Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде

МИНЕСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО ГОСУДАРСТВЕННОМУ НАДЗОРУ В СФЕРЕ ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

НОУ ВПО СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВА ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ГОСУДАРСТВЕННО-ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право РФ»

На тему:

«Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде»

Выполнила:

студентка заочной формы обучения

специальности «юриспруденция»

Научный руководитель:

Иркутск-2010 г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

На протяжении длительного периода в нашей стране не существовало понятия частной собственности в отношении жилья в государственном и ведомственном жилищном фонде. Такое жилье официально признавалось собственностью государства. Перевод политико-экономической системы государства на рыночные отношения потребовал в первую очередь повсеместного введения и законодательного закрепления права на частную собственность на различные объекты недвижимости, в том числе и на жилье.

Таким образом, для каждого гражданина Российской Федерации появилась и существует в настоящее время возможность приобрести в собственность занимаемое им самостоятельно или с семьей жилое помещение путем его приватизации. С правовой точки зрения, приватизация рассматривается как сделка, заключенная в добровольном порядке между представителем государства - собственником жилого помещения и физическим лицом с целью передачи последнему права собственности на занимаемое им жилое помещение на безвозмездной основе.

Приватизация жилых помещений основывается на следующих базовых принципах:

1.      Принцип добровольности совершения сделки приватизации;

2.      Безвозмездность передачи занимаемого гражданином (с семьей или без) жилого помещения в муниципальном или государственном фонде ему в собственность;

3.      Право бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения предоставляется только один раз (за исключением предоставления права на приватизацию несовершеннолетним).

Указанные принципы закреплены в ряде нормативных актов Российской Федерации. В связи с существованием большого числа типов объектов жилищного права возникают определенные особенности их приватизации физическими лицами. С другой стороны, передача права собственности на жилое помещение в частные руки предполагает и передачу в эти же руки определенных обязанностей по его содержанию, а также наложение определенных ограничений на использование этого права повторно. Таким образом, приватизация имеет определенные правовые последствия, в том числе и необратимые. И, наконец, поскольку предусматривается право на участие в приватизации несовершеннолетних граждан- членов семьи, проживающей в жилом помещении на момент приватизации, возникают определенные особенности с этим связанные.

Целью настоящей курсовой работы является рассмотрение понятия приватизации, нормативно правового обеспечения сделок приватизации, а также правовых последствий и особенностей сделок приватизации.

Глава 1. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

В соответствие со статьей 40 Конституции РФ каждому гражданину гарантируется право на жилище. Регулирование жилищных прав и отношений производится на основании жилищного законодательства РФ с целью создания условий для реализации гражданами прав на жилище и дальнейшего беспрепятственного осуществления этих прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению и распоряжению жилыми помещениями, а также по обеспечению сохранности жилищного фонда.

Объектами жилищных прав, в соответствие с определением статьи 15 Жилищного Кодекса РФ, являются жилые помещения - изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан в соответствие с действующими санитарно-техническими нормами, иными требованиями законодательства. Виды жилых помещений исчерпывающим образом определяются в статье 16 Жилищного Кодекса РФ, это может быть: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Совокупность жилых помещений на территории того или иного субъекта РФ образуют жилищный фонд этого субъекта. Однако, в зависимости от формы собственности того или иного жилого помещения в соответствие с п.2 статьи 19 Жилищного Кодекса РФ различают:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан или в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям на территории РФ.

Жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда могут находиться не только под прямым управлением государствен­ных (муниципальных) органов, но и быть переданы в хозяйственное ведение предприятий или оперативное управление различных учреждений. В этом случае жилые помещения  относятся к ведомственному фонду.

Выше было сказано, что приватизация заключается в передаче прав собственности на жилое помещение от представителя государства (субъекта или муниципального образования) гражданину - физическому лицу (группе лиц). Однако, не все жилые помещения могут стать объектом приватизации. В конечном итоге решение о возможности проведения сделки приватизации зависит от текущего назначения жилого помещения. Известно (п.3, статьи 19 Жилищного Кодекса РФ), что в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Очевидно, что объектом сделки приватизации может стать только жилое помещение, входящее в государственный или муниципальный жилищный фонд и изначально предназначенное для предоставления гражданам по договорам социального найма. При этом субъектом сделки приватизации со стороны государства может выступать как уполномоченный на это государственный (муниципальный) орган, так и учреждение (предприятие) в случае, если объектом приватизации является ведомственное жилье, предназначенное для социального найма гражданам. В некоторых случаях предусматривается и возможность приватизации служебных жилых помещений, о чем будет сказано далее.

Глава 2. Понятие приватизации, её объекты и субъекты

Для правильного определения характера отношений, возникающих между субъектами в процессе приватизации, необходимо определить предмет и метод правового регулирования данных правоотношений.

Прежде всего отметим, что приватизация является довольно широким понятием. В соответствие с Комментариями к ст. 217 Гражданского Кодекса РФ под приватизацией понимается переход имущества (в том числе и жилых помещений) из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Точнее было бы говорить о переходе государственного и муниципального имущества в частную собственность граждан и юридических лиц. Приватизация осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При этом понятие порядка приватизации имущества трактуется достаточно широко. Оно включает в себя также право Российской Федерации на определение органов государственной власти (в том числе и в субъектах РФ) и местного самоуправления, правомочных принимать решения о приватизации государственного и муниципального имущества, а также видов имущества, подлежащего приватизации.

Общего закона о приватизации государственного и муниципального имущества не существует. Приватизация проводится по следующим основным направлениям: приватизация государственных и муниципальных предприятий, приватизация земельных участков, приватизация жилья и иных объектов социального, научного и культурного назначения. По ряду из указанных направлений были приняты законы, например Закон о приватизации жилищного фонда.

В соответствие с определением, закрепленным в статье 1 законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 № 1541-1 с изменениями и дополнениями от 16.06.2008 (далее Закон о приватизации), приватизация жилых помещений это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Объектом приватизации может быть любое жилое помещение, относящееся к государственному или муниципальному жилищному фонду (в т.ч. и ведомственное жилье), которое изначально предназначено для предоставле­ния гражданам по договорам социального найма. При этом, в соответствие с требованиями ст. 4 Закона о приватизации, не может быть приватизировано жилое помещение, которое находится в аварийном состоянии. В последнем случае жилое помещение должно быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

На основании ст. 16 Закона о приватизации и п.9 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству №4 от 18.11.1993 г) приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим собственником жилого помещения сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Имеются особенности по решению вопроса о приватизации жилья, подвергшегося перепланировке и коммунальных квартир. Указанное жилье может быть признано объектом, подлежащим приватизации только при соблюдении ряда дополнительных условий.

В соответствие с п.2 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка допускается далеко не во всех случаях и не должна нарушать законных прав и интересов граждан, занимающих соседние жилые помещения, а также не приводить к нарушению противопожарных, санитарно-технических и других требований. Таким образом, приватизация жилого помещения подвергшегося перепланировке невозможна, если данная перепланировка была незаконной (т.е. не была согласована с компетентными органами и не нашла необходимого отражения в техническом паспорте).