Кредитование физических лиц в СБ РФ

*                    документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка), выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

поэтажный план дома (для жилых домов, дач);

*                    постановление (акт) о принятии в эксплуатацию жилого дома;

*                    разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установ­ленном порядке проектно-сметную документацию;

*                    справку из БТИ или иного органа, ведущего регистрацию и техническую инвентари­зацию объекта недвижимости;

*                    копию финансово-лицевого счета (для квартиры); “выписку из домовой книги (для квартиры);

*                    документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным плате­жам (справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, расчетные книжки по оплате услуг (предъявляются), квитанции или справки об уплате налогов);

*                    характеристику жилого помещения;

*                    справку о прописке;

*                    нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на передачу ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних соответствующее разрешение ор­ганов опеки и попечительства.

При залоге приобретаемого объекта недвижимости соответствующие документы предоставляются в течение двух месяцев после получения кредита.

б) при залоге транспортных средств:

*                    технический паспорт;

*                    страховой полис, по которому выгодоприобреталем выступает Банк, с обязатель­ным ежегодным переоформлением на полную стоимость транспортного средства или на сумму, обеспечиваемую залогом. Транспортное средство должно быть застраховано от риска угона и ущерба.

Перечень страховых компаний, в которых может быть застраховано имущество, передаваемое в залог (кроме ценных бумаг), устанавливается Сбербанком России.

в) при залоге Ценных бумаг:

*                    ценные бумаги;

*                    выписку из реестра акционеров Сбербанка России. Банк может принять в залог цен­ные бумаги, не входящие в перечень, установленный Сбербанком России, в качестве дополнительного обеспечения.

Заемщику выдается расписка в приеме ценных бумаг на предварительное рас­смотрение.

При обращении клиента в Банк за получением кредита уполномоченный сотруд­ник кредитующего подразделения (далее - кредитный инспектор) выясняет у клиента цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет ему условия и порядок предоставле­ния кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита.

Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита зависит от вида кредита и его суммы, но не должен превышать от момента предоставления полного пакета доку­ментов до принятия решения 15 календарных дней по кредитам на неотложные нужды и 1 месяца по кредитам на приобретение недвижимости.

Заявление клиента регистрируется кредитным инспектором в журнале учета заяв­лений; на заявлении проставляются дата регистрации и регистрационный номер.

С паспорта (удостоверения личности) и других документов, подлежащих возврату клиенту, снимаются ксерокопии. На копиях, сделанных кредитным инспектором или све­ренных им с подлинными документами, делается отметка "копия верна" за подписью ин­спектора.

На оборотной стороне заявления или отдельном листе кредитный инспектор со­ставляет перечень принятых документов и копий.

Далее кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом до­кументов и сведений, указанных в документах и анкете; определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита.

При проверке сведений кредитный инспектор выясняет с помощью единой базы данных кредитную историю Заемщика и размер задолженности по ранее полученным кредитам; направляет запросы в учреждения Сбербанка России, предоставлявшие ему кредиты; при необходимости направляет запросы в другие организации.

Кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической службе и службе безопасности Банка. Юридическая служба анализирует представленные доку­менты с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законода­тельству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удосто­верения личности), места жительства, места работы Заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. [16]

2.3. Анализ кредитных продуктов на примере кредита на автомобиль и квартиру

Сидоров Анатолий Иванович обратился в ОАО Сбербанк для получения кредита на квартиру. А Мулюков Алексей Андреевич обратился в банк для получения кредита на автомобиль. Для выдачи кредита необходимо заемщику пройти несколько этапов, которые представлены ниже.

Процесс предоставления ипотечного кредита состоит из шести основных этапов.

1.                  Этап. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит.

2.                  Этап. Сбор и подтверждение полученной информации.

3.                  Этап. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.

4.                  Этап. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.

5.                  Этап. Заключение кредитной сделки.

6.                  Этап. Обслуживание кредита.

Первый этап

На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жилье.

2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

                    требования банка к платеже- и кредитоспособности заемщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

                    список документов;

                    порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т. п.

3. Проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

Второй этап

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

                    запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

                    запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

Третий этап

Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком. На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:

                    оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);

                    оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

                    оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии отбора заемщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень платежеспособности потенциального заемщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

                    Отношение ежемесячного платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%.

                    Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60.

Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заемщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заемщика необходимо соблюдать следующие формальности:

1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочное значение арендного дохода окажется менее документально подтвержденного, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.

2) заемщику надлежит осуществить страхование:

                    от риска повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;

                    своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.

3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

2. Уровень кредитоспособности потенциального заемщика

На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.

3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заемщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

                    комиссионные риэлторской фирме (если необходимо);

                    плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);

                    сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога);

                    сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);

                    сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;

                    страховые сборы;

                    банковский сбор за подачу заявления на кредит;

                    плата за открытие ссудного счета;

                    плата за выдачу кредита наличными;

                    другие расходы.

Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:

                    сбережения заемщика;

                    собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;

                    подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

                    подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

                    подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4. Уровень обеспечения кредита