Порядок государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним

Еще одно основание для  государственной регистрации прав – свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение  их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество  со дня открытия наследства, поэтому  можно сказать, что государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

Свидетельство о праве  на наследство выдается всем наследникам  вместе или каждому в отдельности  – по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все  наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество  не включено в свидетельство о  наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином «решение суда» носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение  третейского и арбитражного суда.

Одним из оснований для  ограничения прав на недвижимое имущество  является наложение ареста на это  имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при  необходимости – ограничение  права пользования, применяемый  для обеспечения иска или в  других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога.

Еще одним основанием для  государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных  органов. Эти акты относятся к  категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

Обязательным приложением  к документам, необходимым для  государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с  указанием его кадастрового номера.

Существуют дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации.

При подаче заявления о  государственной регистрации любое  физическое лицо-правообладатель, сторона  в договоре или представитель  обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность:

- паспорт;

- свидетельство о рождении – для лиц, не достигших 16 лет (следует заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14 лет);

- заграничный паспорт – для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории РФ;

- удостоверение личности – для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов);

- военный билет – для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту;

- справка об освобождении из мест лишения свободы – для лиц, освободившихся из мест лишения свободы.

Личность иностранных  граждан и лиц без гражданства  устанавливается на основа вида на жительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные  документы юридического лица, а также  документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного  юридического лица.

Также для государственной  регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким  документом является квитанция о  приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с  населением, либо платежное поручение  организации с отметкой банка  о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Максимальные размеры платы за государственную регистрацию составляют:

- для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;

- для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;

- за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним - 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;

Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (далее именуется - информация о зарегистрированных правах) составляют:

- для физических лиц - 25 процентов установленного законом минимального размера оплаты труда;

- для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда;

- за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию  должностное лицо учреждения юстиции  по регистрации прав вносит соответствующую  запись в книгу учета документов.

Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей  о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или  его филиал) для осуществления  им государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В книге учета входящих документов производятся записи по следующим  заявлениям и документам:

- заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;

- заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;

- заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;

- заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;

- документам, необходимым для проведения государственной регистрации;

- иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную  регистрацию с их перечнем, а также  с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию, кроме  того, с указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных  действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, должна быть произведена государственная регистрация.

4.2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок. Установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Правовая экспертиза –  это изучение представленных для  государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Требования к документам, представляемую на государственную  регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В статье говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Подробнее остановимся на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение (постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие данные:

- месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение;

- фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок;

- право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок предоставляется;

- список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае предоставления земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства);

- список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных целей);

- список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации  имеются записи о приложениях, списках  и т.д., то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с  копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью.

Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы  после вступления в действие должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и  землеустройству и без такой  регистрации считаются недействительными.

Документы, необходимые для  государственной регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов  государственных и муниципальных  органов) с приложением копий, предназначенных  для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном  законом порядке, то есть нотариально  или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они  обязательной государственной регистрации  или считаются заключенными с  момента подписания сторонами, а  также если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

4.3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением  юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее  зарегистрированными в Едином государственном  реестре прав. В случае установления таких противоречий должностным  лицом учреждения юстиции может  быть принято решение о приостановлении  или отказе в государственной  регистрации.

Существует три основания для приостановления государственной регистрации:

Первым из них является приостановление регистрации регистратором  при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую  экспертизу (почерковедческую, лингвистическую  и др.) Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований  приостановления государственной  регистрации – на основании письменного  заявления правообладателя или  уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении  изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной  регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины  будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а  регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство  и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются  определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РСФСР, существуют следующие  виды определений или решений, предусматривающих  приостановление государственной  регистрации: