Приватизация жилых помещений

От приватизации следует отличать расприватизацию (деприватизацию)⁶⁵ жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования.

Вопросы расприватизации урегулированы статьей 9.1 Закона о приватизации, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.⁶⁶

Как следует из указанных  норм, расприватизация может осуществляться при наличии следующих условий:

- приватизированное жилое  помещение должно быть для  гражданина единственным местом  постоянного проживания;

- оно должно быть  свободным от обязательств (например, не передано в залог)⁶⁷.

П.В. Крашенников отмечает неточность формулировки первого условия  расприватизации. Речь идет о термине  «единственное место постоянного  проживания». Известно, что в ст. 20 ГК РФ указывается на то, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Двух или более постоянных мест жительства быть не может, поскольку одно из них уже никак не постоянное⁶⁸.

Следует отметить, что  если первое условие имеет только неточную формулировку, не способную создать сколько-нибудь существенную проблему, то второе условие на практике вызывает сложность. Именно условие расприватизации о том, что жилое помещение должно быть свободным от обязательств, стало предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Неконституционность данной нормы заявители усматривали в том, что судебные и иные правоприменительные органы относят права членов семьи собственника, вселенных в жилое помещение после его приватизации, к обременению, препятствующему расторжению договора передачи жилья в собственность и его последующей расприватизации.⁶⁹ Конституционный Суд в Определении от 21 декабря 2004 г. № 425-О ⁷⁰, отказывая в рассмотрении поданной жалобы по существу, квалифицировал поставленный в ней вопрос как вопрос о правильности толкования судебными и иными правоприменительными органами понятия «обязательство» и о возможности отнесения его к числу «обременений» и указал, что к его компетенции не относится выработка соответствующих понятий и проверка законности и обоснованности конкретных правоприменительных решений.

Механизм передачи жилых  помещений в муниципальную собственность  при расприватизации предусматривается  органами местного самоуправления.

Говоря об основании  для расприватизации - о договоре передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, нельзя не отметить, что речь в данном случае идет о заключении нового договора, а не о расторжении договора приватизации.⁷¹ Как верно отмечает П. В. Крашенинников, исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения, то есть вследствие его надлежащего исполнения (ст. 408 ГК РФ). О расторжении договора приватизации может идти речь, когда договор еще не исполнен (полностью или частично). Как отмечает Е.А. Кинзакова, если договор к моменту последующей расприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Передача при расприватизации осуществляется не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.⁷²

От расприватизации  как передачи жилого помещения в  государственную или муниципальную  собственность следует отличать последствия недействительности договора приватизации, реституцию. Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, поэтому считается, что гражданин не приобрел право частной собственности на жилое помещение по недействительному договору приватизации. Поскольку в данном случае гражданина нельзя назвать приватизировавшим жилое помещение, то в силу ст. 9.1 Закона о приватизации и ст. 20 Вводного закона реституцию как последствие недействительности договора приватизации нельзя назвать расприватизацией. ⁷³

Очевидным является то, что  большее количество граждан предпочитают не расприватизировать (деприватизировать) свое жилье, так как одним из достоинств приватизированного жилья является то, что оно получено по безвозмездному договору, его можно продать, подарить, завещать и так далее. Собственное жилье не может позволить себе лишь небольшое количество неимущих граждан, для которых оптимальным вариантом является договор социального найма, поэтому они и не вступают в процесс приватизации. Случаи расприватизации жилых помещений очень редки в судебной и юридической практике.

По данным Федеральной  службы государственной статистики РФ в целом по Российской Федерации  в 2008 году было приватизировано 699213 квартир. С 2000 года количество приватизированных квартир по России колеблется то в большую, то в меньшую сторону: в 2000 году приватизировано 922313 квартир, в 2001 – 1301726, в 2002 – 1281255 квартир. С 2003 года по 2005 год отмечается постепенный рост количества приватизированных квартир: в 2003 году – 796593, в 2005 году – 1684212 квартир. С 2005 года по 2008 год наблюдается постепенное снижение приватизированных квартир.⁷⁴

Отмечается увеличение количества приватизированных жилых  помещений с 2003 года по 2006 год включительно, резкое падение количества приватизированных помещений в 2007, 2008 годах, очевидно по причине того, что на тот момент последним сроком бесплатной приватизации жилья был 2007 год. В 2009 году отмечается вновь увеличение количества приватизированных помещений. Также с 2003 года по 2007 год отмечается увеличения количества приватизированных комнат.

Продление срока бесплатной приватизации позволит всем нанимателям  жилых помещений, не успевшим в 2009 году приватизировать свое жилье, еще  раз хорошо обдумав плюсы и  минусы приватизации, принять правильное решение. А собственники жилых помещений, получившие право собственности путем приватизации, получат возможность деприватизации. 
3. Особенности приватизации отдельных видов жилых помещений

3.1 Приватизация жилых  помещений в квартирах коммунального заселения

Коммунальная квартира - одно из многочисленных горьких наследий социализма еще долгие и долгие годы будет напоминать о себе. Коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими  семьями по отдельным договорам  найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такого понятия нет. Например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые в нормативных актах запись «коммунальные квартиры» появилась в законе «Об основах жилищной политики в РФ» (ст. 12, 16 и др.).

Первые коммунальные квартиры как тип жилья, в котором  проживают несколько семей, появились  в начале XVIII века. Владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (часто проходных) и сдавали в поднаём. Квартиры состояли из 3-6 комнат, с одной кухней (туалет — один на лестничной площадке), в них проживало 3-6 семей. В 1860-х годах, после выхода романа Н. Г. Чернышевского «Что делать?», появились «коммуны-общежития», когда несколько молодых людей снимали квартиру из 2-4 комнат.

Наибольшее распространение коммунальные квартиры получили после революции 1917 года. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах» отменял право частной собственности на городскую землю и право частной собственности на строения, имевшие стоимость или доходность выше определенного предела, причём этот предел в каждом городе устанавливался местными органами советской власти. Больше всего коммунальных квартир было в Ленинграде, где до революции было много квартир большой площади.⁷⁵

До недавнего времени  Законом о приватизации были установлены  особенности приватизации коммунальных квартир. Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены в перечень жилых помещений, приватизация которых  запрещена. Вместе с тем в законе говорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно.

До введения в действие ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которых встречало поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должно было, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения.

Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели), и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Сторонники распространения  на коммунальные квартиры общих условий  приватизации жилых помещений приводили  в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства.

Во-первых, как следует  из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований  для установления разного подхода  к приватизации для отдельных  и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК РСФСР⁷⁶ и ст. 16 Закона «Об основах жилищной политики в РФ»⁷⁷ освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

В этом споре в настоящее  время поставлена точка. Конституционный  Суд РФ принял Постановление «По  делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» от 03.11.98 № 25-П⁷⁸, в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55).

При этом Конституционный  суд РФ указал следующее: 
«…Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке…».

Иными словами, начиная  с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок  приватизации жилых помещений, без  каких-либо ограничений. В этой связи Федеральным законом от 20.05.02 № 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены слова «коммунальные квартиры»⁷⁹.

Квартира коммунального  заселения (коммунальная квартира) - квартира, в которой наряду с местами  общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).

Ст. 41 Жилищного кодекса  Российской Федерации, посвящена праву  собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире.⁸⁰

Под общим имуществом в коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты - вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения.

Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения - является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат.

Порядок определения  долей в праве общей долевой  собственности на общее имущество  в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.

Доля в праве общей  собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты  в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Статья устанавливает алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна сумме размеров: