Порядок государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним

- определение суда об обеспечении иска;

- постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов;

- определение суда о приостановлении исполнительного производства.

Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить  его копию в учреждение юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление  регистрации по данному основанию  является обязательным и оформляется  соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

При возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации «в связи с необходимостью предоставления недостающих документов», которое удовлетворяется регистратором – таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращения документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов.

Исключение из этого правила  представляет собой случай неполного  представления документов для регистрации  ипотеки. В этом случае, документы  не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления  недостающих документов в срок не более одного месяца.

Решение об отказе в регистрации  должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов  для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления  государственной регистрации. Копия  данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной  регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

4.4. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Внесение записей в Единый государственный реестр прав.

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях.

Фактически ЕГРП состоит  из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих документов.

Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета  документов, принятых на государственную  регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем  заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию  документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной  регистрации, то об этом делается отметка  в книге и регистрационная  запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

Если же принимается решение  об осуществлении государственной  регистрации, то информация о произведенной  регистрации отражается в книге  учета выданных свидетельств о государственной  регистрации прав. Книга учета  выданных свидетельств о государственной  регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или  иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Кроме этого, учреждение юстиции  должно иметь также книгу учета  выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из Единого  государственного реестра прав, а  также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из Единого  государственного реестра прав. Также  учреждение юстиции по регистрации  прав может вести и иные книги  учета, необходимые для его работы.

Сам Единый государственный  реестр прав состоит из отдельных  разделов – на каждый объект недвижимого  имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Единого  государственного реестра прав идентифицируется кадастровым или условным номером  объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав и определение структуры и порядка присвоения которого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое  описание объекта недвижимого имущества  на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый  и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка; здания или  сооружения; жилого, нежилого помещения  и прочих составляющих здания или  сооружения; участка лесного фонда.

Подраздел II формируется  из записей о праве собственности  и об иных вещных правах на основании  сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные  части, каждая из которых заполняется  по мере регистрации соответствующих  ограничений (обременений) прав:

подраздел III-1 – для записей  об аренде;

подраздел III-2 – для записей  об ипотеке;

подраздел III-3 – для записей  о сервитуте;

подраздел III-4 – для записей  о сделках;

подраздел III-5 – для записей  об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6 – для записей  о прочих ограничениях (обременениях);

подраздел III-7 – для записей  о безвозмездном пользовании  участком лесного фонда (леса).

Правила ведения Единого  государственного реестра прав предусматривают  также внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения  или перехода права. Для этих целей  предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического  лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения  площади объекта, изменения при  незначительной конструкции здания и пр.

На каждый объект недвижимого  имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все  документы, поступающие для государственной  регистрации на этот объект.

Следует отметить, что в  деле хранятся, в основном, копии  документов, поскольку после государственной  регистрации подлинник возвращается заявителю. Документы подшиваются  в дело по мере их поступления. Наличие  документа в деле отражается в  описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует поместить  в несколько дел, то документ может  быть помещен в одно из дел, а в  другом ставится отметка о том, где  хранится недостающий документ. Дела правоустанавливающих документов также  идентифицируются кадастровым номером  объекта, а, кроме того, дополнительно  могут идентифицироваться и его  адресом. Дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. и хранятся в нем вечно.

Ведение записей Единого государственного реестра прав как на бумажных носителях, так и на магнитных, но при этом приоритет отдается записи, произведенной на бумажном носителе.

Таким образом, после завершения данного этапа регистрации сделка считается зарегистрированной, а  правовые последствия - наступившими. То есть с этого момента заявитель считается вступившим в свои права и может уже совершать юридические действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.

4.5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации.

Данная стадия является завершающей  в процессе государственной регистрации, после нее заявителю выдаются документы, подтверждающие наличие  у него права на тот или иной объект недвижимости. В ее процессе производится заполнение свидетельства  о государственной регистрации  и проставление штампа регистрации  на правоустанавливающих документах.

Свидетельство о государственной  регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также  учетную серии и номер.

Свидетельство выдается правообладателю  при регистрации любого вещного  права на объект недвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю.

Порядок заполнения и выдачи свидетельства о государственной  регистрации определяется ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого  государственного реестра прав, а  также Инструкцией о порядке  заполнения и выдачи свидетельств о  государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах. Согласно этим документам, в свидетельстве указываются в следующем порядке:

- наименование учреждения по регистрации прав, выдавшего свидетельство;

- дата выдачи свидетельства (соответствует дате заполнения свидетельства и его подписания регистратором, поскольку эта дата не всегда может соответствовать дате государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав и датой фактической выдачи свидетельства на руки правообладателю; при этом следует отметить, что свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором в срок, не превышающий того, который предусмотрен для проведения государственной регистрации законом);

- реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право (в случае, когда основанием для регистрации права является зарегистрированная сделка, обязательно указание даты и номера ее регистрации);

- данные о субъектах;

- вид зарегистрированного права;

- краткое описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый (или условный) номер;

- существующие ограничения (обременения) права (в случае их отсутствия в данную графу вносится запись «не зарегистрировано»);

- дата и номер регистрации;

- фамилия и инициалы регистратора.

Обязательными реквизитами  свидетельства являются также подпись  регистратора и печать учреждения.

Свидетельство заполняется  от руки или автоматизированным способом. В тексте свидетельства не допускаются  исправления, подчистки и приписки.

Проведение государственной  регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого  имущества удостоверяется штампом  регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего  документа.