Договор купли-продажи

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится специальным органом юстиции по месту нахождения недвижимого имущества. Данные о регистрации заносятся в Единый государственный реестр прав, который носит открытый характер.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. ном. 8. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Передача объекта продавцом и принятие покупателем оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами ст. 556 ГК РФ. Отказ или уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта означает отказ от исполнения договора купли- продажи недвижимости.

2.8. Договор продажи предприятия.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. [13]Именно это обстоятельство отличает предприятие от других имущественных технологических комплексов. Элементы, входящие в состав предприятия:

1.      земельные участки; здания, сооружения;

2.      оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

3.      права требования, долги;

4.      права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу, услуги;

5.      другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Договор консенсуальный, взаимный, возмездный.

Субъектный состав сторон. В соответствии с ГК РФ — любые субъекты гражданского права. Продавцом является собственник имущества, в отдельных случаях субъекты права хозяйственного ведения, оперативного управления, получившие согласие собственника.

Существенные условия договора: условия о составе и стоимости продаваемого предприятия.

Договор заключается письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами, нотариальная форма не требуется, но подлежит государственной регистрации. Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:

1.      акт инвентаризации;

2.      бухгалтерский баланс;

3.      заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости;

4.      перечень всех долгов (обязательств) предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требования.

При отсутствии таких документов в регистрации может быть отказано.

Существуют следующие стадии продажипредприятия:

Определение состава, стоимости продаваемого предприятия. До составления, подписания договора будущие стороны определяют состав, стоимость предприятия. Для этого они должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора о составе и стоимости, перечень долгов. Эти действия необходимы, чтобы определить предмет и цену.

До передачи предприятия покупателю продавец должен письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления со дня продажи предприятия потребовать либо прекращения, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, либо признания договора недействительным.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, вправе сделать тоже самое в течение одного года, с того дня, когда он узнал либо должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Если долги были переведены на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам. Поскольку предприятие является особым предметом договора, в состав которого входят кредиторы, ст. 566 ГК РФ устанавливает особые последствия изменения или расторжения такого договора, либо признание его недействительным.

Передача предприятия покупателю осуществляется по передаточному акту, подписанному двумя сторонами. Акт должен содержать данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов, сведения о недостатках имущества, перечень его. Составление акта и подготовка предприятия к передаче — обязанность продавца. Момент передачи — дата подписания акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества.

Право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Последствия ненадлежащего исполнения договора (ст. 565 ГК РФ) могут быть следующими:

1.      передача предприятия, состав которого не соответствует условиям договора;

2.      передача товара, качественные характеристики которого не соответствуют условиям договора.

Если недостатки предприятия отмечены в акте, то покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Если они выявились позже, и покупатель уведомил об этом продавца, то продавец может заменить имущество. Если он не сделал этого, то покупатель может потребовать уменьшения цены, устранения недостатков или возмещения расходов по устранению недостатков.

Если продавец недостатки не устранил, или невозможно их устранение, или предприятие непригодно, покупатель вправе требовать расторжения договора, возвращения того, что исполнено по договору.

Если покупатель исполнил договор ненадлежащим образом (отказался принять предприятие), то продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор купли-продажи основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в сфере предпринимательской деятельности.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица.

Правильное, грамотное составление договора купли-продажи поможет сторонам избежать непроизводительных расходов в виде уплаты пени, штрафов, а также роста дебиторской задолженности. При этом гарантируется чистота совершенной сделки и безубыточность проведенной купли-продажи.

При заключении договора купли-продажи необходимо обязательно обращать внимание на правомочность лица, подписывающего договор со стороны контрагента. Правоприменительная практика показывает, что часто в этой области имеются нарушения: договор подписывается лицом, которое превышает свои полномочия и правомочия, которые установлены и закреплены в учредительных документах организации (Уставе, Положении, Учредительном договоре).

Несмотря на детальную разработку положений договора купли- продажи, еще остались спорные моменты, которые требуют урегулирования в законе или в разъяснениях высших судебных органов по правильности их применения.

39

СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ

1.   Гражданский кодекс Российской Федерации от 21 октября 1994 г.

2.   Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей»  от  9 января 1996 г.

3.   Федеральный закон  «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 г.

4.   Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г.

5.   Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

6.   Федеральный закон «О государственном оборонном заказе» от 27 декабря 1995 г

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.   Коммерческое (торговое) право М.,2002 г. под редакцией Булатецкого Ю. Е. и Язева В. А.

2.   Гражданское право М. 2010 г. Пиляева В. В.

3.   Договор купли-продажи и его отдельные виды М. 2001 г. Витрянский В. В.

4.   Коммерческое право М. 2005 г. Попандопуло В. Ф.

5.   Споры о признании сделки недействительной М. 2006 г. Под ред. Тихомирова М. Ю.

6.   Гражданское право М. 2005 г. Гришаева С. П.

7.   Коммерческое право М. 2008 г. Ханьярова С. К.

39

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации

[2] Коммерческое ( торговое) право : Учебник \ Под ред. Булатецкого Ю. Е. Язева В. А. М. ,2002 г.

[3]              Закон РФ " О защите прав потребителей"

[4]              Гражданское право М., 2010 г. Пиляева В. В.

[5]              Ф 3 "О рынке ценных бумаг" от 22 апреля 1996 г.

[6]              Ф 3 "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 г.

[7] Гражданское право Под ред. Гришаева С. П. М., Юрист, 2005 г.

[8] Договор купли-продажи и его отдельные виды М., 2001г. Витрянский В. В.

[9] Споры о признании сделки недействительной Под общей ред. Тихомирова М. Ю. М., 2006 г.

[10] Коммерческое право М., 2005 г. Попондопуло В. Ф.

[11] ФЗ «О государственном оборонном заказе» от 27 декабря 1995 г

[12] Гражданский кодекс РФ

[13] Коммерческое право М. 2008 г. Ханьярова С. К.