Жилое помещение как объект жилищных отношений

     Можно выделить также и формальный признак  жилого помещения - включение помещения  в соответствующий жилищный фонд.

     Отдельные субъекты Российской Федерации и  органы местного самоуправления устанавливают стандарт, которому должно отвечать пригодное для постоянного проживания помещение. Так, в Программе дальнейшего развития реформы жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной Постановлением правительства г. Москвы от 1 июля 1997 года N 497 для города был установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванная (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен. Было предусмотрено также, что нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.⁸

     Вопросы о признании жилых домов (жилых  помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.

     Федеральный орган исполнительной власти создает  в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного  фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители  этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

     Комиссия  по заявлению собственника помещения  или заявлению гражданина (нанимателя) либо по заключению органов государственного контроля и надзора оценивает соответствие помещения установленным в Положении требованиям.

     После изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, и, при необходимости, осмотра  жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает решение:

     о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

     о необходимости и возможности  проведения капитального ремонта, реконструкции  или перепланировки (при необходимости  с технико-экономическим обоснованием) с целью привести утраченные в  процессе эксплуатации характеристики жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

     о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием  дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности;

     о признании многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47).

     Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными  лицами в судебном порядке.

     В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния  либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение должно указать собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленно отселить граждан.⁹

     2.3. Площадь жилого помещения

     В соответствии с ч. 5 статьи 15 общая  площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

     Если  взять экспликацию к любой  квартире, можно заметить, что отдельно указывается общая площадь квартиры, ее жилая площадь и прочие летние помещения.

     Расчет  общей площади квартиры особенно важен, когда мы сталкиваемся в суде с такими вопросами, как определение порядка пользования квартирой (жилым домом), определение доли в совместной собственности.

     ЖК  устанавливает особый порядок определения  границ жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения  включаются также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данный подход является странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении. Принцип "матрешки" противоречит существующему применительно к объектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. По сути, это означает, что указанные объекты участвуют в гражданском обороте отдельно от жилых помещений, а это, совершенно очевидно, нонсенс.¹⁰

     3 Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением. Государственная регистрация прав на жилое помещение

     Цель  использования жилого помещения - проживание граждан. Основной закон Российской Федерации - Конституция РФ определяет, что "каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства". Статья 20 ГК РФ определяет местом жительства место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Соответственно, местом пребывания является место временного проживания граждан.

     Исходя  из указанного предназначения жилого помещения, жилищные права и обязанности, объектом которых могут быть комната, квартира (часть квартиры), жилой дом (часть жилого дома), могут возникать из договора аренды жилого помещения, договора безвозмездного пользования, договора найма (если жилое помещение служит местом пребывания участника жилищных отношений) и из любого другого законного основания. Основанием постоянного проживания граждан может являться их постоянная регистрация по месту нахождения жилого помещения.

     ГК  РФ, другие нормативные акты РФ устанавливают  специальные правила пользования  жилыми помещениями, исходящими из договоров  аренды, коммерческого и социального найма, и другие. В той части, где они не противоречат настоящему Кодексу, они также подлежат применению.

     Исходя  из указанной статьи настоящего Кодекса, жилое помещение может использоваться для извлечения прибыли лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке для этого. Иными словами, жилое помещение может сдаваться в аренду, по договору найма или на другом законном основании собственником такого помещения для использования его лицами (арендаторами или нанимателями) по назначению - проживанию либо с целью извлечения прибыли, но не нарушающими при этом установленный законом порядок пользования жилыми помещениями.¹¹

     Жилое помещение предназначено для  проживания граждан п. 1 статьи 17 ЖК). Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

     Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник - по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ - использование жилья для проживания граждан.

     Если  жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение  договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником  своего жилья не по назначению может  повлечь его принудительное изъятие.

     Согласно  п. 1 комментируемой статьи общим предназначением  жилого помещения является проживание в нем граждан. Исключение из этого  правила установлено в п. 2 ст. 17, согласно которому жилое помещение  может быть использовано для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

     Для такого использования жилого помещения  необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной или  предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие в нем на законных основаниях.

     Во-вторых, использование жилого помещения  для профессиональной или предпринимательской  деятельности допускается, если при  этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.

     В-третьих, использование жилого помещения  для профессиональной или предпринимательской  деятельности не должно создавать предпосылки  для нарушения требований, предъявляемых  к жилым помещениям, которые устанавливаются  Правительством Российской Федерации.¹²

     Все виды использования жилого помещения  подразделены на:

     - пользование жилыми помещениями  в домах социального жилищного  фонда;

     - пользование жилыми помещениями  специализированного жилищного  фонда;

     - и общие правила использования  жилого помещения в любом типе жилого фонда.

     Что касается первых двух пунктов по виду использования жилых помещений, то законодатель установил только те требования к их использованию, которые  указаны в типовых договорах  найма таких помещений, то есть по своему содержанию это собственно права, а не система запретов как ранее. Приведем некоторые общие требования к использованию жилого помещения, которые действуют независимо от вида жилищного фонда жилого помещения.

     В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

     - вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении к родителям их несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

     - разрешать по взаимному согласию  с гражданами, постоянно проживающими  с нанимателем, и с предварительным  уведомлением наймодателя безвозмездное  проживание в жилом помещении  временных жильцов;

     - передавать с согласия наймодателя  часть или все жилое помещение в поднаем.

     В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

     1. использовать жилое помещение  только для проживания;

     2. обеспечивать сохранность жилого  помещения;

     3. поддерживать жилое помещение  в надлежащем состоянии;

     4. не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

     5. своевременно вносить плату за  жилое помещение и коммунальные  услуги;

     6. производить текущий ремонт жилого  помещения, если иное не установлено  договором найма жилого помещения  государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

     Применительно к жилым помещениям установлены  Правила пожарной безопасности, которые  утверждены МЧС России. Согласно Правилам в квартирах жилых домов, жилых  комнатах общежития, номерах гостиниц запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых применяются и хранятся взрывоопасные, взрывопожароопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат и номеров, в том числе при сдаче их в аренду, за исключением случаев, предусмотренных нормами проектирования.

     В индивидуальных жилых домах, квартирах  и жилых комнатах допускается  хранение (применение) не более 10 л легковоспламеняющейся  жидкости (далее - ЛВЖ) и горючей жидкости (далее - ГЖ) в закрытой таре. ЛВЖ и ГЖ в количестве более 3 л должны храниться в таре из негорючих и небьющихся материалов. Не допускается хранение баллонов с горючими газами (далее - ГГ) в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, а также на кухнях, на путях эвакуации, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях. Газовые баллоны (рабочий и запасной) для снабжения газом бытовых газовых приборов (в том числе кухонных плит, водогрейных котлов, газовых колонок) должны, как правило, располагаться вне зданий в пристройках (шкафах или под кожухами, закрывающими верхнюю часть баллонов и редуктор) из негорючих материалов у глухого простенка на расстоянии не ближе 5 м от входов в здание, цокольные и подвальные этажи.