Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России

    Полученные  от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают  в оборот, выдавая новые займы.

    Однако  ипотечные банки продолжают обслуживать  проданные кредиты по поручению  инвестора, то есть поддерживают отношения  с заемщиком в течение всего кредитного периода.

    Например, принимают от заемщиков ежемесячные  платежи по ипотечным кредитам и  обеспечивают помощь заемщикам, когда  у тех возникают финансовые затруднения, мешающие своевременно произвести выплаты  по ипотечному кредиту.

    В качестве компенсации за эти услуги кредиторы ежемесячно взимают плату за обслуживание проданных кредитов с ипотечных инвесторов.

    Основными источниками дохода ипотечных банков являются эти платежи за обслуживание кредитов и сборы за оформление кредита (за обработку заявлений заемщиков).

    Субъекты  ипотечного жилищного кредитования в США функционируют на двух уровнях: на первичном и вторичном рынках.

    На  первичном рынке потенциальные  покупатели домов обращаются в финансовые учреждения для того, чтобы занять деньги, необходимые для приобретения дома. Таким образом, первичный рынок действует на локальном уровне экономики.

    Вторичный рынок действует на общенациональном уровне. Это рынок, на котором ипотечные  кредиты, выданные на первичном рынке, покупаются и продаются.

    Кредиторы с первичного рынка могут продавать  выданные ими кредиты на вторичном  рынке инвесторам за наличные деньги. Это пополняет их фонды для  дополнительного кредитования.

    Кредиторы первичного рынка могут также  использовать вторичный рынок для  обмена (свопа) пула ипотечных кредитов на ценные бумаги, обеспеченные закладными. Они могут затем сохранять эти ценные бумаги в своем инвестиционном портфеле либо продать их инвесторам на рынке капитала.

    На  общенациональном уровне также действует  рынок капитала, на котором долгосрочные капиталовложения (такие, как ценные бумаги, обеспеченные закладными, и государственные облигации) продаются и покупаются.

    Таким образом, вторичный рынок обеспечивает кредиторам, действующим на локальном  уровне, доступ к инвесторам, действующим на национальном уровне.

    Предоставляя  кредиторам первичного рынка доступ на рынок капитала, вторичный рынок  служит трем основным целям:

    - делает кредиторов менее зависимыми  от колебаний на локальном  уровне;

    - повышает доступность общенациональных  фондов;

    - стабилизирует экономику в целом.

    Третья  группа субъектов кредитования - операторы  вторичного рынка.

    Компании "Фредди Мек" и "Джинни Мэй" осуществляют финансирование кредитов из государственных  ресурсов. "Сэлли Мэй" - организация, предоставляющая кредиты для студентов.

    Одной из крупнейших организаций, формирующих  вторичный рынок закладных, является федеральная национальная ипотечная  ассоциация "Фэнни Мэй", созданная  в 1938 г. и вовлеченная в основном в два направления бизнеса (Приложение 1):

    - покупку ипотечных кредитов для своего портфеля (портфель инвестиций в ипотечные кредиты);

    - выпуск ценных бумаг, обеспеченных  ипотечными кредитами.

    Такое разнообразие компаний и услуг, предоставляемых  ими, говорит о доступности ипотечных  кредитов отдельным гражданам с различным финансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежь, пенсионеры, люди с низким и средним уровнем дохода и т.д.).

    "Фэнни  Мэй" покупает ипотечные кредиты  в свой портфель через собственную общенациональную сеть, включающую свыше 2900 допущенных ипотечных кредиторов.

    Ассоциация  финансирует покупку ипотечных  кредитов, занимая средства (выпуская облигации) на национальном и международном  рынках капитала.

    "Фэнни  Мэй" извлекает доход за счет разности (спрэда) между доходностью ипотечных кредитов из ее портфеля и ставкой дохода, который она выплачивает инвесторам на рынке капитала по своим долговым обязательствам.

    Вторым  основным направлением деятельности "Фэнни  Мэй" является ее бизнес по предоставлению гарантий.

    Ассоциация  имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для  одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. "Фэнни  Мэй" покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек она выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.

    "Фэнни  Мэй" не кредитует напрямую  покупателей недвижимости, а гарантирует кредиторам наличие средств для ипотечного жилищного кредитования.

    "Фэнни  Мэй" функционирует в основном  за счет заемных средств, которые  привлекает путем выпуска собственных  облигаций на рынках капиталов.  Она является крупнейшей финансовой корпорацией в США, ее акции свободно обращаются на Нью-йоркской фондовой бирже и входят в индексный список Standard&Poor's.

    В настоящий момент по программам "Фэнни  Мэй" финансируются 20 - 25% закладных, связанных с жильем. 

Объекты кредитования 

    Объектом  кредитования в рамках данной модели является покупка домов в частную  собственность. Особенностью рынка  жилья США является то, что более 30% жителей арендуют жилье. В связи  с этим одна из главных функций "Фэнни  Мэй" - обеспечение финансирования арендуемого жилья в любой части страны, при любых рыночных условиях. Кроме того, "Фэнни Мэй" финансирует еще и загородные садовые квартирные комплексы, работы по восстановлению существующего жилья, сельское, малое и специальное жилье. 

Обеспечение кредитов 

    Собственность, заложенная в качестве гарантии полной выплаты кредита, называется залогом.

    Если  заемщик не в состоянии выплатить  кредит, то есть не выполняет ипотечные  обязательства, банку разрешено  по закону изъять (получить права собственности  на) заложенную собственность и продать ее, чтобы компенсировать невыплаченный баланс кредита.

    Ипотечный договор, подписанный как кредитором, так и заемщиком, устанавливает  право обращения взыскания на объект залога.

    Право обращения взыскания означает, что  кредитор подает официальный иск в отношении права собственности заемщика на имущество в случае неспособности или нежелания последнего полностью выплатить ипотечный кредит.

    Когда долг по ипотечному кредиту выплачен полностью, кредитор делает на долговом обязательстве запись "Оплачено полностью", подписывает и возвращает его заемщику вместе с формой "Удовлетворение условий ипотечного договора", которая отменяет право обращения взыскания.

    Организационно-экономическая  основа системы ипотечного жилищного  кредитования, функционирующей по данной модели, включает в себя ипотечные продукты, а также этапы кредитования. 

Ипотечные продукты 

    В США жилая недвижимость обычно является наиболее крупной инвестицией, которую  делают люди за всю свою жизнь. Она  обходится в среднем в два  с половиной годовых дохода покупателя. Поскольку размер кредита велик, он должен выплачиваться в течение длительного периода времени - 20 или 30 лет.

    Наиболее  распространенным типом ипотечного кредита в США является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Такой кредит представляет собой ссуду, которая погашается (амортизируется) в течение 30 лет по фиксированной процентной ставке.

    Амортизация - постепенное уменьшение ипотечного долга путем регулярных платежей (ежемесячно, ежеквартально или за полгода), рассчитанных таким образом, чтобы покрывать своевременную выплату процентов, а также часть основной суммы долга с тем, чтобы к наступлению срока погашения кредита он был выплачен полностью.

    Однако  в США в распоряжении заемщиков  имеются и другие типы ипотечных кредитов, включая:

    - 15- и 20-летние ипотечные кредиты  с фиксированной процентной ставкой;

    - множество ипотечных кредитов  с переменной процентной ставкой,  то есть ипотечных кредитов, для  которых процентная ставка периодически  меняется;

    - разновидность ипотечных кредитов  с переменной ставкой, называемых  ипотечными кредитами с негативной  амортизацией.

    Ипотечный кредит с негативной амортизацией увеличивается  в размере некоторое время, поскольку  заемщик выплачивает процентную ставку, которая ниже ставки, согласованной в ипотечном договоре, и не выплачивает основную сумму долга, при этом задолженность по процентам ежемесячно добавляется к балансу кредита.

    Ипотечные продукты вторичного рынка в США - облигации "Фэнни Мэй", обеспеченные закладными (MBS - mortgage backed securities), привлекают внимание самых разных инвесторов, так как могут отвечать индивидуальным потребностям. "Фэнни Мэй" постоянно разрабатывает новые виды облигаций, что дает инвесторам разнообразие инвестиционных возможностей.

    "Фэнни  Мэй" имеет очень гибкую  структуру предложения бумаг,  которые различаются по срокам  и типам процентных ставок (Приложение 2).

    Рассмотрим  основные виды закладных.

    Долгосрочные MBS с фиксированной ставкой - самые  ликвидные и ходовые - обеспечены односемейными закладными со стандартным сроком выкупа от 15 до 30 лет, большинство из них являются 30-летними.

    Среднесрочные MBS с фиксированной ставкой обеспечены односемейными закладными со стандартным  сроком выкупа от 7 до 20 лет и кредитами  с изначальными сроками погашения от 84 до 240 месяцев.

    Возрастающие MBS обеспечены пулами возрастающих ипотек. Они амортизируются по 30-летней шкале, имея максимальный срок от 7 до 10 лет, в  конце которого заемщик должен выплатить  оставшуюся сумму. Хотя возрастающие ипотеки предоставляют заемщикам возможность рефинансирования в конце срока, "Фэнни Мэй" гарантирует инвесторам полный платеж основной суммы в конечный срок обращения облигаций. Эти MBS предоставляют инвесторам уровень безопасности, равный уровню безопасности 30-летних MBS с фиксированной ставкой. Тем не менее они имеют срок погашения не более 7 - 10 лет.

    MBS с плавающей ставкой обеспечены  односемейными закладными с плавающими  процентными ставками, которые имеют  верхний предел и периодически  меняются. Все кредиты в стандартной MBS используют общий индекс для расчета его изменений, а ставка купона MBS движется в том же направлении, что и ставки кредитов, лежащих в ее основе.

    FHA Title I Home Improvement MBS (Title I MBS) обеспечиваются  ипотечными кредитами, полученными на улучшение жилищных условий по программе Title I Федеральной жилищной администрации правительства - старейшей жилищной программе США. Эти кредиты имеют сроки погашения от 3 до 20 лет. Такие короткие сроки займов привлекательны для некоторых инвесторов, так как эти займы имеют в среднем меньше досрочных погашений, чем обычные более долгосрочные займы.

    Многосемейные MBS обеспечиваются жилой арендуемой собственностью. Каждая многосемейная  облигация, обеспеченная закладными, обладает уникальными характеристиками. Например, лежащие в ее основе займы могут иметь периоды выплаты только процентов, сроки, более короткие, чем их амортизационная шкала, или увеличенный платеж в дату погашения. Денежные потоки от этих облигаций соответствуют денежным потокам от обеспечивающих их специфических долгов (Приложение 3).

    Исследование  американского рынка ценных бумаг  показало, что существуют и другие бумаги, но популярность "Фэнни Мэй" у населения строится на предложении  крайне широкого спектра собственных  бумаг.