стоимости нед-ти; позволяет пополнить доходы владельцам собст-сти);
• ипотека обратная рентная (получение пожизн. ренты в обмен на постепенную утрату прав на нед-ть);
• ипотека открытая (залог, под который может быть получен дополнительный заем);
• ипотека первичная (форма долгосрочной ценной бумаги);
• ипотека последующая (залог объекта уже ранее сдаваемого);
• ипотека постоян. (в теч. всего срока платятся только %, а основная сумма выплач.единовременно по истечении срока кредитования);
• ролл-оверная ипотека (кредит с плавающей ставкой);
• ипотека с дифференцированными платежами;
• ипотека в зависимости от типа приобретаемой недвижимости (кредит на покупку комнаты; кредит на покупку квартиры; кредит на покупку загородной недвижимости; кредит на иные цели (ремонт) и др.)
• ипотека по предметам залога (земельный участок, жилой дом и т.д.).