Жилищный кооператив

Жилищный  кооператив (жилищно-строительный кооператив) — некоммерческое объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации жилого дома, в котором право собственности на жилой дом принадлежит кооперативу, а граждане — члены кооператива обладают правом владения и пользования закрепленными за ними помещениями, в отдельных случаях — правом распоряжения в установленном порядке и участвуют в расходах на содержание жилого дома/

Граждане могут образовывать жилищные и жилищно-строительные кооперативы и вступать в них. Существенных отличий между двумя названными видами кооперативов не имеется.

Жилищные кооперативы предназначены для объединения денежных средств граждан, для приобретения готового жилья, в дальнейшем в нем его членам предоставляются квартиры или иные жилые помещения.

Жилищно-строительные кооперативы образуются для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива.

 В жилищно-строительных кооперативах вследствие этого неизбежно будут возникать правоотношения с их участием, целью которых будет являться способствование реализации основной потребности граждан — в жилье. К их числу можно отнести подрядные отношения, отношения по купле-продаже строительных материалов, организационно-управленческие правоотношения. После завершения строительства жилого дома жилищно-строительный кооператив приобретает статус жилищного кооператива.

Режим управления жилищным (жилищно-строительным) кооперативом в  целом такой же, как и управления кооперативом собственников жилья. То есть, преимущество отдается коллегиальному решению вопросов деятельности кооператива большинством голосов его членов, хотя текущие вопросы его деятельности могут решаться и единоличным исполнительным органом.  В статье 54. Закона Республики Казахстан указаны условия членства в ЖК и ЖСК.

Численность членов жилищного или жилищно-строительного  кооператива не может быть менее трех граждан, достигших совершеннолетия. Наличие собственного жилища не служит препятствием вступления в ЖК или ЖСК, если иное не предусмотрено уставом конкретно взятого кооператива. Также, если иное не предусмотрено уставом кооператива, не ограничивается количество и размеры помещений (квартир), которыми вправе пользоваться члены кооператива (все зависит от размеров паевых взносов). Членство в ЖК или ЖСК и обладание там квартирами лишает граждан права на получение социального жилья, более того они подлежат выселению из расположенного в том же населенном пункте жилища, входящего в состав государственного жилищного фонда. Члены ЖК или ЖСК имеют право на распределение между ними жилых помещений пропорционально внесенных или вносимых паевых взносов. При этом решение о распределении жилых помещений как один из наиболее важных вопросов функционирования кооператива производится решением общего учредительного собрания членов кооператива. Также решением общего собрания кооператива определяются сроки внесения паевых взносов (образования паенакоплений) и их объемы. В любом случае первоначальный взнос должен составлять не менее одной трети паевого взноса.

Экономическая основа функционирования ЖК и ЖСК заключается в том, что, объединяясь, граждане добиваются удельного удешевления строительства и эксплуатации жилья. Кроме того, в статье 55 заложены основы политики, направленной на поддержку ЖК и ЖСК, которая, однако, не имеет достаточного механизма практической реализации. Речь идет о том, что кооперативы должны иметь возможность получать в установленном законодательством порядке денежные ссуды и иную материальную помощь от государства. Минимально требуется хотя бы льготное кредитование строительства жилья путем кооперирования. Не исключено, что ЖК и ЖСК будут получать материальную помощь от юридических лиц, основанных на негосударственной форме собственности и граждан.

Статья 52. Образование  жилищных и жилищно-строительных кооперативов

1. Граждане вправе вступать в жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
2. Жилищные кооперативы образуются для приобретения жилого дома, в котором квартиры либо иное жилое помещение предоставляются членам кооператива.
3. Жилищно-строительные кооперативы образуются для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива.  
   После завершения строительства жилого дома жилищно-строительный кооператив приобретает статус жилищного кооператива.
4. Управление жилищным (жилищно-строительным) кооперативом осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом для управления кооперативом собственников помещений (квартир)/

Cтатья 53. Условия членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах

1. Численность членов жилищного или жилищно-строительного кооператива не может быть менее трех граждан, достигших совершеннолетия.
2. Наличие собственного жилища не служит препятствием вступлению в жилищный или жилищно-строительный кооператив, если иное не предусмотрено уставом указанного кооператива.
3. Количество помещений (квартир), которыми вправе пользоваться член кооператива, а также их размеры не ограничиваются, если иное не предусмотрено уставом кооператива.
4. Члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, получившие в пользование кооперативную квартиру (жилое помещение), подлежат выселению из расположенного в том же населенном пункте жилища, входящего в состав государственного жилищного фонда.

Статья 54. Предоставление члену кооператива жилого помещения 

1. Распределение между членами жилищного или жилищно-строительного кооператива жилых помещений производится решением общего учредительного собрания членов кооператива в соответствии с суммой внесенных или вносимых паевых взносов.  
   Размер паевых взносов устанавливается в соответствии с долей члена кооператива, определяемой отношением полезной площади предоставляемого ему помещения (квартиры) к общей площади дома.
2. Решением общего учредительного собрания кооператива определяются сроки внесения паевых взносов (образования паенакоплений). Первоначальный взнос должен составлять не менее одной трети паевого взноса.

Статья 55. Финансовая (кредитная) поддержка жилищных (жилищно-строительных) кооперативов

1. Жилищный и жилищно-строительный кооперативы могут получать в установленном законодательством порядке денежные ссуды и иную материальную помощь от государства, юридических лиц, основанных на негосударственной форме собственности, граждан.
2. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы могут также получать кредиты на общих основаниях.

Статья 56. Устав  жилищного (жилищно-строительного) кооператива 

1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы действуют на основании устава, принятого на общем учредительном собрании членов кооператива.  
   На собрании должно присутствовать не менее двух третей лиц, вступающих в члены кооператива, или их доверенных лиц.  
   Устав может быть принят большинством в две трети голосов участников общего учредительного собрания.
2. 2. Уставом кооператива должны предусматриваться:
1. сведения, установленные статьями 41 и 108 Гражданского кодекса Республики Казахстан;
2. размер вступительных и иных взносов;
3. порядок сдачи жилого помещения внаем или использования его по нежилому назначению;
4. условия вселения в жилое помещение временных жильцов;
5. порядок пользования жилыми помещениями при разделе паенакопления;
6. порядок и условия передачи прав и обязанностей члена кооператива другим лицам;
7. иные условия пользования жилыми помещениями в доме.

Статья 57. Регистрация  кооператива и принадлежащей  ему недвижимости

1. Жилищные и жилищно-строительные  кооперативы должны быть зарегистрированы  в порядке, установленном для регистрации юридических лиц.

2. С момента регистрации  кооператив приобретает права  юридического лица.

3. Принадлежащее кооперативу  на праве собственности недвижимое  имущество, в том числе жилой  дом, должно быть зарегистрировано  в порядке, установленном для  регистрации недвижимости.  
При этом регистрируется каждая квартира (жилое помещение) и нежилое помещение в жилом доме, предоставляемые в пользование каждому члену кооператива.

Статья 58. Права  членов семьи члена кооператива 

1. Круг членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива определяется в соответствии со статьей 21 настоящего Закона.
2. За супругом члена кооператива может быть признано право на часть паенакопления, если платежи в паенакопление производились в период совместной супружеской жизни, если иное не оговорено соглашением между ними.
3. Право на паенакопление может быть признано за наследником умершего члена кооператива.
4. Члены семьи члена кооператива, имеющие право на часть паенакопления, пользуются в отношении используемого помещения такими же правами и обязанностями, как и член кооператива.  
   Другие члены семьи члена кооператива пользуются правом постоянного проживания (пользования) в помещении члена кооператива.

Статья 59. Прекращение  членства в кооперативе 

Членство в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе прекращается в случаях:

1. добровольного выхода из кооператива;
2. непригодности помещения (квартиры) для дальнейшего использования, вызванной стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами;
3. смерти члена кооператива;
4. исключения из кооператива.

Статья 60. Последствия  выхода из кооператива 

1. При выходе члена кооператива из его состава, до внесения им полной суммы паевого взноса, преимущественное право на вступление в кооператив приобретает проживающий в квартире член семьи, имеющий право на часть паенакопления.
2. Член кооператива, выбывший из него, может указать, с согласия члена семьи, имеющего право на часть паенакопления, другое лицо, которому он желает передать права и обязанности члена кооператива.  
   Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив.
3. В иных случаях преимущественное право переходит к другим членам семьи, оставшимся проживать в квартире, один из которых по общему согласию семьи вступает в кооператив. При недостижении согласия вопрос решается общим собранием кооператива.

Статья 61. Исключение из кооператива 

Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива может быть исключен из кооператива в судебном порядке  в случаях:

1. систематического разрушения или порчи помещения, а также иного имущества кооператива;
2. систематического нарушения правил общежития, если это делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире (жилом доме) или использование нежилого помещения в доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;
3. в других случаях, предусмотренных уставом кооператива.

Статья 62. Последствия  исключения из кооператива 

1. При исключении из жилищного (жилищно-строительного) кооператива по подпунктам 1) и 2) статьи 61 настоящего Закона бывший член кооператива подлежит выселению из кооперативной квартиры без предоставления другого помещения.
2. За исключением из кооператива по указанным основаниям следует также выселение без предоставления другого помещения членов семьи бывшего члена кооператива и других лиц, пользовавшихся помещением, также виновных в нарушении правил общежития, разрушении (порче) жилища (помещения) либо иного имущества кооператива.  
   Остальные члены семьи исключенного из кооператива сохраняют право проживания (пользования) в помещении при условии, что один из них становится членом кооператива. При этом преимущественным правом вступления в кооператив пользуются члены семьи, имеющие право на часть паенакопления.
3. Если в разрушении (порче) имущества или нарушении правил общежития виновны лишь члены семьи члена кооператива, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат только виновные лица.
4. При установлении в уставе кооператива дополнительных оснований исключения из кооператива в нем также должны быть указаны соответствующие последствия исключения.

Статья 63. Внесение членом кооператива полной суммы  паевого взноса за квартиру (помещение)

1. Внесение полной суммы паевого взноса служит основанием для приобретения членом кооператива права собственности на кооперативную квартиру (помещение).
2. Собственник квартиры (помещения) обязан зарегистрировать ее в порядке , установленном для регистрации недвижимости.
3. При появлении в кооперативном жилом доме одной или более квартир (помещений), принадлежащих на праве собственности членам кооператива, собственность на весь дом в целом приобретает признаки кондоминиума.
4. Член жилищного кооператива, приобретший право собственности на свою квартиру (помещение), сохраняет все остальные права и обязанности члена кооператива.
5. При выходе собственника бывшей кооперативной квартиры (помещения) из кооператива за ним сохраняются права пользования имуществом кооператива, находящимся вне пределов квартиры (помещения), а также все обязанности по содержанию такого имущества и исполнению решений органов управления кооператива, не затрагивающих его права собственности.