Оценка бизнеса

 

   Таблица 2

   Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов  с коротким сроком жизни

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Таблица 3

   Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов

 

   При использовании другого метода расчета  физического износа – экспертного  метода – эксперт путем осмотра  определяет процент износа каждого  элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении. Величина накопленного износа получается в результате умножения восстановительной стоимости на процент износа (табл. 4). 
 
 
 
 
 
 
 

   Таблица 4

   Определение физического износа

 

   Определение процента износа как средневзвешенной величины. Процент износа элемента здания может быть рассчитан и  как средневзвешенная величина по всем элементам здания (табл. 5).

   Таблица 5

   Определение процента износа элемента как средневзвешенной величины

 

   Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, делится на устранимый и неустранимый. Критерий отнесения износа к устранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с учетом их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

   В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимости выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, чем если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.

   Во  втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.

   Неустранимый  функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

   Неустранимый  функциональный износ рассчитывается следующим образом:

   Потери в арендной плате (за месяц) ∙

   Мультипликатор  валовой месячной арендной платы (ВРМ),

   характерный для данного типа недвижимости.

   Элементы  зданий и сооружений, наличие которых  в настоящее время неадекватно  современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». Здесь речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

   Определение (оценка) внешнего (экономического) износа. Такой износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ от внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается:

• методом парных продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – не имеет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ;
• методом капитализации рентных потерь. Используется валовой рентный мультипликатор. Сравниваются доходы от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, другой – не подвергается. Отсюда:

Экономический износ =

Потери  в арендной плате  ∙ Валовой рентный  мультипликатор.

   Метод срока жизни. При определении  износа этим методом оперируют следующими понятиями:

• срок экономической жизни объекта – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения «вносят вклад» в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта;
• срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания;
• эффективный возраст (экспертно оцениваемый) – возраст, основанный на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, т.е. соответствующий его физическому состоянию;
• срок оставшейся экономической жизни объекта, составляющий период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта;
• нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

   Взаимосвязь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом  и типичным сроком экономической  жизни здания выражается следующей  формулой:

   И / ВС = ЭВ / ЭЖ,

   где И – износ;

         ВС – восстановительная стоимость;

         ЭВ – эффективный возраст;

         ЭЖ – срок экономической жизни.

   Эта формула может быть записана следующим  образом:

   ЭВ / ЭЖ = Процент износа восстановительной  стоимости.

   Метод расчета срока жизни используется как для оценки совокупного износа, так и для вычисления какого – либо одного вида износа. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   2.2. Оценка стоимости машин и оборудования 

      Затратный подход к оценке стоимости машин  и оборудования основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико – эксплуатационными показателями.

      Затратный подход – подход к оценке, определяющий текущую стоимость оборудования путем расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа: физического, функционального, экономического:

С_об.т. = ВС – О,

где С_об.т. – текущая стоимость оборудования (на дату оценке);

ВС  – восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости                             воспроизводства (С_в) или стоимости замещения (С_з);

О –  обесценение, вызванное выявленными  элементами накопленного износа: физическим, функциональным, экономическим.

      Восстановительная стоимость вычисляется в текущих  ценах оцениваемого оборудования как  нового, без учета износа и соотносится  к дате оценки. Перед оценщиком  стоит проблема обоснованного выбора расчета восстановительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения и, как следствие, соответствующих методик их определения.

      Стоимость воспроизводства – текущие затраты  на производство или приобретение нового оборудования, полностью идентичного  оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

      Стоимость замещения – это минимальные  текущие затраты на приобретение на рынке аналогичного оборудования, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к оцениваемому.

      В первом случае идет речь об идентичных объектах, во втором – об аналогичных.

      Для определения того, какие объекты  могут быть отнесены к аналогичным, необходимо остановиться на показателях  потребительских свойств машин и оборудования:

• функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
• эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
• конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);
• показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
• эстетические показатели;
• показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек – машина».