Оценка бизнеса

   7. Пассивы предприятия: разделы  баланса (собственные средства, долгосрочные  и краткосрочные кредиты, займы  и пр.).

     Таким образом, важную роль  играют ретроспективная информация  и информация о количестве имущества и его качественном использовании. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Метод стоимости чистых активов 

      Этот  метод не требует идентификации  аналогов, а основывается только на данных оцениваемой фирмы. В этом его преимущество (простота, относительно невысокая трудоемкость, отсутствие ограничений), но одновременно и недостатки (затратный подход к оценке). Как уже отмечалось, бизнес покупается ради будущих доходов, а не прошлых затрат. Суть метода в том, что определяется рыночная стоимость активов путем коррекции данных баланса, из которой вычитается рыночная стоимость обязательств. В модификации метода к рыночной стоимости активов добавляется гудвилл, определяемый котловым методом. (При этом требуется внешняя информация — средняя по отрасли рентабельность собственного капитала.)

      Расчет  методом стоимости чистых активов  включает несколько этапов.

1. Изучаются отчетный баланс и другая финансовая документация фирмы. Если финансовая документация не подтверждена аудитором, оценщик вправе сделать это сам или пригласить независимого аудитора. В баланс вносятся поправки. Составляется уточненный баланс.
2. Составляется так называемый экономический баланс. Экономический баланс отличается от бухгалтерского тем, что элементы актива и пассива пересчитываются по рыночным ценам:
• нематериальные активы значатся в активе баланса по цене приобретения за вычетом износа (начисленной амортизации). Рыночная цена, во-первых, не учитывает определенных формальностей в определении стоимости актива, которые часто допускаются в практике приобретения нематериальных активов производственными предприятиями; во-вторых, она учитывает реальное экономическое старение актива. В процессе составления экономического баланса определенная часть нематериальных активов может быть признана утратившими свою стоимость. По другим определяется оставшийся срок жизни (контрактная жизнь — время, остающееся до окончания договора; экономическая жизнь — потеря стоимости актива вследствие изменения конъюнктуры рынка). Уровень износа определяется наименьшим сроком жизни;
• оценка рыночной стоимости материальных активов производится методами оценки недвижимости, оборудования и других основных активов. Используются главным образом рыночный и затратный подход. Наиболее распространенным стандартом стоимости является стоимость замещения, учитывающая физическое, функциональное, техническое и экономическое устаревание;
• товарно-материальные запасы анализируются по результатам инвентаризации. Устаревшие неликвидные запасы списываются по ценам возможной реализации за вычетом издержек реализации, включая доходы посредников;
• расходы будущих периодов, если существует связанная с ними выгода, оцениваются по номинальной стоимости;
• дебиторская задолженность анализируется с точки зрения вероятности и сроков ее получения. Безнадежная задолженность списывается. Если по части дебиторской задолженности срок получения составляет несколько месяцев, то в экономическом балансе следует привести (дисконтировать) ее сумму к моменту оценки бизнеса (определить текущую стоимость дебиторской задолженности);
• аналогично дебиторской задолженности корректируется кредиторская задолженность;
• финансовые активы переоцениваются по курсам, действующим на момент оценки бизнеса. Если в состав финансовых активов оцениваемой компании входят акции (доли) других предприятий, не котирующиеся на бирже или на внебиржевом рынке, то оценщику следует оценить их стоимость одним из известных и описанных выше методов;
• по методу избыточной прибыли выделяется и оценивается гудвилл;
• экономический баланс формируется путем изменения стоимости собственного капитала.
3. На основе экономического баланса определяется стоимость активов и стоимость обязательств.
4. Стоимость предприятия равна экономической стоимости активов минус экономическая стоимость обязательств.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.1. Оценка стоимости производственной недвижимости 

      Первый  этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

      Второй  этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

      Под восстановительной стоимостью подразумевается  стоимость строительства в текущих  ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта  из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

      Под стоимостью замещения подразумевается  стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

      Рассчитывается  ли стоимость воспроизводства или замещения – это должно быть отражено в отчете, причем выбор нужно ясно обосновать для предупреждения неправильного понимания.

      Определение полной стоимости строительства  включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);
• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;
• предпринимательского дохода.

   Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство:

Стоимость строительства + Предпринимательский доход =

Полная  стоимость строительства

      Третий  этап. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

      Физическое  устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

      Функциональное  устаревание – потеря стоимости  собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание служит результатом внутренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки; оно проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Другими словами, объект перестает соответствовать современным стандартам, если учитывать его функциональную полезность.

      Формой  функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

      Экономическое устаревание – потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

      Четвертый этап. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

      Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости земельного участка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.1.1. Оценка  стоимости зданий и сооружений 

     Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осмотреть здания и сооружения. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

     Оценка  восстановительной стоимости или  стоимости замещения осуществляется:

• методом сравнительной единицы;
• методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
• индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

   Первый  этап. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на 1 м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно- исследовательского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровнях цен.

   Второй  этап. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

   Третий  этап. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

   В результате получают: 
 

   Стоимость строительства базовой  единицы ∙ Требуемая  площадь = Стоимость  строительства по базовой единице  ± Поправки на особенности оцениваемого объекта =

   Всего ∙ Мультипликатор с учетом местных  условий =

   Оценка  полной стоимости

   Метод поэлементного расчета стоимости  зданий и сооружений (метод разбивки на компоненты). Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

1. разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены каркас, крышу и т.д.);
2. расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема;
3. суммирование поэлементарных затрат.

   Индексный способ оценки. Такая оценка осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий  индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   2.1.2. Определение износа зданий и  сооружений 

   После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета  остаточной стоимости объекта. Понятие  «износ», используемое оценщиками, и  понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

   Термин  «износ» в теории оценки означает утрату полезности объекта, следовательно, и его стоимости по различным  причинам, а не только вследствие фактора  времени. В бухгалтерском учете  под термином «износ» имеется в виду механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

   В практике оценки применяется несколько  методов определения износа и  сооружений:

• метод разбиения;
• метод срока жизни.

Метод разбиения. Этот метод заключается в учете всех видов износа:

• устранимого физического;
• неустранимого физического;
• устранимого функционального;
• неустранимого функционального;
• внешнего (экономического).

   Износ считается устранимым, если затраты  на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при  этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке.

   Определение (оценка) физического износа. В табл. 1 – 4 приводится параметры для расчета физического износа, как устранимого, так и неустранимого. 

   Таблица 1

   Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом