Право собственности на жилой дом

    Для оформления данного  договора требуется обращение   сторон  в  местную администрацию за  принятием  ей  разрешения  об  обмене  жилых  помещений  и последующее  нотариальное  оформление  сделки  по  месту нахождения жилого помещения, принадлежащего собственнику или нанимателю.     Сложность здесь в том, что у одной из сторон договора  возникает,  а у  другой - прекращается право собственности на  жилье.  В  связи  с  этим,  не понятно, какая же выгода собственнику  становится  нанимателем.  Однако  это можно объяснить ,  когда собственник приобрел  свое  помещение на  основе гражданско-правовой сделки, а не приватизации, и хочет произвести  его  мену на  неравноценное  (большее)   жилье   нанимателя   с   доплатой   и   потом  приватизировать это помещение , а нанимателю необходимо меньшее  в  связи  с нехваткой средств на  оплату  коммунальных  услуг.  Также  может  возникнуть вопрос, к какому виду договоров относить данную сделку, -  к  договору  мены или договору обмена жилыми помещениями. Существуют следующие  отличия  между этими договорами: во-первых, при мене  стороны  руководствуются  гражданским законодательством, а  при  обмене-  жилищным;  во-вторых,  различен  порядок оформления договоров, так для меняющихся нотариальное оформление договора  и регистрация  обязательны,  а  для  обменивающихся  все  производиться  через местную администрацию; в-третьих, для  сторон  договора  мены  не  действует  часть условий, при которых  обмен  не  допускается  (например,  существенное  ухудшение жилищных условий в связи с обменом);  в-четвертых,  при  мене  обе стороны являются собственниками жилья, а при  обмене  -  нет;  в-пятых,  при мене  происходит  переход  права  собственности,   а   при   обмене-   права пользования. Договор, где сторонами являются собственник и наниматель  можно сравнить с этими положениями. Получается, что оформление данного  соглашения происходит как в договоре обмена - через администрацию, но в то же время,  с  нотариальным заверением и регистрацией, как при мене. Здесь  происходит  как передача права собственности, так и передача права пользования. Существуют разные точки зрения, к какому виду договоров отнести данную сделку. Одна из них утверждает, что термин "обмен"  используется  по  нормам  жилищного  законодательства,  когда  сторонами  выступают  наниматели  жилых помещений,   а   термин   "мена"   применяется   по   нормам    гражданского законодательства,  когда  сторонами(одной   стороной)   договора   выступают собственники имущества. Следовательно, наш  договор  будет  договором  мены, так как одной из его сторон является собственник  жилья[16].  Другое  мнение выступает  за  то,  что  при  мене  обе  стороны,   а   не   одна   являются собственниками, при обмене -этого нет. Значит, рассматриваемая сделка  между нанимателем и собственником, будет относиться к обмену[17].

 По первой точке зрения  можно возразить то, что по  Гражданскому Кодексу Республики  Беларусь статье 538  "по договору мены каждая из сторон обязуется  передать  в  собственность  другой стороны один товар в обмен на другой". Здесь  нет  указания  на  присутствие собственника хотя бы с одной стороны, указывается  лишь  о  наличие  в  виде сторон двух собственников меняемого имущества. Следовательно данный  договор с участием собственника и нанимателя не предусмотрен как мена в  действующем Гражданском Кодексе Республики Беларусь и должен регламентироваться как обмен жилыми помещениями по  жилищному законодательству. Необходимо    отдельное    регулирование    этой    сделки    жилищными законодательными актами как  особый  разновидности договора  обмена  жилыми помещениями.[10]

2.2.4. Договор дарения.

Право собственности на жилое  помещение  может  возникнуть  посредством договора дарения. По договору дарения одна сторона  (даритель)  безвозмездно передает или обязуется передать  другой  стороне  (одаряемому)  имущество  в  собственность. При наличии встречной передачи  имущества  или  права  любого встречного  обязательства  договор   не   признается   дарением,   то   есть  обязательно наличие безвозмездности передачи имущества. Договор дарения, содержащий условие о передаче  дара  одаряемому  после смерти дарителя  признается  ничтожным,  а  этой  сделке  будут  применяться правила о  наследовании.  Обещание  подарить  жилое  помещение  должно  быть сделано в надлежащей форме и содержать ясно выраженное  намерение  совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения  конкретному  лицу,  тогда оно связывает обещавшего . Договор дарения жилого  помещения должен  быть заключен  в  письменной  форме  и  подлежит  государственной  регистрации.      Передача подаренного жилого помещения осуществляется  посредством его вручения,  символической  передачи  (вручение  ключей  от   квартиры)   либо вручения правоустанавливающих документов.

    Дарение - это договор,  который предполагает волю  дарителя  и  согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Поэтому одаряемый  вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от  него  в  письменной  форме (если договор уже оформлен и зарегистрирован)  и зарегистрировать  отказ. При этом  даритель  может потребовать возмещения реального  ущерба,  причиненного  ему  отказом,  в  связи  с  его расходами на письменное оформление и регистрацию. При нотариальном оформлении и при регистрации предоставляются документы аналогичные  документам  по  купле-продаже  жилого  помещения. Запрещается дарение жилья от имени малолетних граждан,  признанных  недееспособными,  их законными представителями; работникам  лечебных,  воспитательных  учреждений  гражданами, находящимися  в  них  на  лечении,  содержании  или  воспитании, супругам и родственникам  этих  граждан;  государственным  служащим  органов  муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей. Если  договор дарения жилого помещения совершается  в  пользу  несовершеннолетних,  то  при  нотариальном удостоверении   нотариус   должен   взять   от    законного    представителя несовершеннолетнего или попечителя разрешение на  получение  дара.  Даритель  вправе  отменить  договор  и  отказаться  от  его  исполнения,  если   после заключения договора имущественное  или  семейное  положение  либо  состояние здоровья дарителя изменилось настолько,  что  исполнение  договора  в  новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни,  а  также  если  одаряемый совершил покушение на его жизнь  или  на  жизнь  кого  -  либо  из членов его семьи либо  умышленно  причинил  дарителю  телесные  повреждения, жилое помещение  возвращается.  В  то  же  время,  даритель  отвечает  перед одаряемым за вред, причиненный его жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков подаренной вещи.

    На жилые помещения,  полученные в  порядке  дарения,  установлен  налог, даритель освобожден от налогов, так как взамен квартиры не получает ничего. Что касается одариваемого лица, то он обязан оплатить 12-процентный подоходный налог (им не обкладывается сумма в 15,5 миллионов). Следует помнить, что строгой привязки к рыночной стоимости нет – получивший в дар квартиру гражданин сам выбирает, какой будет цена его квартиры (оценочная, коммерческая или остаточная)[13]. 
       

2.3. Иные основания возникновения

 Так же существую и иные  основания возникновения права  собственности на жилые помещения,  к ним относятся первоначальные способы и производные способы. Первоначальные способы не предусматривающие правопреемства от одного собственника другому:

• приобретение права собственности  в силу приобретательной давности - лицо – гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законодательством или договором основания. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. (ст. 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь);

 • приобретение права собственности  на бесхозяйное недвижимое имущество. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 227), о находке (статьи 228 и 229), о безнадзорных животных (статьи 231 и 232), о кладе (статья 234), об антикварном, историческом оружии и боеприпасах, ином вооружении или военной технике (статья 2341), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности (статья 235).Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по заявлению соответствующего государственного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами. Право коммунальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь может быть признано судом. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (статья 235).Материалы, из которых возведена самовольная постройка, признаются бесхозяйными по основаниям, предусмотренным статьей 223 настоящего Кодекса, в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. (ст. 226 Гражданского кодекса Республики Беларусь);

• приобретение права собственности  добросовестным приобретателем вещи.

В некоторых случаях может быть признано право собственности на самовольную постройку (ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Производные способы – это те способы , при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому:

•  наследование жилого помещения;

• наследование жилых помещений  по закону и по завещанию;

• приватизация жилых помещений;

          • реорганизация  юридического лица, в результате  которой имущество перешло к  его правопреемникам, и др.

Глава 3. Права и обязанности  собственников на жилой дом.

3.1. Права собственников  жилого дома

Как уже говорилось в первой главе, собственник недвижимости в  жилищной сфере имеет  право  в  порядке,  установленном  законодательством,  владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско- правовых  сделок:  купли-продажи,  найма,  аренды,  залога,  мены,  дарения, составления завещания.

    Выше мы уже рассмотрели  особенности заключения и   оформления  договоров купли-продажи, мены, дарения. В данной главе будут  подробнее рассмотрены договор аренды, найма жилого помещения и договор  залога  жилого  помещения. По  сути  своей  договор  жилищного  найма является разновидностью договора имущественного найма  (аренды).  Но  особая социальная  значимость  жилья   и   обусловленная   ей   жилищная   политика государства привели к тому, что часть  норм  имущественного  найма  (аренды) отделилась,  образовав  самостоятельный  институт.      Таким образом, если в пользовании передавалось  жилье,  то  заключался договор найма жилого помещения в  соответствии  с  нормами  жилищной  сферы, если же передавалось другое имущество, то заключался договор  имущественного найма (аренды) по правилам, установленным гражданским законодательством. По Гражданскому Кодексу Республики Беларусь следует различать договор социального найма жилого помещения, предоставляемого  гражданам  в  государственном  и  муниципальном фонде  социального  использования,   когда   наймодателем   является   орган  государственной власти и  местной  администрации;  и  договор  найма  жилого помещения, принадлежащего к частному фонду,  где  наймодатель  -  гражданин-собственник.  В первом  случае  договор заключается на  основании и   на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Второй  же  вид  найма регламентируется, почти полностью, Гражданским кодексом Республики Беларусь,  лишь  с учетом жилищного права.     Можно сказать, что гражданское законодательство  не  предусматривает,  для  собственника   жилья   договор аренды, но устанавливает практически аналогичный ему  договор  найма  жилого помещения. Аренда применяется лишь тогда, когда жилье переходит во владение и пользование юридического лица, для использования его последним только  для проживания граждан, то  есть,  по  целевому  назначению.  Однако,  возникает вопрос о целесообразности этого. Очень не многим юридическим лицам придет  в голову заключит договор аренды жилья гражданином  владельцем,  только  чтобы использовать его для жилых целей. Юридическому лицу для достижения  уставных задач  требуются  производственные,  складские,  торговые,  административные помещения, но  не  жилье.  Конечно,  оно  может  быть  необходимым  ему  для расселения  своих  работников,  но  и  в  данном  случае  юридическое   лицо действует побуждаемое не жилищной  потребностью,  а  соображениями  кадровой политики и соответствующему потребностями. Поэтому, более часто  применяется договор  найма  жилого  помещения,   осуществляемый   собственником   жилого помещения с гражданами.

Договор залога жилого помещения (ипотеки). Собственник жилого  помещения  может  заложить  квартиру  по  закону  о залоге, так как предметом залога  может  быть  любое  имущество,  которое  в соответствии в Законодательством  Республики Беларусь  может быть  отчуждено залогодателем. Поскольку жилые помещения  относятся  к  недвижимости,  то  их  залог  носит название ипотеки. Функционирование любого сектора рынка  невозможно  без взаимодействия  трех  его  субъектов:   спроса   потребителей,   предложения производителей  и  рыночной  инфраструктуры   -   различных   инвестиционных институтов - банков, фондов, финансовых и страховых компаний и т.д. Таким образом,  развитие  рынка  недвижимости  невозможно  без  наличия специфической системы финансирования сделок на нем, залогом по  которым  или гарантом надежности возврата кредита выступает сам объект  недвижимости  или право собственности на него. Жилое помещения  являются  товаром  длительного пользования, имеют высокую цену, но при  этом  представляют  собой  одно  из жизнеобеспечивающих благ, наряду с пищей и одеждой. Следовательно,  в  связи с невозможности обеспечения всех жителей бесплатным государственным  жильем, необходимо  создать  возможность  его  приобретения  самими  гражданами   на соответствующих условиях.

    Ситуация на жилищных  рынках сейчас обострилась.  Цены  на  жилье  почти достигли среднемировых в крупных городах, в то время  как  доходы  населения значительно отстают от подобных показателей, и продолжается  их  постепенный рост.

    Ипотека устанавливается  на основании  договора  между   залогодателем  и залогодержателем. Залогодержатель -  кредитор  по  кредитному  договору  или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  на  удовлетворение своего денежного требования  к  должнику  по  этому  обязательству  за  счет недвижимого   имущества   залогодателя,   преимущественно   перед    другими  кредиторами залогодателя за изъятиями установленного законом.  Залогодателем может быть  любое  лицо,  которому  жилое  помещение  принадлежит  на  праве собственности[15].

3алогодатель может отчуждать   имущество  с  переводом   за приобретателя долга по  обязательству,  обеспеченному  залогом,  либо  путем сдачи в аренду, но обязательным условием является согласие  залогодержателя, данное в письменной форме.

    Для перехода предмета  ипотеки по завещанию согласия  залогодержателя  не требуется.  Залогодержатель  обязан   создавать   надлежащее   условие   для содержания  заложенного  имущества,  исключающие  его  порчу,   уничтожение, своевременно производить текущий и капитальный ремонт, а также  застраховать предмет залога на его полную стоимость. В  качестве  залогодержателя  жилого помещения могут  выступать  только  банки  и  другие  кредитные  учреждения, имеющие специальную лицензию. Несмотря на  то,  что  в  последнее  время  на финансовом рынке появился целый ряд компания и фирм, представляющих  кредиты на жилищное строительство под залог имеющегося  или  строящегося  жилья,  их условия кредитования (срок предоставления кредита - не более одного года,     процентная  ставка  от  0,5  до  0,7  процента  в день)  не  позволяет воспользоваться их слугами гражданам со  средними  доходами.  В большинстве случаев в качестве залогодержателей  выступают  банки,  дающие  кредиты  под залог квартир. Залогодержатель вправе проверять по документам  и  фактическое  наличие состояния и условия содержания, переданного в ипотеку  имущества,  требовать от залогодателя принятия  мер,  необходимых  для  сохранения  и  обеспечения соответствующего  содержания,  переданного  в  ипотеку  имущества,  а  также требовать от любого лица прекращения посягательства на переданное в  ипотеку имущества.  Залогодержатель   вправе   потребовать   досрочного   выполнения обеспеченного  ипотекой   обязательства,   если   переданное   имущество   в результате   повреждения,   потеряло   свои   стоимостные   свойства;   если залогодатель распорядился  переданным  в  ипотеку  имуществом  без  согласия залогодержателя  и  если  залогодатель  помимо  своей  воли  утратил   право собственности на заложенное жилое помещение.