Право собственности на жилой дом

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение……………………………………………………………………

Глава 1.Понятие  права собственности на жилой  дом.

1.1. Жилой дом как объект права собственности ………………

1.2. Понятие и признаки права собственности на жилой дом……………

Глава 2. Основания возникновения  права  собственности  на  жилой  дом.

2.1. Индивидуально жилищное строительство………………………..

2.2. Сделки……………………………………………………………..

2.2.1. Договор купли-продажи…………………………………………..

2.2.2. Договор ренты ……………………………………………………….

2.2.3. Договор мены……………………………………………………

2.2.4. Договор дарения…………………………………………………………

2.3. Иные основания возникновения……………………………………………

Глава 3. Права и обязанности  собственников на жилой дом.

3.1. Права собственников жилого дома…………………………………..

3.2. Обязанности собственников жилого  дома……………………………

Глава 4. Основания прекращения  права собственности на жилой  дом.

4.1. Основания прекращения права  собственности на жилой дом.

Заключение……………………………………………………………………

Список  используемых источников..…………………………………………

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Жилищная проблема является одной  из наиболее острых социальных проблем. В соответствии с Конституцией «Каждый  гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно  лишен жилища ...». Это право гарантируется  Конституцией и обеспечивается государством. Государство через свои органы власти и управления должно поощрять жилищное строительство и создавать условия  для осуществления права на жилье.

Объектом исследования в работе будет выступать право собственности  на жилые помещения.

Целью изучения темы право собственности  на жилые помещения будет являться наиболее полное изучение этих понятий.

Вклад в развитие темы право собственности на жилые помещения внесло множество авторов. Одним из основных разработчиков в Беларуси является Чигир В.Ф., Каравай А.В., Лаевская Е.В., Мороз В.П., Романенко В.А., Романович А.Н., Салей Е.А., Свадковская Е.А., Соколов С.П., Третьякова И.П., Храпуцкий А.Ф. а так же другие авторы.

Следует отметить, что при написании  курсовой работы была необходимость  обратиться к следующей литературе:

- учебник и учебные пособия  по предмету Гражданское право  Республики Беларусь;

- законодательные акты, Гражданский  кодекс Республики Беларусь и  Гражданский кодекс Российской  Федерации, а так же нормативно  правовые акты, регулирующие рассматриваемый  объект;

- монографии ученых правоведов  по теме исследования;

- статьи в специализированных  юридических изданиях.

 Кроме этого хотелось бы  отметить, что при написании работы  были использованы научные методы, среди которых следует выделить  такие, как

описательный, сравнительно-правовой, формально-логический, системный, метод  анализа и другие.

 

Глава 1.Понятие права  собственности на жилой дом.

1. Жилой дом как объект права собственности.

 

Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся полезная площадь или не менее половины площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну капитальную стену.

Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме индивидуальных застройщиков. В последнем случае застройщикам принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают все квартиры, составляют общую собственность участников строительства. Собственник жилого дома осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения независимо от кого бы то ни было. В случае нарушения своих прав собственник жилого дома может обратиться за защитой в судебные органы.

Правомочие пользования, принадлежащее  собственнику, включает в себя также право использовать жилой дом для занятия предпринимательской деятельностью. Однако при осуществлении такой деятельности не должны нарушаться права других лиц и наноситься ущерб окружающей среде. Одним из важных правомочий собственника жилого дома по осуществлению права собственности на этот дом является возможность сдавать этот дом внаем. В этом случае между собственником жилого дома и нанимателем должен заключаться договор найма жилого помещения. 
Право собственности на жилой дом может возникнуть по различным основаниям. Это разнообразные гражданско-правовые сделки. Однако право собственности на жилой дом может возникнуть в результате индивидуального жилищного строительства при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил.

Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется в порядке, установленном законодательством, физическому (физическим) или юридическому лицу. 
Строительство дома может осуществляться на участке ранее снесенного жилого дома. По окончании строительства дома он подлежит приемке особой приемочной комиссией. Собственником(собственниками) дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местной администрации.

В свое время Закон о собственности ввел принципиально новое основание возникновения права собственности на жилой дом. Речь идет о так называемой приобретательской давности, о которой говорится в ст. 235 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относится и жилой дом, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий им как собственник в течение 15 лет, приобретает право собственности на дом. Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это значит, что он пользуется и распоряжается имуществом, как если бы обладал правом собственности. 
Применительно к жилому дому приобретательная давность может возникнуть в результате приобретения жилого дома без надлежащего оформления. По существу, право собственности у приобретателя из договора купли-продажи не возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги и т.д. В результате по истечении 15 лет такого владения у него возникает право собственности. 
Дом, построенный трудом и на средства двух семей, может быть признан их общей долевой собственностью. Совладельцы дома могут заключить соглашение о порядке пользования обособленными помещениями дома и зарегистрировать в местном органе власти. При судебном определении порядка пользования жилым домом каждому собственнику по возможности передается конкретная часть строения, соответствующая его доле в праве собственности. Дом, возведенный или приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома и на чье имя зарегистрирован дом[10].

На практике довольно часто возникают споры о признании прав собственности на дом или долю дома в связи с участием в его строительстве других лиц своими силами и средствами с целью создания общей собственности на дом. Право собственности на жилой дом может прекратиться в результате определенных юридических фактов или оснований. Эти основания могут зависеть от воли собственника.К числу первых относятся прежде всего различные гражданско-правовые сделки: договоры мены, дарения, купли-продажи. В этом случае прекращается право собственности одного субъекта и одновременно возникает у другого. Право собственности может прекратиться также в результате умышленного уничтожения собственником принадлежащего ему жилого дома. Более разнообразны случаи, когда право собственности на жилой дом прекращается помимо воли его собственника. Сюда относятся: принудительная продажа или изъятие дома в порядке обращения на него взыскания по исполнительному листу; принятие законодательных актов, прекращающих право собственности.

Прекращение права собственности  в связи с решением государственного органа, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности. 
Особо рассматриваются вопросы обеспечения прав граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд[5].

При отсутствии согласия собственника снос может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда. В случае сноса жилого дома собственникам этого жилого дома либо предоставляется новое равноценное по жилой площади жилье, либо возмещается стоимость сносимых строений. Между застройщиком и собственником сносимого жилья подписывается договор, в котором указывается согласованная сторонами оценка потребительской стоимости утрачиваемого собственником жилья, форма компенсации за сносимые постройки. Споры между гражданами и застройщиком о размерах и формах компенсации за сносимые строения разрешаются только судом. Подписанный сторонами договор о компенсации сносимых строений должен быть нотариально заверен и после этого зарегистрирован в специально уполномоченных органах.

 

2. Понятие и признаки права собственности на жилой дом.

 

В Гражданском кодексе Республики Беларусь праву собственности, в  том  числе  и  на строения, жилые  помещения, посвящен раздел II, включающий в себя такие подразделы, как общие  положения  о  праве  собственности,  содержание права собственности, субъекты права собственности, приобретение права собственности, момент  возникновения  права  собственности  и  многие другие. Праву собственности на жилые  помещения  посвящена  отдельная глава Гражданского кодекса Республики Беларусь (глава 18), нормы которой закрепляют положения о квартирах, как  объектах  права  собственности  (ст.   272   Гражданского кодекса Республики Беларусь),   общем  имуществе  собственников  квартир в многоквартирном доме (ст. 274  Гражданского кодекса Республики Беларусь), предусматривают возможность права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Действующее  законодательство  к  самостоятельным  объектам  жилища относит квартиру,  ее  часть,  жилые  дома,  специализированные  дома (общежития, гостиницы-приюты, дома  маневренного  фонда,  специальные   дома  для  одиноких  престарелых,   дома-интернаты   для   инвалидов,  ветеранов и др.), служебные помещения  в других  строениях,  пригодных  для проживания, а также доля в  жилом помещении.

В соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь жилой дом - это здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями. Так же Жилищный кодекс выделяет определения, как многоквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома. И одноквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории[12].

Субъекты жилищных  правоотношений  (собственники)  –  физические  и юридические лица, а также Республика Беларусь,  субъекты  Республики    Беларусь, муниципальные образования.

В соответствии с положением Гражданского  кодекса  Республики Беларусь  собственнику принадлежит право владения, пользования  и распоряжения  жилищем  (ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

 Владение  означает   реальное   обладание   жильем,   хозяйственное  господство  собственника  над   жилищем.   Во   владении   выражается закрепленность жилища  за субъектом. Применительно к  жилому  помещению владение означает  возможность постоянно и беспрепятственно  находиться  в нем, контролировать его и  иметь  постоянную  реальную  возможность   использовать данное помещение в собственных нуждах.

  В результате пользования   жильем  собственник  извлекает   для  себя пользу,  выгоду,  доходы.  Однако   использование   жилых   помещений  ограничено   законодательством:   жилье   используется   только   для   проживания  граждан.  Размещение  в  жилых  помещениях   промышленных   производств не  допускается (ст. 272 Гражданского  кодекса Республики Беларусь).

    Под  распоряжением   понимается   право   собственника   определить юридическую судьбу  жилья – продать, обменять,  подарить  и т.п.  При этом  передача  собственником любого  из  трех  или всех  названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до  момента государственной регистрации перехода права собственности к другому   лицу.

    Собственник свободно  и самостоятельно осуществляет  свои правомочия,  но не может  при этом ущемлять права и  интересы других лиц.  В   случае  нарушения им прав и  свобод других граждан на его   право  распоряжения  жильем  могут быть только судом наложены  временные ограничения. Вместе  с тем и в  период  ограничений   за  собственником  сохраняются   права   владения и пользования  жильем. Например, в случае наложения  ареста на  жилье собственник  в это время не  может   только  распорядиться  своей   собственностью. Однако это ограничение   носит  временный  характер  –  полномочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо он будет лишен собственности.