Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде

Следует отметить, что первоначально приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах в домах государственного и муниципального жилищного фонда была запрещена (ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда). Однако такой запрет фактически означал законодательное закрепление неравенства граждан в зависимости от условий их проживания. В связи с этим Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П такое ограничение приватизации для нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда признано не соответствующим ст. 19 (ч. 1 и 2), 46 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3) Конституции.

В настоящее время в отношении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах действует следующий порядок. При оформлении сделки приватизации в отношении коммунальной квартиры, последняя может быть передана только в общую долевую собственность, т.е. при приватизации комнаты в этой квартире, проживающий в ней гражданин обретает также и долю в праве общей собственности на квартиру. Эта доля определяется исходя из отношения площади занимаемой комнаты, подлежащей приватизации, к общей жилой площади всей коммунальной квартиры.

Статья 4 Закона о приватизации устанавливает также и категорию жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К этой категории отнесены: жилые помещения, находящиеся в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Вместе с тем, собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия (учреждения), за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (больниц, фельдшерских пунктов и др).

Перейдем далее к рассмотрению субъектов приватизации - участников сделки по передаче права собственности на жилое помещение. Статья 6 Закона о приватизации определяет, что со стороны государства передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений - органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Смена формы собственности учреждений и предприятий или их ликвидация не влечет изменение полномочий правопреемника в вопросах принятия решения о приватизации. Этот принцип закреплен в статье 18 Закона о при­ватизации и подтвержден Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 (ред. От 25.10.1996) "О некоторых вопросах применения судами закона российской федерации "о приватизации жилищного фонда в российской федерации". Согласно данной правовой норме при переходе государственных или муниципальных предприятий (учреждений) в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в их хозяйственном ведении (оперативном управлении), должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Другим субъектом приватизации являются граждане, проживающие в жилом помещении, подлежащем приватизации. В соответствие со статьей 2 Закона о приватизации граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Следует отметить, что граждане, зарегистрированные на жилой пло­щади, подлежащей приватизации, и являющиеся членами семьи нанимателя, которые временно не проживали там по какой либо причине, также имеют право на участие в приватизации независимо от времени отсутствия. Однако при решении вопроса об участии в приватизации эти граждане должны представить документ о причинах временного отсутствия.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Глава 3. Порядок проведения приватизации

Исходя из смысла статей 1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

Порядок оформления сделки приватизации по передаче прав собственности жилья в государственном и муниципальном жилом фонде закреплен в статьях 7 и 8 Закона о приватизации. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Если приватизируется жилплощадь, в которой проживают только несовершеннолетние граждане, требуется обязательное разрешение органов опеки и попечительства. При передаче жилых помещений в собственность исключительно несовершеннолетним в договоре передачи указывается номер и дата выдачи разрешения органов опеки и попечительства, либо удостоверяется факт проживания с ними совершеннолетних опекунов (родителей или опекунов).

Соблюдение указанного порядка проведения приватизации обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации местной администрацией, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

В соответствие с определением п.1. ст. 130 Гражданского Кодекса жилое помещение, подлежащее приватизации можно отнести к категории недвижимого имущества, которое переходит в собственность граждан в результате сделки приватизации. Таким образом, в соответствие с требованием п.1, ст. 131 Гражданского Кодекса, сделка приватизации влечет обязательную государственную регистрации возникающего при этом права собственности субъекта приватизации.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (п.3, ст. 131 Гражданского Кодекса РФ).

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц, либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как статья 2 Закона о приватизации наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную либо долевую.

При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

Статья 11 Закона о приватизации определяет, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования только один раз.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. В связи с этим статья 11 названного закона предусматривает, что несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Глава 4. Правовые последствия приватизации. Деприватизация.

После приобретения жилья в собственность в результате приватизации граждане обретают широкий круг прав в отношении владения и распоряжения приватизированной жилой площадью. Круг этих прав и полномочий исчерпывающим образом изложен в Решении Комитета РФ по муниципальному хозяйству № 4 от 18 ноября 1993 г «Об утверждении примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Эти права закреплены в п.п.1 и 2 в ст.288 Гражданского Кодекса РФ.

Собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Согласно определению ст. 290 Гражданского Кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Однако, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Продажа одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной ее покупки.