Проблемы ипотечного кредитования

объем и структуру  кредитных вложений по видам;

структуру кредитных  вложений по группам кредитополучателей;

цену кредитования (уровень процентных ставок).

сроки кредитов;

своевременность погашения предоставляемых кредитов;

отраслевую  принадлежность;

виды валют;

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2011гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2011гг. Златоустовского отделения №35 Сбербанка России в виде таблицы 1.

 

Таблица 2.1 - Структура  кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2011гг. Златоустовского отделения №35 Сбербанка России.

	на 01.01.2008г.			на 01.01.2009г.		на 01.01.2010г.		на 01.01.2011г.
Кредиты	Сумма, в тыс. руб.		Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %
1 Кредит на  неотложные нужды	501723		72,42	625626	55,48	702 318	51,21	546 023	56,04
2 Автокредит	68 530		9,9	169215	14,96	242 525	17,68	184 326	18,91
3 Ипотечный  кредит	92 030		13,3	298056	26,38	376 280	27,43	200 030	20,52
4 Кредит на  личное подсобное хозяйство	10 250		1,48	9 809	0,87	15 255	1,11	13 155	1,35
5 Кредит под  залог ценных бумаг	10 360	1,47		6 890	0,60	3 250	0,24	2 680	0,27
6 Образователь- ный кредит	5 600	0,81		12 400	1,10	20 250	1,48	18 506	1,90
7.Доверительный  кредит	4 302	0,62		7 820	0,61	11 516	0,84	9 740	1
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц	692795	100		1 129 816	100	1 371 394	100	974 460	100

На основании данных таблицы 2.1 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.1:

 

Рисунок 2.1-Структура  кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2008-2011гг. Златоустовского отделения №35 Сбербанка России

           По диаграмме видно, что ипотечные  кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2010г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2008г. она составляла - 13,3%, в 2009г. - 26,38%, в 2010г. – 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2009г. Объясняется это тем, что именно в 2009г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.

 

Таблица 2.2 - Структура  ипотечного кредита по срокам кредитования 2008- 2011гг

Сроки кредитования	На 01.01. 2008г.		На 01.01. 2009г.		На 01.01. 2010г.		На 01.01.2011г
	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс. руб.	Доля, в %
До 10 лет	19 918	21,64	25 032	8,40	62 037	16,49	40 560	20,28
10-20 лет	72 112	78,36	195 256	65,51	159 287	42,33	131 348	65,66
20-30 лет	-	-	77 768	26,09	154 956	41,18	28 122	14,06
Итого	92 030	100	298 056	100	376 280	100	200 030	100

По данным таблицы 2.2, изобразим  диаграмму, расположенную на рисунке 2:

 

 

 

Рисунок 2.2 - Структура  ипотечного кредита по срокам кредитования 2008-2011гг

 

Анализируя  данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, для  выявления динамики спада и роста  по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.

 

Таблица 2.3 - Объем  выданных ипотечных кредитов за 2008-2011гг

Кредиты	2008г. (тыс. руб)				2009г. (тыс. руб)				2010г. (тыс. руб)				2011г. (тыс. руб)
	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв
Ипотечный кредит	15250	25360	22 336	29 084	55 183	69 170	75 816	97 887	117 569	103 042	81 200   200	74 469	38 436	47 385	50 345	63 864

 

 

Представим  данные таблицы 2.3 на рисунке 2.3:

 

Рисунок 2.3 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2008-2011гг

По приведенной  выше диаграмме можно сказать, что  пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2009г. и в первом квартале 2010г. (в четвертом квартале 2009г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первом квартале 2010г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к первому кварталу 2011г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. руб. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2010г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.[48, c. 70].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Перспективы развития  ипотечного кредитования в Златоустовском отделении №35

 

3.1 Основные  проблемы и способы улучшения  условий ипотечного кредитования в Златоустовском отделении №35

 

 

Основной проблемой  для Златоустовском отделении №35 при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

Иногда в  ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.

Для Сбербанка главным препятствием для работы на рынке ипотечных кредитов является отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемая в настоящее время инструкция Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» №1040 не позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.

Одним из препятствий дальнейшего  развития ипотечного кредитования остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки от 12% до 16% , а также первоначальный взнос от 10% до 30% - это слишком большие средства, особенно для семьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников бюджетной сферы.

Для кредитора  риск процентных ставок заключается  в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного  воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов  и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.

Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку  если он приобретает в кредит дорогую  квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит. 

Помимо указанных  выше рисков могут возникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что  приведет к обращению взыскания  на заложенное имущество и усугублению  ситуации и имущественные риски, т.е. риски имеющие отношение к  объекту залога. Но поскольку эти риски страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.

С другой стороны, учитывая высокие ставки привлечения  ресурсов, банки считают для себя ипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов).

Но, как отмечает ряд экспертов, ипотека приживается с трудом, потому что в России до сих пор  наблюдаются резкие колебания годовых  инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.