Шпаргалка по "Истории"

1.Основные понятия и характеристики  недвижимости, как экономического  актива. Понятие недвижимого имущества  как материального (физического)  объекта и как комплекса экономико-правовых  и социальных отношений.

Недвижимость  – в соответствии с ГК РБ (130 статья) к недвижимости относят земельные  участки, участки недр, обособленные водные участки и все, что точно  связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

В 1714 году Петр 1 ввел понятие недвижимое имущество: земля, угорья, дома, заводы, лавки, фабрики, полезные ископаемые, находящиеся в  земле. 
Недвижимое имущество обязательно нужно регистрировать.

Недвижимое  имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому  имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся  над землей, так и построенные  под ней, например: шахты, мосты, плотины. К недвижимости относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

 

3. Основные фундаментальные свойства  недвижимости. Сущность объектов  недвижимости. Особенности недвижимости  как товара.

1). Полезность(способность  недвижимости удовлетворять потребности  владельца)Она определяется через  размер,площадь,благоустройство!

2).Ограниченность(недвижимое  имущество ограничено природой)

3).Фундаментальность(недвижимость-это  товар,который невозможно потерять,похитить,сломать  в обычных условиях)

4).Долговечность  (длительное время сохраняет свою  работоспособность) 5).Стационарность (прочная физ. связь с землей, перенесение объекта в пространстве  без нанесения объекту ущерба  невозможно) 6).Неповторимость (Каждый  объект недвижимости уникален  и обладает индивидуальными (определенными) 

 свойствами, которые присущи только этому  объекту) 7).Управляемость.

8).Устойчивая  тенденция к росту стоимости  (Стоимость недвижимости как товара  с течением времени неуклонно  возрастает из-за дефицита недвижимости  и прочих факторов.)

9.)Неравномерность  денежных потоков

10).Дифференциация  налогообложения

11).Многообразие  комбинаций вещных прав

12).Жесткая  регламентация оформления сделок

13).Ликвидность(способность  чего-либо обращаться в деньги)

Недвижимое  имущество как товар ? это:

• объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные  реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количест-венные характеристики;

• право  собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и  распоряжения;

• услуга ? возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для  жизни, осуществления бизнеса и  др.).

Недвижимые  вещи как товар включают в себя одновременно и благо, необходимое  потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование  ими практически невозможно. Эти  качества недвижимости проявляются  в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и  исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую  ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования  недвижимости для осуществления  определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного  потребления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Особенности отнесения материальных  объектов к недвижимым. Сущностные (родовые) и видовые (частные)  признаки объектов недвижимости

В отечественной  экономической теории и хозяйственной  практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие  основные фонды. К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного  назначения (здания, сооружения, жилые  помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние  насаждения и т. д.), которые в своей  натуральной форме функционируют  и используются в народном хозяйстве  на протяжении ряда лет и в течение  всего срока службы не теряют своей  потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) —  составная часть недвижимого  имущества, но это понятие является более узким, поскольку в составе  основных фондов не учитывается земля.

Основные  фонды делятся на материальные и  нематериальные. К материальным относятся  здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние  насаждения, продуктивный скот и т. д. Не являются основными фондами  временные сооружения, приспособления и устройства, затраты на возведение которых относятся на себестоимость  строительно-монтажных работ в  составе накладных расходов. Эта  классификация описывает практически  все типовые объекты основных фондов.

Каждый объект недвижимости имеет сущностные (родовые), позволяющие отличать их от движимых вещей, а также видовые (частичные) характеристики особенности объектов по однородным группам.

К сущностным относятся след. признаки:

1.степень  подвижности( объекты недвижимости  явл. Абсолютно недвижимыми или  не перемещаемые в пространстве. 
2. Связь с землей( как физической так и юридической) 
3. Форма функционирования: натурально-вещественная (размеры и площадь), стоимостная  
4. состояние потребительной формы в процессе использования( не потребляется, сохраняется его натруальная форма)

5. Длительность  кругооборота(долговечность). Многократное  использование, а земля- бесконечное  использование.

6. общественное  значение(затрагивание интересов  граждан и других собственников)

К видовым  относятся:

1.Техническая  и технологическая характеристики

2.местоположение, состояние

3.функция  назначения

Определяется  конкретными чистыми показателями в зависимости от вида недвижимости, целесообразное распространение особого  режима использования на другое имущество. 
Любой объект недвижимости существует в единстве: физ., эконом., соц., и правовых свойствах, каждая из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего).

 

7. Признаки, характеризующие объекты  коммерческой недвижимости, приносящей  доход.

Коммерческая  недвижимость может быть разделена  на:

1. приносящая  доход 
2.создающая условия для получения прибыли. 
К приносящим доход относятся магазины, торговые комплексы, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи.

Ко 2-м относятся  складские и логистические комплексы, индустриальные парки, объекты промышленного  назначения, логистические терминалы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Жизненный цикл объектов недвижимости. Жизненный цикл предприятия как  имущественного комплекса. Жизненный  цикл бизнеса. Жизненный цикл  недвижимости как физического  объекта. Стадии делового цикла.  Жизненный цикл недвижимости  как объекта собственности. Сроки  жизни недвижимости.

Жизненный цикл – время, в течении которого недвижимость существует как физический объект.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1)предпроектная  (начальная): анализ рынка недвиж., выбор объекта недвиж., формирование  стратегии, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной  документации.

2)проектирование: разработка финансовой схемы,  организация финансирования, выбор  архитектурно-инженерной группы, руководство  проектирования

3)строительство:  выбор подрядчика, координация ведения  строительных работ, контроль  качества строительства, контроль  расходов, сметных затрат

4)эксплуатация: эксплуатация , обслуживание, ремонт

5)закрытие: полная  ликвидация первоначальных и  приобретённых функций, снос/качественно  новое развитие.

ЖЦ недвижимости подчиняется определенным закономерностям  и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни - это период прибыльного  использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость  недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической  жизни объекта. Он заканчивается, когда  улучшения уже не вносят вклад  в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический  срок жизни - это период реального  существования объекта в функционально  пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличивается за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической  сохранности объекта, его состоянию  на момент сделки, оценки. Эффективный  возраст может быть больше или  меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст - это период от дня ввода  объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся  срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

Физический  и экономический сроки жизни  зданий имеют объективный характер, который можно регулировать.

 

8.Характеристика объектов коммерческой  недвижимости, создающих условия  для получения прибыли. Особенности  предприятия как особого объекта  недвижимости.

Коммерческая  недвижимость может быть разделена  на:

1. приносящая  доход 
2.создающая условия для получения прибыли. 
К приносящим доход относятся магазины, торговые комплексы, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи.

Ко 2-м относятся  складские и логистические комплексы, индустриальные парки, объекты промышленного  назначения, логистические терминалы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Общие признаки классификации  объектов недвижимости. Объекты  классификации недвижимости, признаки  классификации, методы.

Классификация- это распределение множества  объектов недвижимости на их подмножества: по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. 
Методы классификации:

1.Иерархический  (последовательное разделение множества  недвижимых объектов на соподчиненные  группы. 
2.Фасетный- предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на разделенные группы (независимые)

Классификация признаков:

1. По происхождению  все объекты недвижимости можно  разделит на: 
а)природные: 
- свободные земельные участки(все виды земель, которые предназначены для постройки) 
- природные объекты для эксплуатации места рождений 
б)искусственные:

- жилой фонд

- нежилой  фонд ( коммерческие, общественные, промышленные  объекты)

2. По протяженности  в расположении:

- земельные  массивы

- отдельные  земельные участки 
- комплексы зданий и сооружений 
- жилой многоэтажный дом 
- жилой одноквартирный дом 
- секция(подъезд) 
- этаж в секции

- квартира

- комната

- летняя дача

3. По готовности  к использованию:

- готовый  объкт

- объект требующий  реконструкции или капитального  ремонта

- незавершенный  строительством объект

 

6.Основные характеристики жилых  объектов недвижимости.

1.в зависимости  от предпочтений целевых групп(маркетинговый  подход) 
Классификация: 
- жилье высокой степени комфортности 
- жилье повышенной комфортности

- типовое  жилье(жилье эконом класса)

- жилье низших  потребительских качеств(низший  эконом класс)

2. Градостроительные  ориентиры

- дома старого  фонда(дома которые сохранились  после войны)

- дома которые  были построены с 1917 по 1930 года

- «Сталинские  дома» (дома которые построены  в престижных районах, удалены  от промышленных зон) 
- «Хрущевки» - 60 гг. 20 века. 
- дома второго поколения индустриального самостроения (70-е, 80-е гг.) 
- современные жилые дома 
3.в зависимости от материала наружных стен. 
- кирпичные