Порядок государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним

Право собственности в ряде случаев возникает лишь с момента его регистрации, то права членов семьи собственника на жилое помещение возникают независимо от регистрации из двух юридических фактов - членства в семье собственника и проживания в принадлежащем собственнику помещении.

Основная задача регистрации вещных прав (статическое состояние, характеризующее абсолютное правоотношение между собственником и неопределенным кругом лиц по поводу объекта недвижимости) и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих прав. При запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта из независимого источника, которым является регистрирующий орган.

Возникновение права собственности. Вполне очевидным является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права.

Переход права собственности – это такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает. Юридический факт, влекущий переход права собственности, всегда является и юридическим фактом, лежащим в основании приобретения лицом этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход права отсутствует и есть регистрация только возникновения права в отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход права.

 Прекращение права  собственности следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации. Действительно, если между регистрацией права и регистрацией его возникновения можно поставить знак равенства, то прекращение права собственности имеет самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с его обладателем, можно сделать вывод, что регистрации подлежит как само это право, так и его прекращение. Прекращение права собственности является самостоятельным объектом регистрации потому, что оно может происходить вне связи с возникновением права иного лица, например, при прекращении существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то прекратилась и сама возможность возникновения права на него других лиц.

Обременения (ограничения) прав состоит в том, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки - например, передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления, состоит в том, что они, выступая обременением права собственности, в свою очередь, могут быть обременены (например, правами арендатора или залогодержателя). Именно поэтому указанные права не могут быть включены в реестр обременений.

 Подводя итоги сказанному выше можно сделать выводы, что:

1. Государственной регистрации  подлежит право собственности  и иные вещные права (их возникновение,  изменение и прекращение), а также  обременения (ограничения) этих  прав.

2. Права и их обременения  (ограничения) подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом и иными  законами.

 Иные права на недвижимое  имущество и их ограничения  регистрируются по желанию правообладателей  в порядке, установленном законом.

И для большего понимания  объекта регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сложились  следующие выводы:

1. Основным (первичным) объектом  регистрации является право собственности.

2. Регистрации подлежат  его возникновение, изменение  и прекращение.

3. Регистрация обременений  (ограничений) права собственности  является частным случаем регистрации  изменения этого права.

4. Регистрация иных (вторичных)  вещных прав представляет собой  частный случай регистрации обременений  (ограничений) права собственности.  Вместе с тем регистрации подлежит  возникновение, изменение и прекращение,  а также обременение (ограничение)  самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат регистрации  в качестве оснований возникновения,  изменения или прекращения вещных  прав, либо оснований возникновения,  изменения или прекращения обременений  (ограничений) этих прав. Сделка  отчуждения с отлагательным условием  сама подлежит регистрации как  обременение соответствующего вещного  права.

6. Документы, оформляющие  сделки, а также документы, содержащие  сведения о других юридических  фактах, влекущих возникновение,  изменение или прекращение вещных  прав, не являются объектом регистрации,  а выступают как единственное  средство получения регистрирующим  органом информации об этих  сделках и юридических фактах.

3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним       

Участниками отношений, возникающих  при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого  имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе:

- граждане Российской  Федерации;

- иностранные граждане и лица без гражданства;

- российские и иностранные юридические лица;

- международные организации;

- иностранные государства;

- Российская Федерация;

- субъекты Российской Федерации;

- муниципальные образования;

- органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.

4. Порядок проведения государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 
1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 
5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Рассмотри подробнее каждый из разделов.

4.1. Прием документов и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация  проводится на основании заявления  правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная  доверенность должна отвечать всем требованиям  Гражданского кодекса.

Если правообладатель  или сторона в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или  гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

Несовершеннолетние в  возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратиться с  заявлением о регистрации прав на основании договора могут все  участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного  по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них.

В случае если права возникают  на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной  регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты  указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает  нормативные акты, принятие которых  отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к  компетенции различных органов  государственной власти и местного самоуправления.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной  регистрации сами по себе, а равно  в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими  прав.

Для того чтобы договор  был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом  форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий. По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации.

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав.

Приватизация жилых помещений  осуществляется в соответствии с  Законом «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин  имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия.

Одной стороной в договоре передачи жилья выступают физические лица, занимающие жилые помещения  на основании договора найма или  аренды, другой – местная администрация  либо государственные или муниципальные  предприятия и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве  хозяйственного ведения или оперативного управления. Данный вид договора заключается  в простой письменной форме.