Проблемы ипотечного кредитования

3. Трудности  оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности  физического лица базируется  на сопоставлении доходов (заработной  платы, дивидендов, арендных платежей  и т.п.) и расходов (на питание,  одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.³

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость  квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           2. Анализ системы ипотечного кредитования.

 

2.1Анализ организационной  характеристики банка 

 

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме  акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц.

Стратегическая  цель банка — выйти на качественно  новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного крупнейшего банка Восточной  Европы. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности - работой с физическими лицами, юридическими лицами и государством.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие  задачи:

- обеспечить  внедрение эффективных методов  работы с клиентами и повышение  качества их обслуживания;

- привлечь в  банк и закрепить на долгосрочную  перспективу максимальное количество  первоклассных клиентов;

- внедрить новую  идеологию работы с клиентом, основанную на сочетании стандартных  технологий с индивидуальным  подходом к каждому клиенту; 

-увеличить удельный  вес средств корпоративных клиентов  в привлеченных средствах до 25%, долю кредитов и долговых обязательств корпоративных клиентов в активах нетто до 45%;

- сохранить лидирующую  роль на розничном рынке страны. Увеличить долю на рынке кредитования  населения до 30%, при этом объемы  кредитования физических лиц  должны вырасти не менее чем в 2 раза;

- усилить работу  с корпоративными клиентами; 

- опираясь на  широкую клиентскую базу, обеспечить  сбалансированное состояние структуры  активов и пассивов, внедрить  современные методы управления  ими;

- обеспечить  максимальную помощь государству  в реализации государственных инвестиционных программ и программ поддержки отечественного экспорта;

- диверсифицировать  ресурсную базу банка, в том  числе используя внешнее фондирование;

- достигнуть  роста капитала, позволяющего расширить  инвестиции банка в экономику России;

- повысить удельный  вес непроцентных доходов в  структуре общих доходов банка  за счет развития услуг, предоставляемых  клиентам. Обеспечить долю комиссионных  доходов в чистом операционном  доходе не менее 15%;

- обеспечить  отношение прибыли к капиталу не менее 20%;

- внедрить в  банке полнофункциональную систему  управления рисками; 

- создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке  систему управления банком, основанную  на экономических рычагах управления  и оптимальной системе распределения полномочий;

- оптимизировать  филиальную сеть банка с учетом  как экономических, так и социальных  факторов [5].

Сбербанк России - это социально значимый банк. Являясь единственным банковским учреждением, предоставляющим услуги на всей территории России, Банк активно участвует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитию национальной науки и культуры.

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.

Неразвитость  и отставание законодательной базы, слабость системы контроля и обеспечения исполнения действующих законов является серьезным фактором, сдерживающим развитие банковской системы России. Сбербанк России действует в едином правовом поле с другими коммерческими банками и вынужден учитывать высокий правовой риск в текущей работе.

Нормативная база по трастовым операциям фактически блокирует возможности их проведения. Складывающаяся судебная практика по ряду операций (срочный рынок) фактически исключает возможность использования этих инструментов. Крайне противоречива законодательная база по ипотечному кредитованию, что является значительным ограничением для развития банковской деятельности в этом направлении. Окончательно не сформирована единая государственная система регистрации залогов. Не всегда эффективна действующая система судопроизводства и исполнения судебных решений, законодательство об исполнительном производстве имеет много неоднозначных толкований. Серьезно сдерживает развитие банковской системы отставание налогового законодательства и правовой вакуум по ряду вопросов налоговой практики. В результате банк вынужден платить налоги с убыточных операций, нести дополнительные налоговые издержки по инвестициям в реальный сектор экономики. Широко распространена практика местного законотворчества, противоречащая федеральным законам. В целом ряде регионов ставки арендной платы для банков в несколько раз выше, чем для предприятий других отраслей народного хозяйства и приравнены к ставкам арендной платы для казино. Для снижения величины издержек и стоимости предоставляемых услуг Сбербанк России вынужден отказываться от аренды и увеличивать долю собственных помещений. Несовершенство ведомственной нормативной базы сдерживает развитие банковских продуктов, не затрагивает операций с рядом обращающихся на рынке финансовых инструментов. Процесс нормотворчества отстает от действующей практики и не стимулирует освоение банком новых операций. Нормативы регулирования деятельности кредитных организаций не в полной мере учитывают качество системы управления, инвестиционной политики и реалий работы коммерческих банков.

Установленные критерии оценки риска кредитов не всегда объективны и в ряде случаев  сдерживают инвестиционную деятельность банка. Не отработаны многие вопросы  обращения векселей, других корпоративных ценных бумаг.

В ряде случаев  требования нормативных документов вынуждают банк нести излишние затраты, исполнять несвойственные функции, держать дополнительный штат для  формирования дублирующей и избыточной отчетности. Опираясь на накопленный опыт и текущую практику работы, используя определенную Законом “О Центральном банке Российской Федерации” и Уставом Сбербанка России роль государства как главного акционера, банк имеет возможности для формирования законодательных инициатив, внесения предложений по совершенствованию нормативной базы.

Активная работа в этом направлении может существенно  снизить правовые риски в работе не только Сбербанка России, но и  всех кредитных организаций, создать  дополнительные стимулы участия  банковского капитала в развитии экономики России. Сберегательный банк Российской Федерации является одним из крупнейших банков страны и по ряду экономических показателей занимает ведущие позиции в кредитной системе. Ему нет равных среди коммерческих банков по числу филиалов, территориальных банков и агентств. Благодаря своим ведущим позициям в банковской системе и, исходя из решаемых им задач, Сберегательный банк РФ является учредителем ряда других кредитно-финансовых учреждений: промышленного коммерческого «АвтоВАЗбанка», Внешторгбанка РФ, Корпорации «Жилищная инициатива», и другие. Уставный капитал Сберегательного банка РФ как акционерного общества формируется путем выпуска и размещения обыкновенных и привилегированных именных акций (т.е. имя владельца регистрируется в специальном реестре, ведущемся в банке).

Отделение №35 Сберегательного  банк РФ – это универсальный коммерческий банк. Он предоставляет своим клиентам более 50 разнообразных услуг: операции по вкладам, кредитование, операции с  ценными бумагами, аренда сейфов, операционно-кассовое обслуживание, валютно-обменные операции и др.

Целями ипотечного кредитования  отделения №35 Сбербанка  РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого  жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Капитал отделения №35 , как уже отмечалось, был сформирован за счет уставного капитала. Вместе с тем банк имеет резервный, специальные и другие фонды. Наиболее важными направлениями размещения средств банке  являются ссуды и инвестиции, на которые приходится почти 50% активов баланса банка, за ними следуют: перераспределение кредитных ресурсов между учреждениями СБ. (19,2%), размещение средств на валютных счетах в банках-корреспондентах (1,3%), в основные фонды, дебиторам и прочие. Сберегательный банк отделения №35  предоставляет кредиты заемщикам на цели, предусмотренные их уставом для осуществления текущей и инвестиционной деятельности. Приоритет при формировании кредитного портфеля, как правило, имеют акционеры, затем заемщики, имеющие в банке расчетные счета и совершающие по ним операции. Предоставление банком кредитов основывается на учете необходимых потребностей заемщиков в заемных средствах, наличии достаточных гарантий для своевременного их возврата. Банк предоставляет кредиты в пределах собственного капитала и привлеченных средств, обеспечивая сбалансированность размещаемых и привлекаемых ресурсов по срокам и объемам [5].

Кредитные операции – наиболее рисковые операции банка. Поэтому кредитная политика ориентируется на надежность заранее проверенных заемщиков, с которыми банк в течение длительного времени работает и знает их финансовое состояние.

 

                  2.2 Анализ баланса банка

 

На протяжении всего исследуемого периода наблюдается тенденция к снижению совокупных активов банка. На 01.01.11 г. величина совокупных активов составила 22196459549 руб., на 01.04.11 г.– 16490716482 руб., на 01.07.11 г. – 18273694035 руб. Таким образом, общее снижение совокупных активов за исследуемый период составило 3922765514 руб. или 17,67%.

Темп снижения совокупных активов на 01.04.11 г. составил 25,71%, на 01.07.11 г. – 17,67%. Очевидно, что, несмотря на снижение стоимости совокупных активов на протяжении всего исследуемого периода.

Качественный  состав активов определяется на основе следующих групп агрегированных статей:

Производительные  активы.

Непроизводительные  активы.

Затраты на собственные  нужды.

На долю производительных активов на 01.01.11 г. приходится 28,5% совокупных активов, на 01.04.11г. – 38,6%, на 01.07.11 г. – 34,7%.

Стоимость производительных активов за период с 01.01.11 г. по 01.07.11 г. увеличилась на 30937960 руб. (0,49%).

Они составили 6315096104 руб. по состоянию на 01.01.11 г. и 6366 957191  руб., 6345834064 руб., соответственно по состоянию на 01.04.10 г., 01.07.11 г.

Темп прироста данного показателя на 01.04.10г. составил 0,82%, на 01.07.11 г. – 0,486% по сравнению с 01.01.11 г. Темп прироста производительных активов, за исключением периода на 01.07.11 г., ниже темпа прироста совокупных активов, в связи с этим удельный вес производительных активов в совокупных активах сокращается, что является негативной тенденцией.

К производительным активам относятся: операции с клиентами, финансовые капитальные вложения, государственные и негосударственные ценные бумаги, долговые обязательства, кредиты, выданные другим банкам, а также прочие кредиты (рисунок 1).

 

Рис 1. Динамика объема и структуры производительных активов

 

На изменение  производительных активов в большей степени повлияло увеличение операций с клиентами.

Активные операции банка с клиентами на 01.01.11 г. составили 5387424764 руб., на 01.04.11 г. – 5483678091 руб., на 01.07.11 г. – 5474072121 руб.

Прирост операций с клиентами  банка за весь исследуемый период в абсолютных величинах составил 86647357 руб., в относительных –1,61%. Квартальные темпы прироста составили: 1,79%, 1,61% по сравнению с 01.01.09г. темп роста данного показателя замедляется.