Право собственности на жилой дом

    Гражданский кодекс Республики  Беларусь определяет, что собственниками  могут  быть  все без исключения  граждане Республики Беларусь, лица  без гражданства  и   иностранцы,  а  также  белорусские   и  иностранные  юридические   лица[10].

  Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по Гражданского кодекса Республики Беларусь   в  настоящее  время  являются  также  и  сама  Республика Беларусь, также городские, сельские  поселения  и  другие  муниципальные   образования в лице их органов исполнительной власти.

    Количество и стоимость  жилья, находящегося в собственности   граждан   и юридических лиц  в настоящее время не ограничены (п. 2  ст.  214  Гражданского кодекса  Республики Беларусь). Ранее  действовавшее   гражданское  и  жилищное  законодательство  допускало нахождение  в собственности граждан только  одного дома  либо  одной квартиры [10].

Вместе с тем все эти особенности, говорят лишь о разнообразии субъектов  права собственности и об особенностях его осуществления каждым из них. В то же время признаки права собственности  как юридической категории будут  присущи праву собственности  независимо от его формы. К таким признакам Г.Ф. Шершеневич относил: 1) власть в ее юридическом значении; 2) объект в виде материального предмета, т.е. вещи; 3) исключительность и независимость от посторонних лиц при осуществлении права собственности; 4) соединение с правом собственности отдельных прав владения, пользования и распоряжения (данный признак Г.Ф. Шершеневич относил к числу неудачных); 5) наличие установленных законом ограничений осуществления права и 6) бессрочность права собственности как вечная и потомственная связь определенного субъекта с определенным объектом, существующая до тех пор, пока не наступит юридический факт, разрывающий ее[27].

В современном праве выделяют следующие  признаки права собственности: 1) совокупность прав владения, пользования и распоряжения вещью, представляющую собой систему  отношений собственника к вещи и  по поводу ее использования совместно  с другими лицами; 2) обязанность  собственника осуществлять действия в  отношении своего имущества, не нарушая  права и интересы иных лиц; 3) объект права собственности в виде предмета материального мира, т.е. вещь; 4) несение  собственником бремени содержания и риска случайной гибели или  повреждения принадлежащих ему  вещей. Из перечисленных признаков оставшийся неизменным признак об объекте права собственности, которым признается вещь, является, на наш взгляд, одним из наиболее значимых.

     

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Основания возникновения права собственности на жилой дом.

2.1. Индивидуальное жилищное строительство.

 

Индивидуальное жилое строительство на специально  отведенном  для этих целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения  права собственности на жилой дом.

    Земельные и жилищные  отношения имеют  между   собой  тесную  связь.  Для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным  хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходим прежде всего земельный  участок.

Жилым  домом считается строение, имеющее  почтовый  номер,  вся  или  не  менее  половины полезной  площади  которого  предназначена   для   постоянного   проживания, расположенное  на  земельном  участке   со   всеми   находящимися   на   нем вспомогательными  строениями,  сооружениями,  элементами  благоустройства  в определенных границах[9].

    Для того чтобы построить  жилой дом, необходимо получить  соответствующий земельный участок. Отвод земельных участков  входит  в  компетенцию  местных органов власти. в соответствии с пунктами 7, 8 указа президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007г. № 667 «об изъятии и предоставлении земельных участков» гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо в течение двух месяцев со дня получения решения (выписки из решения) о предоставлении им земельных участков, а также со дня осуществления сделки с недвижимым имуществом, влекущей переход к ним права на земельные участки для обслуживания этого имущества, обязаны в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией этих земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них.    Граждане имеют право на  получение или приобретение  в установленном порядке  земельных  участков  для  жилищного  строительства  независимо   от наличия у них другого жилого помещения, в  том  числе  в  других  населенных пунктах.

    Необоснованный отказ  органов местного самоуправления  в предоставлении и продаже   в   установленные   сроки   земельных   участков   для   жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.

    Земельный участок отведенный под жилищное  строительство,  должен  быть использован  по  назначению  в  сроки,  устанавливаемые  органами   местного самоуправления. При превышении установленного срока к  застройщику  органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.

    Право на осуществление  строительства жилья предоставляется   в  порядке, установленном законодательством гражданину, которому это  жилье  передано  в пользование,   или   застройщику,   которому   это    жилье    предоставлено собственником по договору.

    Строительство жилого  дома  осуществляется  на  основе  решения  органов местного самоуправления, в срок не более одного месяца с  момента  обращения за ним, в соответствии  с  утвержденной  градостроительной  документацией  и уществующими строительными нормами и правилами.  Застройщик,  организующий строительство,  может  осуществлять  его  самостоятельно,   либо   привлекая подрядчика. Права на получение земельного участка  для  строительства  жилья можно  реализовать  только  в   зонах,   предусмотренных   градостроительной документацией,   под   которой   понимается   вся   совокупность   проектных документов, необходимых для строительства жилого дома.  К  градостроительной документации относятся: генеральная схема расселения,  природопользования  и территориальной  организации  производительных  сил  Республики Беларусь, схемы   расселения,   природопользования   и   территориальной   организации производительных  сил  крупных  географических   регионов   и   национально- государственных образований, генеральные  планы  городов,  схемы  и  проекты районной планировки административно-территориальных образований.

    Составляется договор  о возведении индивидуального жилого дома на  праве личной  собственности  на  отведенном  земельном   участке   между   органом коммунального хозяйства  администрации  с  одной  стороны  и гражданином с другой. По договору  гражданин  обязан  построить  жилой  дом  на  земельном участке, отведенном на основании  решения  администрации  и  закрепленном  в пользование государственным актом на право собственности на землю.  На  этом участке гражданин (застройщик) обязан возвести  из  качественного материала жилой дом в соответствие с  проектом,  утвержденным  органом  архитектуры  и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается  строительство. так называемых, надворных построек.  Утвержденный  проект  на  строительство дома и план размещения строения на земельном участке,  выданный  органом  по делам  строительства  и  архитектуры,  является  неотъемлемой  частью  этого договора.

    При использовании земельного  участка не в соответствие  с той целью, для которой он предназначался, право пользования земельным участком  может  быть прекращено[10].

    По  окончании  строительства,  застройщик  обязан   сдать   жилой   дом государственной приемочной комиссии. До полного  возведения  жилого  дома  и принятия  его   в   эксплуатацию   государственной   приемочной   комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть  (дарить,  производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.

    В случае разрушения  дома от пожара или других  стихийных бедствий, право на бессрочное пользование земельным участком  сохраняется  за  застройщиком, если он в течение двух лет приступит к восстановлению разрушенного дома  или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным  планом  города предусмотрено  иное   использование   земельного   участка.   Восстановление разрушенного  жилого  дома,  либо  строительство  нового  осуществляется  на основании решения местной администрации  по  типовому  или  утвержденному  в установленном порядке индивидуальному проекту.

    Все  расходы  по  заключению  настоящего  договора  относятся  за  счет застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному  заверению до начала строительных работ. Договор в случае спора может быть  расторгнут только судом. Лицо, осуществившее самовольную  постройку,  которой  является жилой дом,  другое  строение,  сооружение  или  иное  недвижимое  имущество, созданное на не отведенном для этих  целей  земельном  участке,  в  порядке, установленном  законом  и  иными  правовыми  актами,  либо   созданное   без получение на  это  необходимых  разрешений  или  с  существенным  нарушением градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право  собственности. Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой[10].

    В ряде случаев суд  может  узаконить  самовольную   постройку.  Например, если постройка возведена на не принадлежащем застройщику земельном  участке, но в последующем, данный участок будет в установленном порядке  предоставлен этому лицу под возведенную постройку, либо, право  собственности  на  данную постройку  может  быть  признано  за  лицом  в   собственности,   пожизненно наследуемом владении, бессрочном пользовании  которого  находится  земельный участок, где осуществлена постройка, и это лицо, в свою  очередь,  возмещает незаконному застройщику расходы на постройку в размере, определенном  судом. Однако, право на самовольную постройку не  может быть  признано  в любом случае, если сохранение  постройки  повлечет  нарушение  прав  и  охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу  жизни  и  здоровью граждан.

    Самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим  ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных статьёй 223 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Самовольному  застройщику вручается предписание о сносе постройки и приведении  в  порядок  земельного участка, на  котором  она  возведена.  В  предписании  указывается  срок,  в течение которого застройщик обязан совершить указанные  действия.  В  то  же время  предписание  о  сносе  не  лишает  самовольного   застройщика   права требовать признания за ним  права  собственности  на  постройку  в  судебном порядке[10].    

Собственником дома  индивидуальный  застройщик  становится  лишь  после регистрации дома в местной администрации. Право  устанавливающими  документами  на  жилой  дом,  построенный   на отведенном   для   этого   земельном    участке,    являются:    нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального  жилого  дома  на  праве личной  собственности;  договор  о  предоставлении  земельного  участка  для строительства жилого дома на  праве  личной  собственности;  регистрационное удостоверение договора[14].

    Кроме    регистрационного    удостоверения    на     всех     остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка  о  регистрации  в  бюро технической инвентаризации (БТИ).

 

2.2 Сделки.

2.2.1. Договор купли продажи.

 

Одним  из  наиболее  распространенных   способов   приобретения   жилых помещений является договор купли-продажи. По  договору  купли-продажи,  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в  собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и  уплатить за него определенную денежную сумму (цену)[10].

    Для того, чтобы названная сделка стала основанием  возникновения права собственности гражданина  на  жилое  помещение,  требуется  соблюдение  ряда условий.

    Во-первых,   необходимо   наличие   у   сторон    правоспособности    и дееспособности. Это означает достижение сторонами  18-летнего  возраста,  (в случае, когда законом допускается вступление в брак до  достижения  18  лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность  в полном объеме со времени вступления в брак).

    Кроме  того,  если  в  договоре  передачи  жилья   и   свидетельстве   о собственности    на    жилище    в    качестве     собственников     указаны несовершеннолетние, то в  этом  случае  требуется  согласие  органов  охраны детства на любое отчуждение.

    Во-вторых,   отчуждателю   жилое   помещение   принадлежит   на   праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность     жилого помещения или другим правоустанавливающим документом.  

В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде  чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого     помещения, нужно определить, кто действительно является  собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.

    Таким документом может  быть либо  регистрационное   удостоверение,  либо один  из  видов  договоров:  купли-продажи,  мены,  дарения  или   о   праве наследования.