Порядок государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним

1.2. Цели государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним

 Под целью понимается  то, "к чему надо стремиться, что надо осуществить". Соответственно цель представляет собой "заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый) результат деятельности или действий людей, на осуществление, которого они направлены».

Основные цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходя их предположений ученых это:

- обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость;

- придание предельной  открытости (прозрачности) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

-  введение  государственного  контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований);

-  внесение единообразий в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ";

- защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

- обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

- обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

- создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

- реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

- обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере.

В Законе о регистрации  цели государственной регистрации специально не выделяются. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый закон следовало бы включить норму следующего содержания:

- целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.

 Все участники гражданского  оборота, включая государство,  при рассмотрении вопроса о  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество имеют  равные права. Изъятия из данного  правила могут устанавливаться  только законом.

 Таким образом, первая  и главная цель существования  системы государственной регистрации  - цель обеспечения защиты имущественных  прав на недвижимость участников  гражданского оборота. 

Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в  действительности своих прав, а равно  и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.

 Действующая сегодня  система государственной регистрации  должна быть ориентирована не  только на более или менее  добросовестных участников рынка,  но и на борьбу с преступными  проявлениями в данной сфере.  Это должно найти отражение  как в нормах, устанавливающих  порядок регистрации, так и  в организации взаимодействия  между регистрирующими и правоохранительными  органами.

 Мне кажется, что  все вышеперечисленные  цели  должны формировать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

1.3. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В настоящее время приведен широкий  перечень всевозможных принципов, но мы остановимся на некоторых из них:

1)материально-правовые и  формально-правовые принципы государственной  регистрации.

 К материально-правовым  принципам он относит:

- принцип публичной достоверности  (материальной гласности) или  бесповоротности;

- принцип исправления  регистрационной записи;

- принцип изъятия из-под  действия давности;

- принцип возражения (протестации);

- принцип отметки (предварительной  регистрации);

- принцип старшинства  прав.

К формально-правовым принципам:

- принцип публичности  (формальной гласности) или принцип  внесения прав на недвижимость;

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности  публичной власти за ненадлежащую  регистрацию прав на недвижимость.

2) Общие принципы:

- принцип законности;

- принцип гласности.

3) Специальные принципы:

- достоверности записей в Едином государственном реестре прав;

- приоритета ранее зарегистрированных прав;

- двойной регистрации;

- единства.

 Такое многообразие  принципов регистрации прав на недвижимое имущество объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостатком большинства принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.

В данном разделе было рассмотрено понятие, цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Объект недвижимого имущества

2.1. Понятие объекта недвижимого имущества

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

 С учетом имеющихся  в законе определений объект  относится к недвижимости, если  он:

 а) относится к числу  объектов, прямо перечисленных в  определении, т.е. является земельным  участком, участком недр;

 б) является объектом, который связан с землей так,  что его перемещение без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно.

 Перечисленные две  категории объектов (земельные участки  и участки недр) в соответствии  с законодательным определением  недвижимости имеют самостоятельное  значение, в то время как все  остальные категории объектов, перечисленные  в определении, приводятся в  качестве примеров объектов, которые  "связаны с землей так, что  его перемещение без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно". В то же время законодательство  практически не содержит определений  зданий, сооружений, объектов незавершенного  строительства, а на практике  объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного  строительства, на самом деле  могут не отвечать признаку  законодательного определения. Так,  например, в практике органов  учета недвижимого имущества  широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь  с землей которых носит временный  характер - сборно-разборные торговые  павильоны, складские модули и  пр.

 Таким образом, лишь  такой объект, который на основании  закона может быть признан  земельным участком или участком  недр без установления каких-либо  дополнительных признаков должен  быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных  объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их  прочная связь с землей, при  которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Объект недвижимости - это  всегда конкретный предмет материального  мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые  существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в  ЕГРП, поскольку они весьма условно  отражают те события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права  собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права.

2.2. Классификация  объектов недвижимого имущества

Классификация объектов недвижимости проводится по разным критериям. Но, прежде всего, определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

- естественные (природные) объекты (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр);

- искусственные объекты (постройки).

К последней категории относятся:

- жилая недвижимость (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.);

- коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс);

- общественные (специальные) здания и сооружения (больницы, поликлиники, детские сады, ясли, административные здания и пр.). 
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

- первичное жилье –  место постоянного проживания;

- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.).

Говоря об естественных объектах недвижимости, стоит отметить, что  земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель;

- земли сельскохозяйственного назначения: перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации;

- земли городов и населенных пунктов;

-земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;

- земли особо охраняемых территорий: предназначены для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения;

- земли лесного фонда: земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности;

- земли водного фонда: земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них;

- земли запаса; служат резервом и выделяются для различных целей.

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем  определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие  в гражданском обороте, а также  особый порядок приобретения и регистрации  прав. Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими  объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как  продавцов, так и покупателей. Таким  образом, отнесение недвижимости к  определенной категории определяет возможность или запрет на совершение сделок с подобной недвижимостью  и регистрацией прав на нее. 

2.3. Объект регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним

 Вопрос об объекте  регистрации прав на недвижимое имущество, т.е. вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

Определяющим объектом государственной регистрации в соответствии с нормой регистрации подлежат:

 а) права собственности;

 б) другие вещные  права;

 в) ограничения этих  прав;

 г) их возникновение;

 д) их переход;

 е) их прекращение.

Конкретные права, подлежащие государственной регистрации:

 а) право собственности;

 б) право хозяйственного  ведения;

 в) право оперативного  управления;

 г) право пожизненного  наследуемого владения;

 д) право постоянного пользования;

 е) ипотека;

 ж) сервитуты;

 з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.