Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России

ЗАРУБЕЖНЫЙ  ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ И ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В РОССИИ 

    В условиях становления кредитной  системы России и построения собственной  структуры ипотечного жилищного  кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

    Для удобства изучения и последующего применения экономистами было условно выделено несколько вариантов ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, рассматриваемые ниже модели описывают  процесс функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

    Основными моделями системы ипотечного жилищного  кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение  данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно.

    Каждая  модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в  себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются  в зависимости от модели (табл. 1). 
 
 

Таблица 1 

Элементы  основных моделей ипотечного жилищного  кредитования 

 

    При сравнении моделей становятся очевидными различия между ними. Проанализируем каждую модель. 
 
 

Усеченно-открытая модель 

    Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам закладные, используют их в данной модели лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования (специализированных институтов - участников рынка ипотечных жилищных кредитов) минимально. Это соответствует "усеченной" структуре ипотеки.

    Объектами кредитования в данной модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры.

    В данной модели банк на стадии формирования кредитных ресурсов для ипотечных  жилищных кредитов теоретически может  не использовать первичные закладные  в качестве обеспечения под эти  ресурсы.

    Простая организационно-экономическая основа модели позволяет применять ее не только специализированным ипотечным, но и универсальным банкам, имеющим отделы ипотечного кредитования.

    В рамках данной модели система ипотечного жилищного кредитования редко ориентируется  на какие-либо стандарты, определяющие основные параметры ипотечных кредитов, в том числе их срочность и стоимость.

    Ипотечные банки, как правило, сами определяют параметры выдаваемых ими кредитов. Если в стране функционирует только эта модель ипотечного жилищного кредитования и рынок ипотечных жилищных кредитов ограничен, банки искусственно завышают процентные ставки и сокращают сроки кредитования.

    Относительная простота организации системы ипотечного жилищного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с несформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Также эта модель присутствует в некоторых развитых странах (Англия, Франция, Испания, Израиль и др.).

    В Восточной Европе основными объектами  ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных  домов. При этом величина первоначальных взносов собственных средств, условия  предоставления и сроки ипотечных  кредитов дифференцируются по странам (табл. 2). 

Таблица 2 

Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов

в Восточной  Европе 

 

    В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских кредитов.

    В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу - ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что  ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.

    Особенности данной модели:

    - ресурсы для предоставления ипотечных  кредитов могут формироваться банком из различных источников, в том числе за счет собственных и/или привлеченных средств;

    - процентные ставки по ипотечным  кредитам напрямую зависят от  ситуации на финансовом рынке  страны. Поэтому активность банков  в области ипотечного жилищного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. 

Расширенная открытая модель 

    Другие  отличительные характеристики мы выявили  у так называемой расширенной  открытой модели, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования идет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

    Реализация  расширенной открытой модели возможна лишь при условии создания разветвленной  инфраструктуры ипотечного рынка. Как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

    Государство следит за наличием жесткого баланса  между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия между суммарной стоимостью всех первичных закладных, полученных от заемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними данная модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.

    Сравнительный анализ показывает, что расширенная открытая модель в некоторой степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства в своем развитии она достигла в США. Поэтому расширенную открытую модель называют еще американской моделью ипотеки.

    Хотя  модель жилищного кредитования в  Соединенных Штатах представляет лишь один из множества вариантов моделей, разработанных и внедренных в  различных государствах мира, она  считается одной из самых удачных.

    Данная  модель является обоснованным подходом к ипотечному кредитованию, который хорошо служит США уже более 60 лет: она обеспечила значительные доходы банкам, помогла миллионам заемщиков приобрести собственные дома, сыграла позитивную роль в стабилизации и укреплении экономики страны.

    Проведем  детальный анализ американской модели ипотеки. Ее принцип состоит в  том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу  приобретает готовое жилье, оплачивая  при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а остальное - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении заемщика. Возврат этого кредита, в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки, осуществляется обычно в течение 15 - 30 лет. При этом фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки включает:

    - единовременный стартовый вклад  (25 - 30% стоимости);

    - ипотечный кредит (70 - 75% цены жилья);

    - проценты за кредит (7 - 9% годовых). 

Субъекты  ипотечного кредитования расширенной  открытой модели 

    В сфере ипотечного кредитования в  рамках данной модели существуют несколько  типов учреждений-кредиторов, действующих  на первичном рынке. В основном они  делятся на две категории: сберегательные и ипотечные банки.

    Сберегательные  банки действуют как промежуточное  звено между людьми, которые хотят  накопить деньги, и теми, которые  хотят занять деньги. Эти банки  являются основным ипотечным кредитором в США.

    Сберегательные  банки имеют два источника доходов:

    - доходы по процентам - разность  между процентами, которые они  выплачивают вкладчикам и которыми  они облагают заемщиков;

    - доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые  операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению заявлений на кредит.

    Ипотечные банки - второй тип учреждений ипотечного кредитования в США. Они получают фонды для финансирования своей  деятельности в сфере ипотечного кредитования путем займов в сберегательных банках. Таким образом, хотя сами ипотечные банки и не принимают вклады, основной источник фондов для кредитования в конечном счете - сберегательные вклады.

    В отличие от сберегательных, ипотечные  банки, после того как они оформляют  ипотечный кредит, немедленно продают  его инвестору, получающему процентный доход по ипотечным кредитам, - в основном крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигаций). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (например, различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям), так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент.