Кредитование физических лиц в СБ РФ

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедится, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:

                    законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога;

                    его физическое состояние.

Только при выполнении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Четвертый этап

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение кредитного договора и договора залога.

2. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.

3. Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

                    Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).

                    Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры — предмета залога (имущественное страхование).

                    Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры — предмета залога (имущественное страхование).

А. Страхование жизни и здоровья заемщика

Объект страхования — имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности заемщика (установления инвалидности I и II групп). Заемщик дополнительно может застраховаться на случай потери работы (на определенный период) (для получения ипотечного кредита эта страховка не требуется). Этот вид страхования позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен даже в случае смерти или потери трудоспособности заемщика.

Страховая сумма по договору страхования соответствует размеру кредитной задолженности перед банком плюс 10% от этой суммы.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется от 0,4 до 1,2%. Выплачивается ежегодно.

В случае смерти или потери трудоспособности застрахованного лица выгодоприобретатель 2-й очереди (например, супруг) совместно с банком (выгодоприобретателем 1-й очереди) подает заявление о выплате страхового возмещения. Размер выплаты выгодоприобретателю 1-й очереди определяется исходя из документов, предоставляемых банком и подтверждающих сумму невозвращенного кредита и процентов по нему. Оставшаяся часть страховой суммы выплачивается выгодоприобретателю 2-й очереди.

Б. Риск утраты или ущерба объекту залога

Объект страхования — квартира заемщика, передаваемая в залог. А именно ее несущие и ненесущие стены, перекрытия, перегородки, окна, двери, электропроводка, трубопровод и сантехника.

Имущество может страховаться на случай следующих основных событий: пожар, залив, механические повреждения, противоправные действия третьих лиц. Страхование этого вида риска непосредственно предусмотрено в Гражданском кодексе.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется — 1,18-0,5%.

При повреждении (уничтожении) квартиры многие российские страховые компании выплачивают страховое возмещение только в случае полного уничтожения строения (затраты на восстановление превышают 70% действительной стоимости строения). Оставшаяся часть страхового возмещения после погашения кредиторской задолженности банку выплачивается страхователю.

В. Риск утраты права собственности на объект залога (титульное страхование)

Объект страхования — право собственности на квартиру, передаваемую в залог.

Данный вид страхования для России достаточно новый. Не все страховые компании имеют лицензию на его осуществление. Но он очень актуален в связи с имеющими до сих пор место юридически нечистыми сделками на рынке недвижимости. Например, сделка купли-продажи предмета залога недееспособным лицом, заключение сделки под влиянием заблуждения, насилия, обмана.

Страховой тариф зависит от степени риска сделки. Например:

                    страхование первичного рынка недвижимости — 0,2%;

                    страхование вторичного рынка при условии наличия не более двух сделок с квартирой — 0,25%;

                    страхование вторичного рынка при условии наличия трех и более сделок — 0,3%.

При утрате права собственности на объект залога выплата страхового возмещения производится на основании решения суда о признании сделки с недвижимостью недействительной.

Все выплаты по страхованию производятся ежегодно на остаток долга.

Сегодня в России комбинированный пакет страховых услуг при заключении ипотечной сделки обходится страхователю в 1-2% от остатка долга ежегодно.

Теперь перейдем к самому процессу заключения договора ипотечного страхования. Рассмотрим основные этапы:

I. Предварительно решив предоставить потенциальному заемщику ипотечный кредит, банк уведомляет его о необходимости заключения договора страхования с определенным страховщиком и передает данной страховой компании пакет документов заемщика. • заемщик приобретает жилье на вторичном рынке.

Во-первых, необходимо пройти медицинское обследование в специализированных медицинских учреждениях и предоставить страховой компании множество справок (анализ крови, ЭКГ и т. д.) и документов. Объем медицинского обследования и другой требуемой информации зависит от страховой суммы и возраста застрахованного.

Во-вторых, при страховании квартиры (жилого дома) страхователь должен предоставить следующие документы, подтверждающие право собственности продавца на объект ипотеки:

                    в случае покупки (мены) квартиры договор купли-продажи (мены), нотариально заверенный и зарегистрированный в Городском бюро регистрации;

                    в других случаях могут потребоваться договор ренты или дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.

Дополнительно к ним требуется полная информация из Единого государственного реестра прав о всех сделках с объектом недвижимости, документы, подтверждающие здоровье и дееспособность продавца.

Приобретая жилье на первичном рынке недвижимости, заемщик обязан предоставить:

                    договор с застройщиком;

                    договор подряда;

                    генеральный план выполнения строительных работ;

                    свидетельство о регистрации и лицензии подрядчика;

                    договор клиента с риэлтором и т. д.

Итак, сбор необходимой документации требует от страхователя огромных временных и материальных затрат. Надо учесть также отсутствие четкой отработанной схемы по сбору данных документов в условиях устаревшей жилищной инфраструктуры.

Страховая компания проводит андеррайтинг заявления на страхование и предоставленных документов. В течение 7 дней страховщик уведомляет кредитора о принятом решении по ипотечному страхованию заемщика или отказе в заключении договора страхования с указанием причины отказа.

Заключение либо комбинированного договора ипотечного страхования, либо договоров личного и имущественного страхования отдельно.

Как правило, договор ипотечного страхования заключается сроком на 1 год и должен быть пролонгирован с перерасчетом страховой суммы и годовой страховой премии на новый срок.

Последний этап — обслуживание ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту. Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:

                    сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);

                    составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);

                    ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);

                    оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);

                    создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);

                    работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

Для получения кредита необходимо:

Условия

                    Валюта кредита: рубли, доллары США, ЕВРО

                    Срок кредита: от 2 до 30 лет.

                    Сумма кредита: от 300 тысяч рублей до 4 млн.рублей.

                    Процентная ставка: от 16 % годовых в рублях.

Требования

                    Гражданство РФ.

                    Возраст заемщика – от 21 до 70 лет на момент окончания срока действия кредитного договора.

                    Заемщик имеет постоянное место работы в России.

                    Наличие постоянного подтвержденного источника дохода.

                    Общий трудовой стаж составляет более 2 лет, а стаж на последнем месте работы – не менее 6 месяцев.

                    Закладываемое имущество находится в Нижнем Новгороде или Нижегородской области

Список необходимых документов.

                    Кредитный договор.

                    Паспорт гражданина РФ.

                    Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

                    Справка о доходах по форме 2 НДФЛ.

                    Копия Военного билета или удостоверение гражданина, подлежащего призыву на военную службу, с отметками: о прохождении военной службы, постановке на учет в военном комиссариате или отсрочке от призыва на военную службу (негодности к военной службе) (для мужчин в возрасте до 27 лет).

                    Копия трудового договора по текущему месту работы, заверенная работодателем (при наличии).

                    Копия свидетельства о браке и/или о расторжении брака.

                    Брачный договор (при наличии).

Следовательно для выдачи кредита Сидорову Анатолию Ивановичу необходимо 1.000.000 руб. для покупки однокомнатной квартиры. И Мулюкову Алексею Андреевичу для покупки автомобиля – 300000 руб. необходим рассчитать платежеспособность заемщиков.

Критерии оценки кредитоспособности

Оценка кредитоспособности физического лица основана на соотношении запрашиваемой заемщиком ссуды и:
- личного дохода заемщика; (справка 2-НДФЛ прилагается приложение №1,2,3,4)
- общей оценке финансового положения заемщика;
- стоимости его имущества;
- состав семьи;
- личностные характеристики;
- кредитная история.
Существующая система оценки кредитоспособности физических лиц

1.                  Пол: женский (0.40), мужской (0)

2.                  Возраст: 0.1 балл за каждый год свыше 20 лет, но небольше, чем 0.30