Шпаргалка по "Истории"

 Административное  управление не связано с созданием  дополнительных материальных стимулов  или штрафных санкций. Оно основывается  на силе государственной власти  и включает в себя меры запрета,  принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: 1) системы  налогообложения имущества и  льгот (ставки налогов, освобождение от них); 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов; 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для  жилищ и строительства на коммерческой основе; 5) реализации государственных  целевых программ; 6) амортизационной  политики; 7) внешнеэкономической деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

19. Принципы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Объекты государственной  регистрации. Органы государственной  регистрации прав на недвижимость. Процедура государственной регистрации  прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним – юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество. Государственной  регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права  возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые  помещения, обособленные поверхностные  водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты. Основной задачей  государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости. Государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право может  быть оспорено только в судебном порядке. Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и  учету можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с  недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации  или учету. Государственной регистрации  подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).В  отличие от права собственности  вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем  правомочий их обладателям. Вещные права  —  это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования  наследуемого владения земельным участком и др.Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость:  сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств ,а аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

Четвертая группа объектов регистрации – действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства  право на него регистрируется на основании  документов, подтверждающих право пользования  земельным участком для создания объекта недвижимости или проектно-сметной  документации и описания объекта  незавершенного строительства.

Субъектами  государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, держатели прав на них (арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.

В систему  государственных организаций в  области государственной регистрации  входят: специально уполномоченный орган  государственного управления Республики Беларусь в области государственной  регистрации, подчиненный Правительству  Республики Беларусь (Госкомимущество), республиканская организация по государственной регистрации (ГУП  «Национальное кадастровое агентство»), территориальные организации по государственной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

20 Профессиональные участники ранка  недвижимости. Процессы и виды  деятельности (операции) на рынке  недвижимости.

Функционирование  рынка недвижимости обеспечивают также  профессиональные его участники: риелторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры  и другие посредники. Риелтор —  это лицо, которое занимается предпринимательской  деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с  недвижимым имуществом и правами  на него. Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и  индивидуальными предпринимателями  на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах  заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и  нежилыми помещениями и правами  на них.  
В перечень видов риелторской деятельности, были включены следующие операции:  
- продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

-деятельность  при совершении сделок купли-продажи,  дарения, обмена, мены жилых и  нежилых помещений (в том числе  и посредническая), по расселению  коммунальных квартир, отселению  жителей домов, подлежащих реконструкции; 

-деятельность (в том числе посредническая) по  сдаче в аренду жилых и нежилых  помещений, находящихся в собственности  как юридических, так и физических  лиц; 

-заключение  договоров купли-продажи жилых  помещений с пожизненным содержанием;

-деятельность (в том числе посредническая) по  сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности  юридических и физических лиц.

Риелторами  могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных  товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.  

21.Структура и виды предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости.

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится  к первой половине 90-х гг., когда  начал формироваться отечественный  рынок недвижимости. Характерными особенностями  развития рынка недвижимости в этот период являются:

потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами  как объект инвестиций с целью  извлечения прибыли лишь на завершающем  этапе;

Виды предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости обозначены цифрами: 
1 - брокераж (брокерская деятельность на РН) 
2 - оценка недвижимости (оценочная деятельность на РН)  
3 - банкинг (финансирование операций с недвижимостью, в т. ч. ипотечное кредитование) 
4 – девелопмент (создание и развитие объекта недвижимости)  
5 - редевелопмент (развитие территорий) 
6 - управление недвижимостью  
7-проектирование и строительство объектов недвижимости 
8– юридическое обеспечение операций на РН 
9 – страхование недвижимости, сделок с ней и профессиональной (гражданской) ответственности  
10 – создание и оборот ценных бумаг на РН (фондовый рынок жилищных облигаций, пулов закладных) 
11 – финансовый анализ инвестиционных проектов 
12 – анализ и прогнозирование тенденций РН 
13 - маркетинг и реклама на РН 
14 - информационное обеспечение деятельности на РН  
15 – исследования РН 
16 - образование и повышение квалификации персонала на РН 
17 – освещение проблем РН в СМИ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

22 Содержание и основные направления  риэлтерской деятельности. Регулирование  риэлтерской деятельности в Республике  Беларусь.

Риелтор —  это лицо, которое занимается предпринимательской  деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с  недвижимым имуществом и правами  на него.

Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными  предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного  лица гражданско-правовых сделок с  земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями  и правами на них.

Законодательством Республики Беларусь к работникам риэлтерских  организаций, непосредственно оказывающим  риэлтерские услуги, отнесены специалисты  по риэлтерской деятельности, которые  подразделяются на риэлторов и агентов  по операциям с недвижимостью.

Риэлтор имеет  право от имени организации оказывать  все риэлтерские услуги. Он должен иметь свидетельство об аттестации, которое выдается Министерством  юстиции Республики Беларусь сроком на пять лет специалисту, имеющему, как правило, высшее юридическое, экономическое  образование или образование  по строительной специальности. Кроме  этого, для получения свидетельства  необходимо иметь стаж работы по специальности, соответствующей образованию, либо в качестве агента по операциям с  недвижимостью не менее одного года. Для сдачи аттестационного экзамена необходимо изучить, какими правовыми  документами регулируется риэлтерская  деятельность, знать гражданское, жилищное, земельное, уголовное законодательство, владеть вопросами государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, нотариального  удостоверения сделок с недвижимым имуществом.  
В свою очередь, для работы агентом по операциям с недвижимостью сдача аттестационного экзамена не требуется. Однако полномочия агента в отличие от полномочий риэлтора ограничены.

 

31.Ипотечные продукты и их  характеристики. Анализ рынка ипотечного  кредитования в Республике Беларусь

Ипотечный кредитный  продукт — условия и характеристики типовых ипотечных кредитов, предоставляемых  тем или иным банком. У одного банка может быть несколько кредитных  продуктов. Например, «Классический», «Молодежный», «На улучшение жилищных условий» и т.п.

Ипотечное кредитование в Беларуси в последнее время  стало ограниченным базой законодательства. Кредитные возможности банков Беларуси ограничивает отсутствие необходимой  базы законодательства, которая контролировала и регулировала бы рынок ипотечного кредитования. Также ограничивает и  рост всего инвестиционного кредитования.

Для стимулирования и роста ипотечного кредитования в январе 2011 года было проведено  собрания, на котором обсуждались  все возможные методы повышения  ипотечное кредитование в Беларуси.

По их мнению, это вызвано тем, что многие банки  не дают гарантию по возврату кредитов. На данный момент не предусматривается  возможность выселения тех людей, которые отказываются оплачивать ипотечный  кредит на жилье.

Ипотечное кредитование должно учитывать низкий процент  ставки. Но в последнее время банки  Беларуси отказываются выдавать ипотечные  кредиты на жилье.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23. Основы оценки стоимости имущества.  Цели оценки недвижимости. Субъекты  отношений при оценке недвижимости. Принципы оценки стоимости недвижимости.

Оценка –  процесс и результат определения  стоимости недвижимости. Процесс  оценки – определенная последовательность процедур, используемая для получения  стоимости. Оценка стоимости- расчетная  или экспертная оценка стоимости  имущества или какого –либо имущ права, проводимая оценщиком  или  экспертом-оценщиком.

Главная задача оценки - оценить имущ права  владельца (рын стоимость) для возможной  последующей передачи этих прав.

Оценка различных  видов стоимости недвиж имущества  производится для следующих целей:

1)исполнение  права наследования или судебного  приговора; 2)купли/продажи или сдачи  в аренду;

3)внесение  объекта недвижимости в качестве  вклада в уставный фонд организации; 4)ипотечного кредитования; 5) для  переоценки основных средств;

6)для кадастровой  оценке; 7) для страхования; 8) для  ликвидации и т д.

4 группы принципов  оценки:

1.принципы  пользования:

-Принцип  полезности

-принцип  замещения 

- принцип  ожидания

2. принципы, связ с объектом недвижимости:

- принцип  остаточной продуктивности..

- принцип  вклада, или предельной продуктивности.

- принцип  возрастающей лил уменьшающейся  отдачи (доходности).

- принцип  сбалансированности, или пропорциональности.

- оптимальной  величины.

- принцип  экономического или оптимального  разделения имущ прав.

Оптимизация данных принципов предполагает: определение  потенциала объекта недвижимости; анализ возможностей рынка; правовая обоснованность застройки; технологическая обоснованность; финансовая обоснованность.

Субъектами  отношений при оценке недвижимости выступают, с одной стороны, физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные профессиональными оценщиками, с другой стороны, заказчики, т.е. потребители  их услуг..