Оценка финансового состояния ОАО"Полюс золото"

Формула расчета суммы баллов S имеет вид:

S=0,05*категорияК1+0,10*категорияК2+0,40*категорияК3+0,20*категорияК4

+0,15*категорияК5+0,10*категорияК6                                                                                    (8)

S (2008 год)=0,05*1+0,10*1+0,40*1+0,20*1+0,15*3+0,10*1=1,3

S (2009 год)=0,05*1+0,10*1+0,40*1+0,20*1+0,15*3+0,10*1=1,3

S (2010 год)=0,05*1+0,10*1+0,40*1+0,20*1+0,15*3+0,10*1=1,3

 

Значение S наряду с другими факторами используется для определения класса кредитоспособности Заемщика.

Для остальных показателей третьей  группы (оборачиваемость и рентабельность) не устанавливаются оптимальные или критические значения ввиду большой зависимости этих значений от специфики предприятия, отраслевой принадлежности и других конкретных условий.

Оценка результатов расчетов этих показателей основана, главным образом, на сравнении их значений в динамике.

Определение класса кредитоспособности.

 Устанавливаются 3 класса:

первоклассные, кредитование которых не вызывает сомнений;

второго класса, кредитование требует взвешенного  подхода;

третьего класса, кредитование связано с повышенным риском.

Класс кредитоспособности определяется на основе суммы баллов по шести основным показателям, оценки остальных показателей третьей группы и качественного анализа рисков. Сумма баллов S влияет на класс кредитоспособности следующим образом:

1 класс  кредитоспособности: S=1,25 и менее. Обязательным условием отнесения к данному классу является значение коэффициента К5 на уровне, установленном для 1-го класса кредитоспособности (данное положение не распространяется на предприятия, у которых снижение уровня рентабельности продукции в течение определенных отчетных периодов обусловлено спецификой их деятельности, например, сезонностью).

2 класс кредитоспособности: значение S находится в диапазоне от 1,25 (не включительно) до 2,35 (включительно). Обязательным условием отнесения к данному классу является значение коэффициента К5 на уровне, установленном не ниже чем для 2-го класса кредитоспособности (данное положение не распространяется на предприятия, у которых снижение уровня рентабельности продукции в течение определенных отчетных периодов обусловлено спецификой их деятельности, например, сезонностью).

3 класс кредитоспособности:  значение S больше 2,35.

Далее определенный таким образом  предварительный класс кредитоспособности корректируется с учетом других показателей третьей группы и качественной оценки. При отрицательном влиянии этих факторов класс кредитоспособности может быть снижен на один класс.

Если в результате качественной оценки выявлены факторы, очевидно свидетельствующие о неспособности клиента выполнять свои обязательства клиенту присваивается класс «d» – дефолт.

К таким факторам относятся в  том числе, но не исключительно:

- наличие просроченной задолженности  перед Банком сроком более  30 дней,

- вынесение арбитражным судом  определения решения о введении  в отношении клиента одной из процедур банкротства в соответствии с законодательством.

 

Вывод: предприятие относится ко 2-му классу кредитоспособности.

Рассмотрим  возможные варианты уплаты кредита.

 

4.Понятие «ипотека»

 

Ипотека – это такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества. То есть в случае неисполнения обязательства он имеет право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать  его.

 

 

4.1.Механизм  ипотечного кредитования

Рынок жилья в России последнее  время развивается высокими темпами, но, несмотря на рост предложения качественного  и комфортного жилья, говорить об удовлетворении спроса потребителей преждевременно. Жилье на сегодняшний день продолжает оставаться самой острой проблемой  большинства населения.

Для решения данной проблемы необходимо создать механизм, позволяющий потребителю жилья и застройщику удовлетворить собственные интересы. Данным механизмом является система ипотечного кредитования. Ипотека дает возможность покупателю приобрести качественное и комфортное жилье, а застройщику – получить сегодня необходимый объем средств.

В соответствии с Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости) » от 16.07.1998г. №102-ФЗ существует перечень недвижимого имущества, который указан в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Помимо рынка ипотечного жилищного  кредитования недвижимости уже несколько  лет развивается коммерческая ипотека, хотя закон об ипотеке не предусматривает ипотеку коммерческой недвижимости. То есть вначале ее надо купить, а потом заложить, так как отдать коммерческую недвижимость в залог может только собственник. Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.

Согласно закону «Об ипотеке» для  коммерческой недвижимости, в отличие  от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации  залога. Поэтому рынок выработал  несколько способов проведения подобного  рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.

Коммерческая  ипотека («бизнес-ипотека», БИ) –  это выдача ипотечного кредита на покупку нежилых помещений: офисов, складов, торговых площадей, площадок производственного назначения и т.д., при этом залогом кредита является сама покупаемая недвижимость.

Суть коммерческой ипотеки –  кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости –максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок – 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должны быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

Западный опыт показывает, что при  грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости – сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия  сферы услуг – ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Схема коммерческой ипотеки нежилых  помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие – законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идет только о кредитах на приобретение жилой недвижимости. По закону нельзя оформить закладную на коммерческую недвижимость ранее момента совершения сделки купли-продажи. Поэтому объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

При сделках с жилой недвижимостью  залог возникает одновременно с  регистрацией перехода права собственности, и продавец получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени.

Что касается правовых аспектов коммерческой ипотеки, регистрацию права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается в соблюдении общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо. Размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

На рынке ипотечного кредитования можно выбрать инструмент кредитования, а именно вид ипотечного кредита.

В мировой практике используют большое  число различных ипотечных кредитов. Все они могут быть объединены в две большие группы. Первую группу составляют кредиты с фиксированными выплатами. Вторую – кредиты с переменными выплатами.

Каждый вид ипотечного кредита  задает свой механизм погашения основного долга и уплаты процентов, определяя тем самым форму организации денежного потока.

Рассмотрим основные виды ипотечных  кредитов.

 

 

 

 

4.2.Расчет  ипотечного кредита

Общая информация:

1. Название банка: Росбанк;
2. Цель кредитования:
3. Валюта кредита: руб.;
4. Ставка кредита: 19,5%;
5. Обеспечение кредита:
6. Срок кредита: 6 лет;
7. Размер кредита: 2 150 000 руб.

 

4.2.1.Постоянный  ипотечный кредит

Постоянный (аннуитетный) ипотечный  кредит предполагает, что заемщик  ежемесячно производит равновеликие платежи.

Равновеликие платежи рассчитаем аннуитетным методом.

Аннуитет (аннуитетные платежи) –  это способ погашения кредита  равными по величине периодическими платежами (обычно ежемесячными), при  этом часть суммы аннуитетного платежа, идущая на погашение основной суммы  кредита, постепенно растет, а часть  суммы, идущая на погашение процентов, - уменьшается.

Величина аннуитетных платежей рассчитывается исходя из суммы кредита, срока кредита и процентной ставки с использованием коэффициента аннуитета.

Коэффициент аннуитета рассчитываем по формуле:

 

А=[P*(1+P)^n]/[(1+P)^n -1],

 

где А – коэффициент  аннуитета;

P – процентная ставка, выраженная в сотых долях в расчете на период.

n – число периодов погашения кредита.

Расчет суммы аннуитетного платежа:

 

Sa=А*К

 

где Sa – сумма аннуитетного платежа;

А – коэффициент  аннуитета;

К – сумма  кредита.

Общая сумма выплат при аннуитетном  способе погашения кредита:

 

S (общ.) = Sa*n,

 

где n – число периодов погашения кредита.

Сумма процентов (переплата) при аннуитетном  способе погашения:

 

S(%) = S-K.

 

Процент по кредиту рассчитывается ежемесячно, исходя и остатка основной суммы на конец предшествующего месяца. Чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большая часть периодического платежа направляется на выплату основной суммы. Со временем задолженность будет погашена полностью.

Необходимо рассчитать месячный платеж, выплату процентов по кредиту  и основную сумму кредита, применяя постоянный ипотечный кредит, если сумма предоставляемого кредита (К) 2 150 000 руб., годовая ставка процента по ипотечному кредиту составляет 19,5 %, кредит предоставлен на 6 лет.

Рассчитаем сумму аннуитетного платежа: период погашения составляет 6 лет (72 месяца), следовательно, процентная ставка в расчете на период составит P= 0,195/12=0,01625

А=[0,01625*(1+0,01625)^72]/[(1+0,01625)^72 -1]=0,02374

Сумма месячного платежа составит:

Sа=0,02374*2 150 000 = 50877,35

Общая сумма выплат:

S (общ.)=51041*72=3 663 169,33

Переплата по кредиту:

S(%) = 3 663 169,33-2150000=1 513 169,33

 

 

Таблица 11

Расчет  постоянного ипотечного кредита

 

 

№ платежа	Месячный платеж	Выплата основной суммы кредита	Выплата процентов по кредиту	Остаток на конец месяца
				2 150 000
1	50 877,35	15 939,85	34 937,50	2 134 060,15
2	50 877,35	16 198,87	34 678,48	2 117 861,27
3	50 877,35	16 462,11	34 415,25	2 101 399,17
4	50 877,35	16 729,62	34 147,74	2 084 669,55
5	50 877,35	17 001,47	33 875,88	2 067 668,08
6	50 877,35	17 277,75	33 599,61	2 050 390,34
7	50 877,35	17 558,51	33 318,84	2 032 831,83
8	50 877,35	17 843,83	33 033,52	2 014 987,99
9	50 877,35	18 133,80	32 743,55	1 996 854,20
10	50 877,35	18 428,47	32 448,88	1 978 425,72
11	50 877,35	18 727,93	32 149,42	1 959 697,79
12	50 877,35	19 032,26	31 845,09	1 940 665,53
13	50 877,35	19 341,54	31 535,81	1 921 323,99
14	50 877,35	19 655,84	31 221,51	1 901 668,15
15	50 877,35	19 975,24	30 902,11	1 881 692,91
16	50 877,35	20 299,84	30 577,51	1 861 393,07
17	50 877,35	20 629,71	30 247,64	1 840 763,35
18	50 877,35	20 964,95	29 912,40	1 819 798,41
19	50 877,35	21 305,63	29 571,72	1 798 492,78
20	50 877,35	21 651,84	29 225,51	1 776 840,93
21	50 877,35	22 003,69	28 873,67	1 754 837,25
22	50 877,35	22 361,25	28 516,11	1 732 476,00
23	50 877,35	22 724,62	28 152,74	1 709 751,38
24	50 877,35	23 093,89	27 783,46	1 686 657,49
25	50 877,35	23 469,17	27 408,18	1 663 188,33
26	50 877,35	23 850,54	27 026,81	1 639 337,78
27	50 877,35	24 238,11	26 639,24	1 615 099,67
28	50 877,35	24 631,98	26 245,37	1 590 467,69
29	50 877,35	25 032,25	25 845,10	1 565 435,44
30	50 877,35	25 439,03	25 438,33	1 539 996,41
31	50 877,35	25 852,41	25 024,94	1 514 144,00
32	50 877,35	26 272,51	24 604,84	1 487 871,49
33	50 877,35	26 699,44	24 177,91	1 461 172,05
34	50 877,35	27 133,31	23 744,05	1 434 038,74
35	50 877,35	27 574,22	23 303,13	1 406 464,52
36	50 877,35	28 022,30	22 855,05	1 378 442,22
37	50 877,35	28 477,67	22 399,69	1 349 964,55
38	50 877,35	28 940,43	21 936,92	1 321 024,12
39	50 877,35	29 410,71	21 466,64	1 291 613,41
40	50 877,35	29 888,63	20 988,72	1 261 724,78
41	50 877,35	30 374,32	20 503,03	1 231 350,46
42	50 877,35	30 867,91	20 009,44	1 200 482,55
43	50 877,35	31 369,51	19 507,84	1 169 113,04
44	50 877,35	31 879,26	18 998,09	1 137 233,77
45	50 877,35	32 397,30	18 480,05	1 104 836,47
46	50 877,35	32 923,76	17 953,59	1 071 912,71
47	50 877,35	33 458,77	17 418,58	1 038 453,94
48	50 877,35	34 002,48	16 874,88	1 004 451,47
49	50 877,35	34 555,02	16 322,34	969 896,45
50	50 877,35	35 116,53	15 760,82	934 779,92
51	50 877,35	35 687,18	15 190,17	899 092,74
52	50 877,35	36 267,09	14 610,26	862 825,64
53	50 877,35	36 856,44	14 020,92	825 969,21
54	50 877,35	37 455,35	13 422,00	788 513,86
55	50 877,35	38 064,00	12 813,35	750 449,86
56	50 877,35	38 682,54	12 194,81	711 767,31
57	50 877,35	39 311,13	11 566,22	672 456,18
58	50 877,35	39 949,94	10 927,41	632 506,24
59	50 877,35	40 599,13	10 278,23	591 907,12
60	50 877,35	41 258,86	9 618,49	550 648,26
61	50 877,35	41 929,32	8 948,03	508 718,94
62	50 877,35	42 610,67	8 266,68	466 108,27
63	50 877,35	43 303,09	7 574,26	422 805,18
64	50 877,35	44 006,77	6 870,58	378 798,41
65	50 877,35	44 721,88	6 155,47	334 076,53
66	50 877,35	45 448,61	5 428,74	288 627,92
67	50 877,35	46 187,15	4 690,20	242 440,78
68	50 877,35	46 937,69	3 939,66	195 503,09
69	50 877,35	47 700,43	3 176,93	147 802,66
70	50 877,35	48 475,56	2 401,79	99 327,10
71	50 877,35	49 263,29	1 614,07	50 063,81
72	50 877,35	50 063,81	813,54	0,00
Итого по кредиту	3 663 169,33	2 150 000,00	1 513 169,33