Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде

Собственник может передать другому лицу свои правомочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением, использовать его в качестве предмета залога, продавать, дарить, завещать, а также совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения иные действия, не противоречащие закону.

Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке.

Собственник жилого помещения может произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору мены в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

Прекращение права собственности, помимо воли собственника, не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это жилое помещение по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законодательством.

Вместе с тем необходимо отметить и ряд проблемных моментов, которые возникают в связи с приватизацией гражданами занимаемых ими жилых помещений.

Собственник жилья, в отличие от нанимателя по договору социального найма, в полной мере несет ответственность за риск порчи или гибели принадлежащей ему жилой площади, в т.ч. и по независящим от него обстоятельствам. Хотя, если приватизированное жилье является единственным местом для проживания, то государственные органы обязаны в случае чрезвычайных обстоятельств предоставить гражданам жилую площадь из маневренного фонда (статья… Жилищного Кодекса РФ).

Собственник жилья обязан поддерживать его в исправном санитарно-техническом состоянии за свой счет. Владельцы приватизированных квартир одновременно являются и сособственниками общего инженерного оборудования и место общего пользования многоквартирного дома. Соответственно, возникает и обязанность по несению расходов на их содержание, а также уплате налогов и иных платежей в отношении такого общего имущества многоквартирных домов.

Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Несоблюдение собственником этих правил влечет ответственность в установленном порядке.

Собственники жилых помещений, расположенных в домах - памятниках истории и культуры, обязаны также соблюдать законодательство по охране памятников истории и культуры.

Обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников.

Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

В соответствие с требованиями Жилищного Кодекса РФ (статья…), в случае признания многоквартирного дома аварийным, расходы по его сносу возлагаются на собственников жилых помещений этого дома. При этом за каждым собственником сохраняется право на часть земельного участка, занимаемого домом пропорционального размеру занимаемой собственником жилой площади в этом доме. В тех случаях, когда собственники не могут за свои средства осуществить снос аварийного дома, их квартиры по согласованию могут быть выкуплены муниципалитетом или государственным органом. При этом право на долю земельного участка у собственников жилья утрачивается.

Приватизированное жилье, как собственность, облагается налогом. В настоящее время ставки налога устанавливаются в процентном соотношении от инвентаризационной стоимости жилья. В зависимости от данной стоимости размер налога составляет от 0.1 до 2%. Вероятно, что в ближайшем будущем будет принять закон исчисления налога на приватизированное жилье не от инвентаризационной, а от рыночной стоимости, что приведет к возрастанию суммы налоговых выплат в десятки раз.

Несмотря на все положительные моменты, связанные с тем, что квартира переходит в частную собственность граждан, может возникнуть необходимость отказаться от этой собственности и снова стать нанимателем муниципального жилья. Например, если требуется улучшение жилищных условий и есть вероятность, что дом расселят. В этом случае наниматель и его семья получат новую квартиру в соответствии с социальными нормами, принятыми для данного региона. Владельцы же приватизированной квартиры получат равноценное по площади жилье. Необходимо учесть: приватизировать новую квартиру, полученную по договору социального найма, вы не сможете, так как потеряли право на приватизацию.

В законодательстве сейчас нет специальных терминов «расприватизация» или «деприватизация», хотя на практике они используются. Между этими понятиями существует разница.

Расприватизация – это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способ использовался раньше, когда законодательством не была предусмотрена возможность вернуть квартиру в муниципальную собственность без суда, и сейчас продолжает использоваться в некоторых случаях. Договор приватизации может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда. Для этого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен с нарушением действующего гражданского законодательства. Времени эта процедура может занимать очень много.

После признания договора недействительным квартира переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник становится ее нанимателем. Если жилое помещение было после приватизации продано или обменено, все участники совершенных сделок возвращаются в исходное положение.

Иск о признании договора приватизации недействительным могут подать:

- граждане, принявшие участие в приватизации;

- другие заинтересованные лица (например, члены семьи собственников);

- опекуны, попечители несовершеннолетних детей;

- прокурор, а также органы опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;

- органы государственной власти или местной администрации.

Требования о признании приватизации жилья недействительными можно представить в течение трех лет со дня регистрации договора. В случае пропуска срока по уважительной причине суд вправе его продлить.

Деприватизация – принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, основанный на принципе добровольности. Схема его такова: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им в пользование на основании договоров социального найма.

Возвращаемая в муниципальную собственность квартира должна отвечать нескольким условиям:

- быть единственным местом постоянного проживания человека (семьи);

- быть свободна от каких-либо обязательств, в том числе не иметь долгов по квартплате.

В определенный срок (1-2 месяца) исполнительным органом будет подготовлен договор передачи, который подписывается всеми собственниками. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Заключение

Принятие Закона о приватизации жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде явилось мощным фактором укрепления прав граждан РФ на частную собственность. В настоящее время в России приватизировано около 60% государственного и муниципального жилищного фонда и эта цифра продолжает непрерывно расти.

Обобщим основные моменты реализации на практике законодательных норм, связанных с приватизацией жилых помещений. Как установлено выше, приватизация квартир производится на добровольной основе при наличии согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи в совместную (без определения доли каждого из собственников в праве собственности на квартиру) или долевую собственность. Передача квартир в собственность граждан оформляется соответствующим договором передачи, который заключается местной администрацией или предприятием, учреждением (владельцем дома) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенную квартиру возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

Граждане, ставшие собственниками квартир, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать, сдавать в аренду эти квартиры, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону. Собственники приватизированных квартир становятся также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Собственники квартир оплачивают содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, налог на недвижимое имущество, а при использовании жилого помещения с целью извлечения прибыли - и другие установленные законодательством налоги. Оплата коммунальных услуг (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, канализация, горячее водоснабжение) устанавливается в пределах возмещения издержек на их предоставление непосредственно потребителю.

И еще одна важная деталь. За государственными жилищно-эксплуатационными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных квартир по договорам с их собственниками. Причем обслуживание и ремонт приватизированных квартир производятся по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений путем их приватизации, имеют право совершить и обратную сделку- передать приватизированное им жилье обратно в ведение государственных или муниципальных органов. При этом важно иметь в виду, что повторным правом приватизации других жилых помещений данные граждане уже не пользуются. Исключения здесь относятся лишь к несовершеннолетним, которые сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении ими совершеннолетия. Неурегулированным моментом здесь остается то, что установлены жесткие сроки окончания бесплатной приватизации (1 марта 2010 г), таким образом, остается неопределенным указанное право несовершеннолетних на осуществление ими приватизации, если они достигнут совершеннолетия после указанной даты.

И наконец, поскольку приватизация является сделкой, по передаче прав собственности на недвижимое имущество, то эта сделка, как и любая подобная ей в правовом отношении, может быть расторгнута в судебном порядке по определенным основаниям. В этом случае гражданам, утратившим по решению суда право собственности, возвращается их право на проведение сделки бесплатной приватизации.