Приватизация жилых помещений

 

Содержание

Введение…..……………………………………………………………………….2

1. Особенности законодательства о приватизации жилых помещений в                  России………………………………………………………...……………………6

1.1 Законодательство  о приватизации жилых помещений в Российской Федерации…………………………………………………………………………6

2. Приватизация жилых помещений в Российской Федерации на современном этапе………………………………………………………………………………18

2.1 Жилые помещения  как объекты приватизации……………………………18

2.2 Понятие  и принципы приватизации жилых  помещений …………………27

2.3 Порядок приватизации и расприватизации жилых помещений………….38

3. Особенности приватизации отдельных видов жилых помещений………...47

3.1 Приватизация  жилых помещений в квартирах  коммунального заселения…………………………………………………………………………47

3.2 Приватизация жилых помещений в общежитиях ………………………...57

Заключение……………………………………………………………………….63

Список использованной литературы…………………………………………...66

 

 

Введение

 

Тема настоящей курсовой работы «Приватизация жилых помещений» была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражается в следующем.

Удовлетворение потребности  в жилье на протяжении всей истории  человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее.

На протяжении многих десятилетий в нашей стране не существовало понятия «частная собственность», особенно в отношении недвижимого имущества. Конечно, каждый человек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.

И вместо понятия «частная собственность» использовалось другое, более «политкорректное» и подходящее к идеологии социалистического  равенства — «личное имущество». Оно подразумевало под собой (касательно большинства населения) обстановку квартиры, личные вещи, иногда — машину и дачу («личное подсобное хозяйство»), но никто не владел в полной мере правом на основную собственность, на котором основана вся современная рыночная система, — правом на недвижимость.

И речь идет не о земельных  наделах, участках леса или водоемах — в советской системе не существовало права на частное владение даже на квартиру или комнату в коммуналке, в которых многие семьи жили на протяжении нескольких поколений. Все жилье в той или иной форме принадлежало государству.

Переход экономики на рыночные рельсы был бы невозможен без введения в стране права на частную собственность. Ее нужно  было «создавать», и с этой целью  в России провели реформы. С помощью ваучерной приватизации каждый гражданин мог приобрести для себя долю в промышленном предприятии, результаты которой привели к тому, что большая часть населения страны, как не владела коммерческой собственностью, так не владеет ею и сейчас.

Однако, государством был  выбран более разумный путь для передачи жилья в частную собственность  граждан (приватизации). Каждый человек, занимающий определённую жилплощадь (один или с семьей), получил право  перевести ее в собственность  и распоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Большинство россиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своих квартир и комнат, — хотя формально они были получены от государства (или предприятия, которое принадлежало государству) бесплатно, фактически они оплачены трудом многих поколений граждан страны, которые работали часто «за идею». Так что сама идея бесплатной приватизации справедлива и актуальна.

Приватизация как способ приобретения права собственности  является одним из важнейших условий оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Далее Закон о приватизации) не вызывала особых сложностей.

Общим условием возникновения  и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст.ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма.¹ Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст.ст. 92-98 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ – далее ЖК РФ).²

К сожалению, из-за множества  нарушений в правоприменительной  практике реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию, и договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность заключаются на основании вступивших в законную силу решений судов.

Сроки бесплатной приватизации периодически продлеваются из-за того, что граждане в силу тех или  иных причин не успевают приватизировать свои жилые помещения. 15 января 2010 года Государственная Дума РФ продлила сроки бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2013 г., то есть до наступления указанного срока лица, занимающие помещение по договору социального найма, имеют возможность получить его в собственность.³

Предметом исследования является совокупность общественных отношений, возникающих в процессе приватизации жилых помещений.

Объектом данного исследования – нормы жилищного, гражданского права, регулирующие порядок приватизации и деприватизации жилых помещений в РФ.

Цель исследования обусловлена  объектом, предметом и задачами настоящего исследования и состоит в том, чтобы, изучив правоприменительную  практику по рассматриваемой теме, выявить проблемы, возникающие при приватизации жилых помещений, дать им правовую оценку и наметить пути их решения.

Основные задачи исследования:

- изучить особенности  законодательства о приватизации  жилых помещений в РФ;

- рассмотреть особенности  приватизации жилых помещений  на современном этапе;

- изучить особенности приватизации отдельных видов жилых помещений.

При написании данной работы использовались теоретические  разработки С. Зарецкой, И.В. Качалова, А.А.Титова, П.В. Крашенинникова и др., статьи в периодических изданиях таких авторов, как В.В. Былков, О. Нестерова, Н. Егоршева, И.А. Сапронова и др. В работе анализируются положения Конституции РФ, Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и других федеральных законов и нормативно-правовых актов, используются и анализируются материалы судебной практики в виде постановлений Пленума Верховного суда РФ, определений Конституционного суда РФ, обзоров судебной практики.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Особенности законодательства о приватизации жилых помещений в России

1.1 Законодательство  о приватизации жилых помещений в РФ

 

Правовой основой для  начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 г.⁴

В него неоднократно вносились  изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона - он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Конечно, этот Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты  в связи с переходом страны к рыночным отношениям. По мнению Бойцова  жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была «включиться» в происходящие коренные преобразования в экономике. Принятию Закона о приватизации предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990 г.), которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации. Однако фактическая приватизация жилья, т.е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980-х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то, что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в тот период не получила.⁵

Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение  в других законах:

- статьей 54.1 Жилищного кодекса РСФСР (далее ЖК - РСФСР), внесенной в 1991 г. было установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР;⁶

- в статье 19 Основ федеральной жилищной политики содержались более конкретные положения: «граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность... путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов...»;⁷

- согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В этой статье также содержится принципиальное положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон о приватизации) перед нормами ГК РФ: «при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное».⁸ Это выражается, например, в том, что жилое помещение передается гражданину в порядке приватизации не собственником государственного или муниципального жилья, а предприятием или учреждением, за которыми оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

До принятия указанных  законодательных актов наличие  у граждан в собственности  или в пользовании жилья жестко ограничивалось. В соответствии со ст. 106 ГК РСФСР нельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения;⁹ кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 кв. м жилой площади. Если в личной собственности гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей) оказывалось более одного дома, то другой дом подлежал отчуждению в течение года. Не разрешалось также иметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.¹⁰

В настоящее время  какие-либо ограничения в законодательстве отсутствуют. В частности, ст. 213 ГК РФ установлено, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан (а данное положение относится и к жилым помещениям), не ограничивается. Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 6 Закона об основах жилищной политики в РФ¹¹, которые утратили силу с 1 марта 2005 года.

В России 1 марта 2005 года начал действовать один из тех  законов, без которых немыслимо  современное цивилизованное общество, — Жилищный кодекс. В основном его текст был написан в 1994 году, но провести ЖК через Думу удалось только спустя десять с лишним лет.

В своей статье И. Стадник, исследуя достоинства и недостатки ЖК РФ, отмечает, что в начале 90-х  жилищное законодательство стало обновляться: появился закон о собственности, согласно которому члены ЖСК, выплатившие паевой взнос, становились полноправными собственниками квартир, и закон о приватизации жилья — сначала половинчатый, разрешавший бесплатно приватизировать лишь 18 кв. метров на человека плюс 9 кв. метров на семью, а вскоре и в окончательном варианте, снявшем эти ограничения и сделавшем возможной полную бесплатную приватизацию жилья. Постепенно начал складываться жилищный рынок.¹²

В 1994 году Минюст провел инвентаризацию федерального законодательства в жилищной сфере. Выяснилось, что насчитывается более трех тысяч законов, указов, распоряжений только на федеральном уровне — союзных, РСФСР, РФ. К тому же, поскольку ст. 72 Конституции Российской Федерации ¹³ относит жилищные вопросы к совместному ведению центра и регионов, субъекты Федерации, не располагая ясными общими правилами, приняли множество местных законов. Как следствие, в то время для практически любого случая можно было найти «нужный» правовой документ, что затрудняло разрешение спорных вопросов.

Следующим шагом было принятие закона о федеральной жилищной политике, который подробно рассматривал проблемы собственности граждан, совместной собственности на объекты общего пользования. С 1 января 1995 года введен в действие Гражданский кодекс, где имелась специальная глава 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».