Развитие профессиональных и специальных компетенций юриста в сфере гражданского и арбитражного процесса

Таким образом, с 15 января 2011 года ООО «Мега-Инвест»  не осуществляет пользование вышеуказанным  сооружением, помещение освобождено, и на момент передачи не было обременено правами третьих лиц. ООО «Мега-Инвест» вынуждено было досрочно расторгнуть Договор аренды от 05 ноября 2004 года, в виду того, что использовать данное арендованное имущество по назначению в соответствии с п. 1.1. Договора («для торговой деятельности»)  не представляется возможным в виду его существенных недостатков, которые не были оговорены ответчиком при передаче арендованного имущества и не могут быть устранены без несоразмерных расходов со стороны истца¹. Однако, ответчик не желает принимать арендованное имущество и досрочно расторгать Договор аренды от 05 ноября 2004 года в соответствии с п. 5.5. Договора, в виду невозможности его использования, вследствие этого истец вынужден был обратиться в арбитражный суд.

  

 

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 612, 620  ГК РФ, 125-126 АПК РФ,

ПРОШУ СУД:

1. Расторгнуть досрочно Договор аренды от 05.11.2004 г., заключенный между ООО «Мега-Инвест» и ЗАО «СПЭРО-ЛТД», в соответствии с подп. «б», «в» п. 5.5. данного Договора, в связи с существенными недостатками арендованного имущества, препятствующие использованию сооружения в соответствии с установленными целями для торговой деятельности.
2. Обязать Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области произвести регистрацию прекращения аренды по договору от 05 ноября 2004 года, зарегистрированного Учреждением по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тюменской области 10 декабря 2004 года, номер государственной регистрации сделки 72-01/01-265/2004-181.

 

 

Приложение:

1. Почтовая квитанция об отправке копии искового заявления и прилагаемых документов, отсутствующих у ответчика, ЗАО «СПЭРО-ЛТД».
2. Копия доверенности представителя.
3. Копия Договора аренды от 05 ноября 2011 г.
4. Копия Дополнительного соглашения № 1от 27.07.2005 г. к договору аренды б/н от 05.11.2004 г.
5. Копия Дополнительного соглашения от 19.08.2008 г. к договору аренды б/н от 05.11.2004 г.
6. Копия Дополнительного соглашения № 3 от 15.06.2009 г. к договору аренды б/н от 05.11.2004 г.
7. Копия Дополнительного соглашения № 4 от 20.08.2010 г. к договору аренды б/н от 05.11.2004 г.
8. Копия Дополнительного соглашения № 5 от 20.08.2010 г. к договору аренды б/н от 05.11.2004 г.
9. Копия Договора субаренды нежилых помещений от 01 февраля 2010 года № 09/10 между ООО «Мега-Инвест» и ООО «Элемент-Трейд-Тюмень».
10. Копия Предписания № 752/1/630 ОГПН по Калининскому району от 25 ноября 2010 года.
11. Копия Письма ООО «Элемент-Трейд-Тюмень» от 26.11.2010 года.
12. Копия Уведомления ООО «Мега-Инвест» от 02 декабря 2010 года.
13. Копия Сообщения ЗАО «СПЭРО-ЛТД» от 13 декабря 2010 года (на письмо ООО «Мега-Инвест» от 02.12.2010 года).
14. Копия Письма ООО «Мега-Инвест» с требованием о расторжении договора от 30 декабря 2010  года.
15. Копия Уведомления ООО «Мега-Инвест» от 13 января 2011 года № 49 о дате передачи сооружения.
16. Копия Письма ЗАО «СПЭРО-ЛТД» № б/н от 15.01.2011 года.
17. Копия Сопроводительного письма ООО «Мега-Инвест» от 15 января 2011 года о передаче документов.
18. Копия Сопроводительного письма ООО «Мега-Инвест» от 15 января 2011 года о передаче ключей от помещения.
19. Расписка ЗАО «СПЭРО-ЛТД» от 18 января 2011 года о получении ключей от помещения.
20. Копия Протокола осмотра доказательств нотариусом с фотографиями.
21. Копия Письма ООО «Мега-Инвест» от 17 января 2011 года № б/н.
22. Копия свидетельства о государственной регистрации ООО «Мега-Инвест».
23. Копия свидетельства о постановке ООО «Мега-Инвест» на налоговый учет.
24. Копия выписки из ЕГРЮЛ по ООО «Мега-Инвест».
25. Копия документа, подтверждающий полномочия Жеребцова А.Л.

 

 

 

 

 

 

 

Представитель по доверенности                                                           Тарасов А.Г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

101/2011-55303(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 46-38-93, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

 

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е  Ш Е Н И Е

г. Тюмень                                                                                   Дело № А70-2089/2011

22 сентября 2011 года

Резолютивная часть решения  объявлена 16 сентября 2011 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 сентября 2011 года.

Арбитражный суд Тюменской области  в составе судьи Лазарева В.В. при ведении протокола секретарем Тузмухаметовой Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Мега-Инвест» к ЗАО «СПЭРО-ЛТД» о расторжении договора аренды, и встречному иску

ЗАО «СПЭРО-ЛТД» к ООО «Мега-Инвест» о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,

3-и лица: ООО «Элемент-Трейд-Тюмень» и Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии  по Тюменской области,

при участии в заседании до и  после перерыва:

от ООО «Мега-Инвест»: Тарасов А.Г., доверенность от 11.03.2011г.,

от ЗАО «СПЭРО-ЛТД»: Черепанов П.В., директор, протокол № 1 от 18.07.2008г. и

Рыльчиков В.В., доверенность от 17.03.2011г.,

от 3-х лиц:

от ООО «Элемент-Трейд-Тюмень: не явка, извещены (почтовое уведомление  № 10866),

от Управления Росреестра: не явка, извещены (почтовое уведомление № 10868),

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест» (далее ООО «Мега-Инвест») обратилось в арбитражный суд  Тюменской области с иском  к закрытому акционерному обществу «СПЭРО-ЛТД» (далее ЗАО «СПЭРО-ЛТД») о расторжении договора аренды от 05.11.2004г. и обязании Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области произвести регистрацию прекращения аренды по указанному договору (т.1 л.д.2-6).

В свою очередь ЗАО «СПЭРО-ЛТД» обратилось в арбитражный суд Тюменской области с встречным иском к ООО «Мега-Инвест» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 8 953 630 рублей 74 копеек и задолженности по коммунальным платежам в размере 88 710 рублей 95 копеек (т.1 л.д.119-122).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд-Тюмень» (далее ООО «Элемент-Трейд-Тюмень») и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее Управление Росреестра).

По ходатайству представителя  ООО «Мега-Инвест» производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А 70-3795/2011 (т.2 л.д.101).

Определением арбитражного суда Тюменской области от 13.09.2011г. производство по делу № А70-2089/2011 возобновлено и начато судебное разбирательство.

В судебном заседании 13 сентября 2011 года объявлялся перерыв до 16 сентября 2011 года, по окончанию которого разбирательство по делу было продолжено с участием тех представителей сторон.

Представители ЗАО «СПЭРО-ЛТД» дважды уточняли исковые требования, в итоге просили взыскать с ООО «Мега-Инвест» задолженность по арендным платежам в размере 11 743 332 рублей 33 копеек и задолженность по коммунальным платежам в размере 88 710 рублей 95 копеек.

Представитель ООО «Мега-Инвест»  поддержал исковые требования, которые  со ссылками на статьи 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что арендованное имущество по договору аренды от 05.11.2004г. имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию, а в о встречном иске ЗАО «СПЭРО-ЛТД» о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам просил отказать по основаниям отзыва на встречное исковое заявление и дополнении к нему (т.2 л.д.83-89).

Представители ЗАО «СПЭРО-ЛТД» поддержали встречные исковые требования, которые со ссылкой на статьи 9, 309, 310, 421, 450, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ООО «Мега-Инвест» по собственной инициативе незаконно покинуло арендованное помещение в период действия договора от 05.11.2004г., не использование его в период действия договора аренды не освобождает арендатора от обязанности внесения арендной платы. В удовлетворении первоначального иска просили отказать по основаниям, изложенным во встречном иске и отзыве на исковое заявление ООО «Мега-Инвест» (т.1 л.д.119-122).

ООО «Элемент-Трейд-Тюмень» представило  отзывы на первоначальный и встречный иски, в которых просило первоначальный иск удовлетворить, а во встречном

иске отказать (т.2 л.д. 90-92).

В своем ходатайстве от 12.09.2011г. Управление Росреестра просило решение  по заявленным исковым требованиям принять на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что первоначальный иск ООО «Мега-Инвест» и встречный иск ЗАО «СПЭРО-ЛТД» следует удовлетворить частично каждый по следующим основаниям.

Материалы дела свидетельствуют о  том, что 05 ноября 2004 года между ЗАО «СПЭРО-ЛТД» (Арендодатель) и ООО «Мега-Инвест» (Арендатор) был заключен договор аренды (далее Договор аренды), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование отдельно стоящее сооружение общей площадью 3626,60 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, дом 39-а, строение 6 (далее Сооружение), в целях осуществления Арендатором торговой деятельности (том 1, л.д. 8-12).

Срок действия Договора аренды установлен с 05 ноября 2004 года по 05 ноября 2012 года (п ункт 1.4), Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество 10 декабря 2004 года.

01 февраля 2010 года между ООО  «Мега-Инвест» (Арендатор) и ООО  «Элемент-Трейд-Тюмень» (Субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений № 09/10 (далее Договор субаренды), по условиям которого Арендатор обязался передать во временное владение и пользование Субарендатору торговые площади в агазине «Монетка»: нежилые помещения общей площадью 3626,6 кв.м., находящиеся по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д.39А, стр.6, а Субарендатор обязался принять их на условиях настоящего Договора субаренды. На арендуемых торговых площадях Субарендатор осуществляет деятельность по реализации продуктов питания и промышленных товаров (т.1 л.д.19-20).

В обоснование своих исковых  требований ООО «Мега-Инвест» указало  на то, что в результате проведенной отделом государственного пожарного надзора по Калининскому АО г. Тюмени проверки были выявлены недостатки арендуемого Сооружения, которые препятствуют использованию его для осуществления торговой деятельности.

Ссылаясь на данное обстоятельство, ООО «Мега-Инвест» полагает, что  договор аренды от 05.11.2004г. должен быть расторгнут на основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно – в связи с обнаружением недостатков, препятствующих использованию арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам.

Суд установил, что 25 ноября 2010 года после  проведения внеплановой проверки инспектором отдела государственного пожарного надзора по Калининскому АО г. Тюмени УГПН ГУ МЧС РФ Тюменской области Долженко И.А. Субарендатору ООО «Элемент-Трейд-Тюмень» было выдано Предписание № 752/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности в магазине ТС «Монетка», находящемуся по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 39а, строение 6 (т.1 л.д.23-25).

02 декабря 2010 года ООО «Мега-Инвест»  направило в адрес ЗАО «СПЭРО-ЛТД» Уведомление об имеющи хся недостатках переданного в аренду Сооружения, о своем намерении расторгнуть договор аренды от 05.11.2004г. и возвратить Сооружение по акту приема-передачи, а 30 декабря 2010 года направило требование о расторжении Договора аренды с 15 января 2011 года и принятии ЗАО «СПЭРО-ЛТД» помещения (т.1 л.д. 27, 29).

13 декабря 2010 года от ЗАО «СПЭРО-ЛТД» по факсимильной связи ООО «Мега- Инвест» получило сообщение об отказе расторгнуть Договор аренды досрочно во внесудебном порядке (т.1 л.д.30-31).

Отказ ЗАО «СПЭРО-ЛТД» от расторжения  Договора аренды во внесудебном порядке и принятия Сооружения из аренды послужили ООО «Мега-Инвест» основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Пункт 5.5. Договора аренды от 05.11.2004г. также  предусматривает, что он (Договор) может быть расторгнут по инициативе Арендатора в случае, если Сооружение имеет препятствующие его использованию в соответствии с установленными целями недостатки, которые не были заранее известны Арендатору, и не могли быть обнаружены Арендатором во время осмотра Сооружения при заключении настоящего договора.

Суд считает, что переданное в аренду Сооружение не соответствует противопожарным правилам, что препятствует его использованию в качестве магазина по реализации продуктов питания и промышленных товаров.

Этот вывод подтверждает и Заключение СА № 172-2011 независимой оценки рисков в области пожарной безопасности на объекте защиты: нежилое отдельно стоящее здание по ул. Кремлевской, д.39а, строение 6, проведенной экспертной комиссией ООО «БАСТИОН» (т.1 л.д.66-82).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требование ООО «Мега-Инвест»  о расторжении договора аренды от 05 ноября 2004 года, заключенного между ООО «Мега-Инвест» и ЗАО «СПЭРО-ЛТД», является обоснованным и подлежащим удовлетворению. В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Требование ООО «Мега-Инвест» об обязании Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области произвести регистрацию прекращения аренды по договору от 05.11.2004г. вытекает из административно-правового спора, поскольку предполагает отказ регистрирующего органа совершить определенные действия, обжалование которых регулируются нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с этим указанное требование не может быть разрешено в рамках заявленного иска ООО «Мега-Инвест» и поэтому удовлетворению не подлежит.