Привлечение строительными компаниями денежных средств инвесторов при строительстве квартир посредством выпуска жилищных облигаций

Архитектурный проект «А» (проект) - система взаимоувязанных проектных документов, разработанных на основе утвержденной градостроительной документации и обеспечивающих представление о размещении, физических параметрах и художественно-эстетических качествах объекта строительства.

Эскизное решение «АЭ» - этап, включаемый в состав архитектурного проекта.

Утверждаемая архитектурная  часть строительного проекта  «АС» (утверждаемая часть рабочего проекта) - выделяемая при одностадийном  проектировании часть строительного  проекта (рабочего проекта), подлежащая утверждению.

Строительный проект «С» - система взаимоувязанных проектных документов, разработанных на основе градостроительного и архитектурного проектов и обеспечивающих непосредственную реализацию инвестиций в строительство.

Поскольку законодательством Республики Беларусь не предусмотрено иное, по нашему мнению для выпуска жилищных облигаций у эмитента должна быть проектная документация в виде разработанной стадии архитектурного проекта и, желательно, согласованная в установленном порядке.

Итак, выпуск жилищных облигаций может осуществлять лицо:

1) юридическое лицо;

2) резидент Республики  Беларусь;

3) являющееся заказчиком (застройщиком);

4) осуществляющее жилищное  строительство;

5) имеющее оформленный акт выбора места размещения земельного участка по установленной форме, подписанный и утвержденный в установленном порядке;

6) имеющее проектную документацию в виде разработанной стадии архитектурного проекта.

Порядок выпуска и государственной регистрации облигаций определен Законом Республики от 12.03.1992 № 1512-XII «О ценных бумагах и фондовых биржах» (далее – Закон № 1512-XII), Указом Президента Республики Беларусь от 28.04.2006 № 277 «О некоторых вопросах регулирования рынка ценных бумаг» (далее – Указ № 277), Инструкцией о некоторых вопросах выпуска и государственной регистрации ценных бумаг, утвержденной постановлением Министерством финансов Республики Беларусь Республики Беларусь от 11.12.2009 № 146 (далее – Инструкция № 146) и Инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерством финансов Республики Беларусь Республики Беларусь от 18.09.2009 № 115 (далее – Инструкция № 115).

Перед началом выпуска  жилищных облигаций, эмитент определяет депозитарий, с которым будет заключен договор на депозитарное обслуживание эмитента, поскольку эмиссионные документы должны содержать необходимые сведения о депозитарии (наименование, место нахождения, регистрационные данные, данные о специальном разрешении (лицензии)).

При изучении вопроса  привлечения денежных средств посредством  выпуска жилищных облигаций, эмитент  определяет способ размещения данных ценных бумаг - совершение гражданско-правовых сделок либо иных юридически значимых действий, направленных на возникновение права собственности на ценные бумаги у их первого владельца в порядке и на условиях, установленных решением о выпуске ценных бумаг. Размещение жилищных облигаций может быть осуществлено путем открытой или закрытой продажи.

Согласно пункту 2 статьи 8 Закона № 1512-XII продажа ценных бумаг считается открытой, если об этом объявлено эмитентом или она отвечает по крайней мере одному из нижеприведенных критериев:

- ценные бумаги предназначены для размещения между юридическими и физическими лицами, круг которых индивидуально заранее определить невозможно;

- ценные бумаги предлагаются к продаже более чем ста юридическим или физическим лицам.

Открытая продажа облигаций - размещение облигаций среди неограниченного круга лиц путем совершения сделок купли-продажи на внебиржевом рынке и (или) на биржевом рынке ¹².

Закрытая продажа облигаций - размещение именных облигаций среди  заранее индивидуально определенного круга лиц, число которых не превышает ста, путем заключения договоров купли-продажи на внебиржевом рынке ¹². В данной работе будет рассмотрен вопрос размещения жилищных облигаций путем открытой продажи.

Проведение открытой продажи жилищных облигаций осуществляется после регистрации проспекта эмиссии и заверения краткой информации в Департаменте по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь (далее – Департамент по ценным бумагам). Поэтому эмитенту необходимо до принятия решения о выпуске жилищных облигаций разработать проекты проспекта эмиссии и краткой информации. Так как проспект эмиссии и решение о выпуске составляется с использованием услуг профессионального участника рынка ценных бумаг (далее - профучастник), эмитенту необходимо заключить с ним договор, предусматривающий оказание консультационных услуг на рынке ценных бумаг (если оказание консультационных услуг на рынке ценных бумаг не предусмотрено договором на депозитарное обслуживание эмитента).

Кроме того, эмитенту необходимо определить на каком рынке будет осуществляться размещение указанных ценных бумаг: биржевом или внебиржевом:

биржевой рынок - рынок, на котором  размещение ценных бумаг осуществляется путем совершения сделок купли-продажи  данных ценных бумаг через торговую систему открытого акционерного общества «Белорусская валютно-фондовая биржа» (далее - биржа);

внебиржевой рынок - рынок, на котором  размещение ценных бумаг осуществляется путем совершения сделок купли-продажи  данных ценных бумаг вне торговой системы биржи.

В соответствии с подпунктом 1.7 пункта 1 Указа № 277 исполнение обязательств по облигациям обеспечивается залогом, или (и) поручительством, или (и) банковской гарантией, или (и) договором страхования ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций, или (и) правом требования по кредитам, выданным банками на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости, кроме случаев выпуска биржевых облигаций, облигаций местных исполнительных и распорядительных органов. Поэтому, до эмитенту необходимо до принятия решения о выпуске жилищных облигаций определить способ обеспечения исполнения обязательств по выпускаемым облигациям. Остановимся более подробно на каждом из возможных способов обеспечения.

Залог имущества осуществляется с согласия собственника или уполномоченного им органа. Предметом залога по облигациям могут быть государственные ценные бумаги (за исключением именных приватизационных чеков «Имущество»), ценные бумаги Национального банка, облигации местных исполнительных и распорядительных органов, закладные, депозитные сертификаты, облигации банков, транспортные средства (в том числе дорожная, строительная и прочая специальная техника), зарегистрированные на территории Республики Беларусь в установленном порядке, недвижимое имущество, зарегистрированное в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Ценные бумаги, транспортные средства, недвижимое имущество, являющиеся предметом залога по облигациям, подлежат оценке в порядке, установленном актами законодательства.

В зависимости от выбранного способа обеспечения, эмитент определяет возможный размер эмиссии. Так, при обеспечении исполнения обязательств по облигациям:

- залогом - облигации выпускаются в размере не более восьмидесяти процентов стоимости обременяемого залогом имущества;

- поручительством - облигации выпускаются в размере поручительства, не превышающем стоимости чистых активов (размера нормативного (собственного) капитала) поручителя, рассчитанной на первое число квартала, предшествующего дате принятия решения о выпуске облигаций;

- банковской гарантией - облигации выпускаются в размере банковской гарантии;

- правом требования по кредитам, выданным банками на жилищное строительство, - облигации выпускаются в размере не более семидесяти процентов основной суммы долга по кредитам, выданным на жилищное строительство;

- договором страхования ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций - облигации выпускаются в размере, не превышающем стоимости чистых активов эмитента облигаций, рассчитанной на первое число квартала, предшествующего дате принятия решения о выпуске облигаций (за исключением жилищных облигаций, облигаций, выпускаемых банками), и лимита ответственности страховой организации, установленного в договоре страхования ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций.

Итак, эмитенту необходимо до принятия решения о выпуске жилищных облигаций:

1) определить депозитарий, с которым будет заключен договор на депозитарное обслуживание эмитента;

2) выбрать способ размещения жилищных облигаций (открытая или закрытая продажа);

3) разработать проекты проспекта эмиссии и краткой информации;

4) заключить с профучастником ним договор, предусматривающий оказание консультационных услуг на рынке ценных бумаг;

5) определить на каком рынке будет осуществляться размещение жилищных облигаций (биржевой или внебиржевой);

6) определить способ обеспечения исполнения обязательств по выпускаемым облигациям (залог, поручительство, банковская гарантия, договор страхования, правом требования по кредитам, выданным банками на жилищное строительство).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Этапы выпуска  жилищных облигаций

 

Выпуск жилищных облигаций включает следующие этапы:

1) принятие эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций;

2) утверждение проспекта эмиссии жилищных облигаций и краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций;

3) заключение эмитентом договора на депозитарное обслуживание эмитента;

4) представление эмитентом документов для государственной регистрации жилищных облигаций, а также для регистрации проспекта эмиссии жилищных облигаций и заверения краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций;

5) государственную регистрацию жилищных облигаций, регистрацию проспекта эмиссии жилищных облигаций и заверения краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций Департаментом по ценным бумагам;

6) публикацию эмитентом краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций и обеспечение наличия проспекта эмиссии жилищных облигаций в местах открытой продажи облигаций;

7) размещение жилищных облигаций.

Рассмотрим данные этапы  более подробно.

 

Этап 1. Принятие эмитентом решения о выпуске  жилищных облигаций.

Решение о выпуске  жилищных облигаций принимается  эмитентом в порядке, предусмотренном  его уставом или другим документом, регулирующим его деятельность.

Органом управления эмитента, уполномоченным для принятия решения  о выпуске жилищных облигаций, могут быть:

- для унитарного предприятия  – собственник имущества унитарного  предприятия либо руководитель  унитарного предприятия (с согласия  собственника);

- для хозяйственных  обществ (акционерное общество, общество с ограниченной и общество с дополнительной ответственностью) – общее собрание участников, наблюдательный совет (совет директоров), правление (дирекция), директор (генеральный директор).

Статьей 85 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» принятие решения о выпуске акционерным обществом ценных бумаг, за исключением принятия решения о выпуске акций, отнесено к исключительной компетенции наблюдательного совета (совета директоров). Поэтому, в акционерном обществе решение о выпуске жилищных облигаций не может быть принято исполнительным органом общества (правление или дирекция, директор или генеральный директор). Если же в акционерном обществе либо обществе с ограниченной ответственностью или обществе с дополнительной ответственностью не образован наблюдательный совет (совет директоров), то решение о выпуске жилищных облигаций может быть принято общим собранием участков или директором (генеральным директором) хозяйственного обществ в соответствии с его уставом.

В соответствии с пунктом 3 статьи Закона № 1512-XII, решение о выпуске жилищных облигаций должно обязательно содержать:

- полное наименование  и юридический адрес эмитента  облигаций;

- уставный фонд эмитента, условия обеспеченности займа,  наименование документа, регулирующего  хозяйственную деятельность, а также перечень руководящих должностных лиц эмитента;

- данные о размещении  уже выпущенных ценных бумаг;

- цель выпуска облигаций;

- указание вида облигаций;

- общую сумму эмиссии  и количество облигаций, номинальную  стоимость облигаций, порядок  выплаты доходов;

- где и когда уплачиваются  средства на покупку облигаций;

- в какой срок возвращаются  средства при отказе от выпуска  облигаций;

- порядок размещения  облигаций;