Ипотека в Республики Казахстан

  Ипотечное  кредитование является механизмом, призванным решить одно из  важнейших противоречий сферы  недвижимости, между стоимостью  объектовнедвижимого имущества  и уровнем текущих доходов  покупателей недвижимости невозможно. Следовательно, чем больше развита  система ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного  оборота недвижимости. В этой  связи, возникают хорошие предпосылки  для расширения кредитно-финансовой  сферы платежеспособного спроса  населения на рынке жилья за  счет создания условий для  развития рыночных механизмов  мобилизации денег посредством  запуска и развития системы  долгосрочного жилищного ипотечного  кредитования.

  В  целях создания механизмов финансирования  жилищного строительства, решения  жилищных проблем широких слоев  населения, снижения цен на  жилье и стимулирования строительства  жилья, постановлением Правительства  Республики Казахстан №1290 от 21 августа  2000 года была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования.

  Целью  долгосрочного ипотечного кредитования  является создание эффективно  работающей системы обеспечения  доступным по стоимости жильем  граждан со стабильными доходами, основанной на рыночных принципах  приобретения жилья на жилищном  за счет собственных средств  и долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту  является то жилье, которое  и было куплено на сумму  кредита.

  В  этой связи возникла потребность  в создании финансовой структуры,  которая осуществляла бы рефинансирование  банков и удовлетворяла бы  их потребности в ликвидности  за счет долгосрочного заимствования.  В целях практической реализации  поставленных задач Национальным  Банком Республики Казахстан  было принято решение о создании  подобной структуры – ЗАО «Казахстанская  Ипотечная Компания», единственным  акционером которой на сегодняшний  день является Национальный банк. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  2.1 Современное развитие  ипотечных операций  коммерческих банков

   В соответствии с законодательством Казахстана банковские займы независимо от цели кредитования являются ипотечными займами, если они выданы под залог недвижимого имущества, остающегося во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. По состоянию на 01.01.2010 года ипотечные займы под залог недвижимости составили 3 356,4 млрд. тенге или 37,8% совокупного ссудного портфеля БВУ, увеличение данного показателя относительно 01.04.2009 года - на 52,4%. Тогда как ипотечные жилищные займы физических лиц на 01.01.2008 г. составили 629,2 млрд. тенге или 7,1% ссудного портфеля, прирост относительно 01.04.2009 года составил 41,5% .

  Таблица  1 - Сводные сведения по ипотечному  кредитованию банков второго  уровня (млрд.тенге)

  Займы  физическим лицам на покупку  и строительство жилья на 01.01.2010 г. составили 851,8 млрд. тенге или 9,6% ссудного портфеля. Прирост данного показателя относительно 01.04.2009 г. составил 41,3%.

  Рассмотрим  принятые меры по ограничению  рисков, связанных с ипотечными  жилищными займами.

  Предусмотрено  взвешивание ипотечных жилищных  займов в зависимости от стоимости  залогового имущества:

  - применение 50% степени риска, если отношение  суммы предоставленного ипотечного  жилищного займа к стоимости  залога не превышает 50 процентов  от стоимости залога;

  - применение 75% степени риска, если отношение  суммы предоставленного ипотечного  жилищного займа к стоимости  залога не превышает 60 процентов  от стоимости залога;

  - применение 100% степени риска, если отношение  суммы предоставленного ипотечного  жилищного займа к стоимости  залога не превышает 70 процентов  от стоимости залога; применение 150% степени риска к прочим ипотечным  жилищным займам.

  Пересмотр  правил взвешивания активов по  виду залога в рамках пруденциального  регулирования банков второго  уровня позволил детализировать  принимаемые казахстанскими банками  риски при ипотечном кредитовании. Ипотечные жилищные займы, по  которым отношение суммы займа  к стоимости залога не превышает  50 процентов от стоимости залога, составляют 153,6 млрд. тенге или 18,8% ипотечных жилищных займов. На  долю прочих ипотечных займов, с высоким уровнем рисков, при  отношении суммы займа к стоимости  залога более 70 процентов от  стоимости залога, приходится 63,2% ипотечных  займов. Основная доля прочих  ипотечных займов сконцентрирована  в 4 банках второго уровня (75,5%).

  В  условиях финансового кризиса  и ухудшения активов БС, отмечается  снижение кредитного портфеля  и заметный рост прочих активов  (в основном за счет начисленных  доходов).

  Курс  тенге к доллару после 10 месяцев  стабильности, начал свой постепенный рост и сначала 2010 года девальвировал на 0,2%. В декабре ставка Kazprime продолжила свой стремительный рост, отражая напряженность на рынке в связи с глобальным финансовым кризисом.

  Несмотря  на наблюдаемое в последнее  время снижение средств клиентов, рост с начала года доли  внутреннего фондирования (счета  клиентов) пока сохраняется.

  Несмотря  на некоторое снижение в декабре  суммы просроченного основного  долга и вознаграждения (-5,2% и  -10,7% соответственно ), на фоне глобального кризиса ожидания дальнейшего ухудшения качества активов БС сохраняются, что находит отражение в растущих провизиях.          Наблюдается существенное ухудшение классификации кредитов БС, которое выражается в значительном росте сомнительных кредитов с просроченной задолженностью (сомнительные кредиты 3, 4, 5 категорий и безнадежные кредиты. Необходимость погашения внешних займов, досоздания резервов и негативная макроэкономическая среда заставляет многие крупные банки сокращать кредитную активность. Тем не менее, благодаря НСБК, БТА, АТФ и некрупным прочим БВУ, отмечен незначительный рост кредитов (таблица 2).

  Таблица  2 - Кредиты (брутто), млн. долл.

| Снижение кредитных ставок за последние месяцы (рисунок 4), отчасти связано с тем, что кредитование в основном производилось в рамках государственных программ с фиксированной относительно низкой ставкой.

    В условиях ограниченных ресурсов, наиболее сильную финансовую поддержку со стороны БВУ (прежде всего благодаря поддержке Правительства) получают такие проблемные сектора экономики, как строительство и торговля, по которым отмечен наибольший рост кредитов. При этом идет значительное сокращение кредитов населению (основная часть «Прочих»). Наиболее сильное снижение розничного портфеля наблюдается по потребительским кредитам (-11,9%), в то же время по ипотечным кредитам снижение заметно ниже (-4,7%). 

  Наблюдается  рост доли просроченных кредитов  практически по всем секторам , но особенно можно выделить строительство, сельское хозяйство и кредиты населению (основная часть «Прочих»). Несмотря на финансовую поддержку, строительство показывает существенный рост доли просроченных кредитов. В случае сельского хозяйства, скорее всего, влияет сезонный фактор. Хотя доля просрочки по кредитам населению (2,8%) ниже среднего уровня по БС (2,9%), тем не менее, она исторически была низкой, но в последнее время неуклонно растет. В особенности, значительный рост уровня просрочки отмечается по потребительским кредитам (за год она выросла с 1,3% до 4,5%, т.е. более чем в три раза)

    Соответственно идет значительное ухудшение качества кредитов БС, так доля NPL (доля неработающих кредитов, расчет на основе сомнительных кредитов 5-той категории и безнадежных кредитов) за год выросла более чем в 2,5 раза с 2,7% до 7%. При этом ККБ, имеющий NPL 10,5%, является явным лидером по БС.

  Портфель  списанных долгов с начала  года вырос на 44,6% или 32,7 млрд. тенге. Основной вклад в данный  рост внесли Альянс (+8,2 млрд. тенге), БЦК (+8,2 млрд. тенге) и БТА (+7,9 млрд. тенге). При этом НСБК показал  снижение (-3,9 млрд. тенге). БТА является  явным лидером по объему списанных  долгов с долей 32,8%.

  В  настоящее время наибольшие риски  связаны с заемщиками из секторов  строительства и недвижимости (особенно  в г. Алматы). Цены на недвижимость  в течение ряда лет стремительно росли, а с середины 2009 г. стали резко падать, причем в некоторых сегментах рынка это падение составило примерно 30%.

  При  этом объем сделок в указанных  секторах находится на весьма  невысоком уровне. Впрочем, на  рынке существует понимание необходимости  завершения (в частности, при государственной  финансовой поддержке) некоторых  строительных проектов, представляющих  особую значимость для страны.