Проблемы ипотечного кредитования

1 Теоретические аспекты  ипотечного кредитования в современной  России

 

1.1 Понятие ипотеки и  ипотечного кредитования. Виды и  характеристики ипотечного кредита.

 

Ипотека вошла в нашу жизнь совсем недавно, но очень стремительно. Ещё десять лет назад понятие «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья. Итак, что же такое «ипотека»?

Ипотека - разновидность  имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного  обязательства должником-залогодателем  перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. На наш взгляд, оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком

Правовой смысл понятия  ипотеки заключается в обременении  имущественных прав собственности  на объект недвижимости. Недвижимость - это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба [8, с.173].

В наше время разработано  множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

- постоянный ипотечный  кредит (носит название ануитетный) – кредит с фиксированной процентной  ставкой, по которому предусмотрены  равновеликие периодические (как  правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга  и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости  денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;

- кредит с «шаровым»  платежом это ипотека с периодической  выплатой только одних процентов. "Шаровой" платеж означает  крупный итоговый платеж по  кредитному долгу. В течение  первых нескольких месяцев или  лет основная сумма долга или  не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;

- «пружинный» кредит (с  фиксированной выплатой основной  суммы) - это кредит, предусматривающий  осуществление равновеликих периодических  платежей в счет погашения  основной суммы, а также процентных  выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Применение данного термина - "пружинный" - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;

- кредит с нарастающими  платежами – применяется для  заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;

-кредит с обратным  аннуитетом предполагает снижение  выплат по кредиту в конце  срока или их прекращение;

- кредит с переменной  процентной ставкой – процентная  ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- «ролл-оверная» ипотека  - при использовании данной формы  ипотечного кредитования срок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, они составляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, «ролл-оверный» кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой.

Еще одной классификацией ипотеки является классификация  по предмету залога. Выделяют ипотеку  жилых домов и квартир, предприятий  и земельных участков [17, c. 115].

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для  погашения обеспечения ссуды, предоставленной  для строительства, реконструкции  или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки  также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные  учреждения, имеющие специальную  лицензию.

Ипотека земельных  участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.[18, c. 144].

Важную роль в ипотеке  играет договорная документация по земельным  участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных  участков и создания кадастровых  и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте.

В рыночной экономике  использование ипотечного кредита  широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости. 

Это обременение  происходит двумя путями: либо используется собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог; либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа.  В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент [7, c. 136].

Функционирование  ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные  участки;

- жилые помещения,  то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий,  занятых в социальной сфере; 

- офисные помещения,  торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты  сервисного обслуживания коммерческой  деятельности;

- производственные  помещения - склады, заводские здания  и научно-исследовательские институты,  объекты энергетики, гаражи и  другие помещения производственного  назначения.

 Субъекты в свою  очередь могут подразделяться  на основных и второстепенных (вспомогательных).

К основным субъектам ипотечной  схемы относятся:

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов.

Инвесторы - которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

Вспомогательные участники  ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование  риска повреждения и уничтожения  объекта; 

- страхование  риска утраты права собственности  на предмет ипотеки

- страхование  риска потери жизни и трудоспособности заемщика;

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и  заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок [33, c. 59].

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Органы опеки  и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Основными особенностями  ипотеки являются:

Во-первых, ипотечный  кредит представляет собой ссуду  под строго определенный залог. В  отличие от него, банковская ссуда  может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство  ипотечных ссуд имеет строго целевое  назначение. Они используются для  финансирования приобретения, постройки  и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60% всего объема ссуд под залог недвижимости.

В-третьих, ипотечные кредиты  предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет  уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита  растягивается по времени [44, c. 151].

 

1.2 Механизм  предоставления ипотечного кредита

 

Желающие получить кредит под залог недвижимого  имущества должны прежде всего заполнить  анкету и написать заявление, где  обосновывается потребность в предоставлении ссуды, указывается местоположение недвижимости, финансовое состояние  должника и др. Принятие решения о предоставлении кредита включает предварительную оценку недвижимости, сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в выработке решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Организации кредитных отношений в условиях использования ипотеки свойственны: общие черты, характерные для кредитных отношений (срочность, возвратность, обеспеченность, платность) и специфические черты, вызванные особенностями функционирования банка и ссудозаемщика в этой системе. В операциях с ипотечными кредитами наряду с ссудозаемщиком и ссудополучателем участвуют организации, обеспечивающие страхование кредита, представители судебной власти, реализующие право заимодавца в части удержания имущества заемщика за долги в случае невыполнения им своих обязательств.

Базой обеспечения  кредитоспособности клиента является, выбор оптимального сочетания между  величиной ссуды и стоимостью залога. При этом необходимо исходить из обеспечения платежеспособности клиента и поддержания на должном уровне конкурентоспособности клиента. Для последнего времени характерно увеличение доли кредита в залоговой стоимости. В странах с развитой рыночной экономикой при пользовании ипотечным кредитом предусмотрен комплекс мер по обеспечению сохранности недвижимости, находящейся в залоге. Условия ипотеки требуют от заемщика своевременного осуществления ремонта жилого здания, а также гарантий, что здание не будет использовано для незаконной деятельности. В договоре предусматривается запрещение существенной перестройки или укрупнения дома без особого разрешения банка, полное страхование от пожара, урагана и других стихийных бедствий в пользу банка. Нарушение этих обязательств влечет снижение рыночной стоимости заложенного имущества. В качестве защитного средства от подобных действий ссудозаемщика банк может использовать также право предъявления иска в суд. Ипотека должна быть учреждена подлинным актом - у нотариуса по форме, установленной законом. Документ, составленный во время сделки с недвижимостью участниками сделки, в случае его опротестования третьими лицами должен также представлять собой аутентичный акт.