Заключение договора на торгах и аукционах

Конкурсная форма торгов предполагает выбор победителя, предложившего  лучшие условия, которые определяются конкурсной комиссией.

Торги в форме конкурса являются удобным способом для их инициатора выбрать контрагента  с наиболее оптимальными условиями  сделки. Смысловое значение термина  «конкурс» сводится к соревнованию, состязанию, конкуренции с целью  выявить наилучших участников. В  судебно-арбитражной практике справедливо отмечается, что конкурс - это мероприятие, целью которого является определение лиц, наиболее способных к оптимальному решению поставленной задачи.⁴

На конкурсных торгах победителем  считается лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора, использования  имущества. Критерии отбора устанавливает  заранее сформированная конкурсная комиссия, в которую могут входить  не только сотрудники заказчика торгов, но и любые лица, которые имеют  научный авторитет, профессиональную репутацию, считаются специалистами  в определенной области. К этим критериям, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие  необходимого оборудования, опыт работы.

Общим признаком этих форм торгов является состязательность участников, конкурирующих между собой и выдвигающих наиболее выгодные предложения. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Так, правом сдачи в аренду нежилых помещений обладают соответствующие комитеты по управлению государственным (муниципальным) имуществом, которые и определяют форму торгов на право заключения договора аренды нежилого помещения. Комитеты по управлению государственным (муниципальным) имуществом не являются собственниками приватизируемых государственных (муниципальных) предприятий. Однако в силу закона именно они определяют форму торгов при приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В конкурсе или аукционе должно участвовать два или большее  число лиц, иначе они теряют смысл. Поэтому п. 5 ст. 447 ГК устанавливает, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

По изложенным выше правилам должны проводиться и публичные  торги в порядке исполнения решения  суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Публичные торги служат способом реализации имущества должника, на которое обращено взыскание по решению  суда. Согласно ст.399 - 405 ГПК должник  в течение одного месяца со дня  наложения ареста на жилое строение может самостоятельно, но под контролем  судебного исполнителя, произвести продажу строения по цене не ниже, указанной в акте об аресте. Положения ГПК применяются и в арбитражном производстве при решении вопроса, о порядке обращения взыскания на имущество должника.

Если подготовка торгов возложена  на судебного пристава-исполнителя, то он направляет заявку на проведение торгов в специализированную организацию, управомоченную на совершение операций с недвижимостью. К заявке должны быть приложены: копия исполнительного документа, копия акта ареста имущества, документы, характеризующие объект недвижимости, копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него.

Специализированная организация  обязана провести такие торги  в пределах двухмесячного срока  со дня получения ею заявки судебного  пристава-исполнителя.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II. Характеристика организации и порядка проведения торгов

2.1 Организация и порядок  проведения торгов

C 1 сентября 2010 года  в соответствии с приказом  ФАС РФ от 14.07.2010 № 400 открылся  официальный сайт для размещения  информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru), на котором будут в обязательном порядке публиковаться сведения о проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров в отношении федерального имущества.

С данной даты не размещение информации о торгах именно на этом сайте будет расцениваться как нарушение правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Соответственно, торги и заключенные по их результатам сделки могут быть признаны недействительными.

Торги можно разделить  на открытые и закрытые, не зависимо от того аукционы это или конкурсы. Согласно ст. 448 ГК РФ в открытых торгах может участвовать любое лицо, в закрытых - только специально приглашенные лица, при этом если для открытых торгов организатор «делает» извещение, то при проведении закрытых - «направляет» его потенциальным участникам.

Законодатель устанавливает, что организатором торгов может  выступать или сам собственник  вещи, или обладатель имущественного права, или специализированная организация. Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 447 ГК РФ) прямо устанавливает, что отношения между собственником и организатором торгов имеют в своей основе договор.

В число обязанностей организатора торгов, согласно ГК РФ, входит: извещение  о проведении торгов, т.е. обязательные сведения о времени, месте и форме проведения торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене; подписание протокола по результатам торгов, имеющего силу договора. Такие действия носят характер юридически значимых действий (сделок). П. 2 ст. 447 ГК РФ устанавливает, что организатор торгов может выступать как от своего имени, так и от имени собственника. Совершение организатором торгов от имени и за счет собственника юридически значимых действий совпадает с определением договора поручения (глава 49 ГК РФ), в то время как совершение им сделок от своего имени, но за счет собственника охватывается понятием договора комиссии (глава 51 ГК РФ).

В ходе приватизации государственных  и муниципальных предприятий  используемые способы приватизации, в том числе продажа на конкурсах  и аукционах, предполагает опубликование  продавцами имущества надлежащей информации о приватизации. Так, Закон о приватизации в ст.18 предписывает обязательное опубликование  не менее чем за 45 дней до дня осуществления  продажи сведений, перечень которых  устанавливает Правительство РФ. При продаже на коммерческом конкурсе акций открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации, информационное сообщение о такой  продаже должно содержать сведения, предусмотренные п.3 ст.18 Закона о  приватизации.

Организатор вправе отказаться от проведения открытых торгов, а именно от проведения: аукциона — в любое время, но не позднее чем за 3 дня до даты проведения; конкурса — в любое время, но не позднее чем за 30 дней до даты проведения. Если организатор открытых торгов нарушил указанные сроки, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор закрытых торгов обязан возместить участникам реальный ущерб вне зависимости от срока последующего отказа.

В п. 4 ст.448 ГК РФ предусмотрено  применение задатка в отношениях, связанных с организацией и проведением  торгов. Задаток, вносимый участниками торгов, имеет целью подтвердить серьезность намерения участвовать в конкурсе.

Устроитель торгов, даже несущий обязанность возмещения ущерба, причиненного отказом от их проведения, возвращает принятый задаток  в одинарном, а не в двойном  размере (как это имело бы место  согласно общим правилам ст.381 ГК РФ). Такой подход следует объяснять  тем, что ни в момент извещения  потенциальных участников торгов, ни в момент внесения ими задатка  между будущими участниками торгов и их организатором не возникает  еще то обязательство, на создание которого направлены торги, - обязательство заключить договор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ обеспечительная  функция задатка используется в  отношениях между организатором  торгов и их победителем. При нарушении  обязанности заключить с последним (подписать) договор организатор  не только возвращает задаток в двойном  размере, но и возмещает в непокрытой им части убытки, причиненные участием в торгах (включая упущенную выгоду).

Для подписания договора с  победителем торгов отводится определенный срок, заранее указанный в извещении  о их проведении. При отсутствии указания о таком сроке он не должен превышать 20 дней (для торгов, предмет которых составляло приобретение права на заключение договора). Течение срока начинается с момента завершения торгов и оформления протокола об их результатах.

Уклонение победителя торгов, проводившихся на предмет приобретения права на заключение договора, от заключения соответствующего договора дает другой стороне право обратиться в суд  с требованием о понуждении заключить  договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением. При  этом следует учитывать, что закон  не наделяет сторону правом требовать  понуждения исполнить заключенный  по результатам торгов договор. При  неисполнении такого договора (например, при отказе покупателя произвести уплату покупной цены), предусматривается расторжение договора, а не понуждение покупателя к его исполнению.

Выбор победителя торгов осуществляется организатором торгов в устной форме. При этом такое действие организатора торгов следует классифицировать как  юридический факт, т.к. оно влечет возникновение прав и обязанностей у лица, признанного победителем  торгов.

Протокол об итогах торгов является самостоятельным юридическим  фактом в системе торгов (как особого  порядка заключения договора), установленным  специальной императивной нормой, и  представляет собой двустороннюю сделку - договор.

Протокол о результатах  торгов подписывается организатором  и лицом, выигравшим торги, в день проведения торгов.

Примером может  послужить аукцион на право заключения договоров аренды муниципального имущества г.Челябинска, который состоялся 29.10.2010г.

Извещение о проведении аукциона 

 

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска объявляет открытые аукционные торги на право заключения договора аренды муниципального имущества:

№ лота	Наименование  объекта, права на который           передаются в               результате     аукциона	Основание выставления  объекта на торги	Характеристика объекта продажи, целевое назначение	Срок действия договора аренды	Начальная цена продажи  права аренды (руб.)*	Шаг аукциона (руб.) 5%	Задаток (руб.) 20%
1	2	3	4	5	6	7	8
1.	Автоэвакуатор с г/м КАМАЗ-4308 с КМУ Amco Veba 811T 2S модель KJ	Решение Комитета от 02.09.2010г.№241	2009 г.в. VINXUB2784KJ90000009, по назначению	5 лет	39 479,61	1 974,00	7 896,00
2.	Подъемник монтажный ПМС-328-01	Решение Комитета от 02.0.2010г. №242	2010г.в. VINX8959080NAODE4001, по назначению	5 лет	44 749,86	2 237,00	8 950,00
3.	Нежилое помещение №1, Лит. Аа, расположенное по адресу г. Челябинск, ул.Бажова, 40	Решение Комитета от 31.08.2010г. №221	Общ. пл. 83,2 кв.м. Подвал Непродовольственный магазин	5 лет	5 295,96	265,00	1 060,00
4.	Нежилое помещение №2, Лит.А, расположенное по адресу г. Челябинск, ул.Героев Танкограда, 29	Решение Комитета от 31.08.2010г. №222	Общ. пл. 78,1 кв.м. Подвал Нет отдельной входной  группы Складские помещения	5 лет	7 456,99	373,00	1 491,00
5.	Нежилое помещение №10, Лит.А1,а, расположенное по адресу г. Челябинск, ул.Чайковского, 9**	Решение Комитета от 31.08.2010г. №223	Общ. пл. 236,5 кв.м. Подвал Нет отдельной входной  группы Складские помещения	5 лет	22 581,02	1 129,00	4 516,00
6.	Нежилое помещение №5, Лит.А1, расположенное по адресу г. Челябинск, ул.Псковская, 4	Решение Комитета от 31.08.2010г. №224	Общ. пл. 333,6 кв.м. Подвал Нет отдельной входной  группы Складские помещения	5 лет	10 617,37	531,00	2 124,00
7.	Нежилое помещение №29, Лит.А, расположенное по адресу г.Челябинск, пр.Ленина, 77	Решение Комитета от 31.08.2010г. №225	Общ. пл. 26,6 кв.м. 1 этаж Нет отдельной входной  группы Офис	5 лет	5 387,39	269,00	1 078,00
8.	Нежилое помещение №1, Лит.А, расположенное по адресу г. Челябинск, ул.Липецкая, 23**	Решение Комитета от 31.08.2010г. №228	Общ. пл. 142,6 кв.м. Цоколь Аптека	5 лет	10 190,71	510,00	2 038,00
9.	Нежилое одноэтажное здание, Лит.АА1, расположенное по адресу г.Челябинск, ул.Верхоянская, 41	Решение Комитета от 31.08.2010г. №229	Общ. пл. 207,5 кв.м. Объект спортивного назначения	5 лет	11 887,26	594,00	2 378,00
10.	Нежилое помещение №5, Лит.А, расположенное по адресу г.Челябинск, ул.Танкистов, 146/1	Решение Комитета от 02.09.2010г. №243	Общ. пл. 176,7 кв.м. 1 этаж Нет отдельной входной  группы Магазин	5 лет	8 946,91	447,00	1 789,00
11.	Нежилое помещение №2, Лит.А, расположенное по адресу г.Челябинск, ул.Румянцева, 21	Решение Комитета от 02.09.2010г. №244	Общ. пл. 116,0 кв.м. Подвал Магазин	5 лет	9 397,55	470,00	1 880,00
12.	Нежилое помещение №1, Лит.А, расположенное по адресу г.Челябинск, ул. Социалистическая, 62-а	Решение Комитета от 02.09.2010г. №245	Общ. пл. 357,5 кв.м. Цоколь Офис	5 лет	25 600,58	1 280,00	5 120,00
13.	Нежилое помещение №16, Лит.А3, расположенное по адресу г.Челябинск, ул.Героев Танкограда, 118	Решение Комитета от 02.09.2010г. №246	Общ.пл. 304,2 кв.м. 1 этаж Банковская деятельность	5 лет	90 765,68	4 538,00	18153,00
14.	Нежилое помещение №1, Лит.А, расположенное по адресу г.Челябинск, ул. Кыштымская, 19-а	Решение Комитета от 07.09.2010г.№247	Общ. пл. 279,7 Цоколь Продуктовый магазин	10 лет	40 058,64	2 003,00	8 012,00

 

 

*-начальная цена  продажи права аренды, установленная  в размере арендной платы за  пользование имуществом в месяц,  указана без НДС; НДС начисляется  и перечисляется арендатором  самостоятельно в соответствующий  налоговый орган.

**-нежилое помещение  включено в Перечень муниципального  имущества, предназначенного для  передачи во владение и (или)  пользование субъектам малого  и среднего предпринимательства  и организациям, образующим инфраструктуру  поддержки субъектов малого и  среднего предпринимательства, соответственно, принимать участие в аукционных  торгах по данному объекту  имеют право только субъекты  малого и среднего предпринимательства  и организации, образующие инфраструктуру  поддержки субъектов малого и  среднего предпринимательства

Задаток оплачивается путём перечисления денежных средств  на расчётный счёт МУП "Геоцентр". Суммы задатка возвращаются участникам аукциона, которые участвовали в аукционе, но не стали победителями, в течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона, за исключением участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене договора; такому участнику и победителю аукциона задаток возвращается в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора с победителем аукциона или с участником, который сделал предпоследнее предложение о цене договора.

Критерий выявления  победителя аукциона - победителем  аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену лота (договора аренды недвижимого имущества).

Договор аренды муниципального имущества с победителем торгов заключается в течение 15-ти дней с даты подписания протокола аукциона.

Оформление заявок на участие в аукционе и ознакомление с объектом продажи производится в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска.

Перечень документов, подаваемых претендентами для участия  в аукционе:

- заявка по установленной  форме - 2 экземпляра;

- полученная не  ранее чем за шесть месяцев  до даты размещения на официальном  сайте торгов извещения о проведении  аукциона выписку из единого  государственного реестра юридических  лиц или нотариально заверенную  копию такой выписки (для юридических  лиц), полученную не ранее чем  за шесть месяцев до даты  размещения на официальном сайте  торгов извещения о проведении  аукциона выписку из единого  государственного реестра индивидуальных  предпринимателей или нотариально заверенную копию такой выписки (для индивидуальных предпринимателей), копии документов, удостоверяющих личность (для иных физических лиц), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранных лиц), полученные не ранее чем за шесть месяцев до даты размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении аукциона;