Народный
банк имеет семь ипотечных
программ: на приобретение недвижимости,
готовой к эксплуатации, и земельных
участков для индивидуального
строительства жилья, на приобретение
строящейся недвижимости.
Сейчас
существует большое количество
банковских программ, из которых
можно выбрать наиболее выгодную
«свою» ипотеку. Все зависит
от того, соответствует ли клиент
требованиям определенной программы,
и насколько его возможности
совпадают с условиями банковской
программы.
Допустим,
если у клиента нет первоначального
взноса, но есть дополнительный
залог в виде имеющейся недвижимости
которая отвечает требованиям
банка, либо он может соответствующими
документами (справкой с места
работы, выпиской из пенсионного
фонда и т.н.) подтвердить свой
доход, то возможность приобретения
недвижимости в кредит достаточна
велика. При отсутствии документального
подтверждения дохода клиента
(частные предприниматели и др.),
но при наличии первоначального
взноса на помощь приходят
депозитные программы без подтверждения
дохода. Однако во всех ипотечных
программах необходимо подтвердить
свою занятость. Иначе говоря,
клиенту необходимо где-то работать
и иметь доход для погашения
кредита.
Таким
образом, исходя из своей платежеспособности
и возможностей, любой гражданин
может определиться с выбором
той или иной программы.
В
последнее время казахстанские
банки ввели новые программы,
в соответствии с которыми
кредит разделен на две части
- основной заем (под залог приобретаемой
недвижимости) и дополнительный
заем (под залог имеющейся недвижимости).
Банк
Центркредит представил программу
«Квартирный плюс», «БТА Ипотека»
- «Квартирный дуплет», Казкоммерцбанк
ввел программу «Выгодный обмен»,
предназначенную для покупки
нового строящегося жилья в
строительной компании партнера
банка.
Банк
Центркредит и «БТА» предлагают
ипотечный кредит для приобретения
только вторичной недвижимости,
Казкоммерцбанк - только для первичной.
При этом первый заем в БЦК
и «БТА » рассчитан до 25 лет,
в ККБ - до 30 лет. Второй заем
в БЦК - до 6 месяцев, «БТА »
- до 12 месяцев, ККБ - до 37 месяцев.
Ставка
вознаграждения за первый заем
меньше всего в «БТА » - от
12% в зависимости от выбранного
пакета. За второй заем у всех
банков ставка равна 14%, у БЦК
- 13%, если сумма в валюте.
В
целом, данные продукты обладают
рядом преимуществ. Платежеспособность
заемщика оценивается только
в рамках суммы основного займа,
однако фактически будет выдана
сумма, состоящая из основного
и дополнительного займов. Переехав
в новую квартиру, клиент имеет
возможность продать старую. Появится
возможность погасить не только
заем под залог имеющегося
жилья, но и досрочно выплатить
основной долг либо его часть.
Предоставляя две недвижимости
в залог банку, получатель кредита
получает максимально большую
сумму кредита. И, наконец, живя
в одном городе, вы можете приобрести
квартиру в другом, т.е. заложив
свою квартиру, в которой живете,
вы можете взять ипотеку на
квартиру в другом городе.
В
настоящее время конкуренция
между банками очень жесткая.
Банк
ТуранАлем предлагает наиболее
разнообразный по своим условиям
кредитования продуктовый ряд
для клиентов, охватывая тем самым
максимально широкую аудиторию.
По статистике, каждый пятый заемщик
в Казахстане является клиентом
«БТА». Кроме того, компания постоянно
оттачивает качество обслуживания
клиента. Одним из конкурентных
преимуществ деятельности «БТА» является
наличие посткредитного обслуживания
заемщика. У сотрудников этой службы только
одна задача - помогать заемщику решать
все вопросы, связанные с обслуживанием
ипотечного кредита, не отвлекаясь ни
на какие другие задачи. Индивидуальный
подход к каждой ситуации любого клиента
гарантирован. Именно это выгодно отличает
«БТА» от большинства других финансовых
компаний и банков, в которых эти вопросы
решаются параллельно с другими.
Стараясь
делать свои программы конкурентоспособными,
банки вывели свою ипотечную
продукцию уже на новые высоты:
сроки кредитования достигли 25 лет
и выше, средняя процентная ставка
вознаграждения банков составляет
13,5%, расширяется область кредитования
по региональному месторасположению
предмета залога (тем самым делая
ипотеку доступной для людей,
живущих в отдаленных местах,
и увеличивая число потенциальных
клиентов), повысился уровень обслуживания
и уменьшились сроки рассмотрения
заявок, Предоставление возможностей
рефинансирования также свидетельствует
о конкуренции между банковскими
учреждениями, так как каждый
банк, создавая ипотечную программу
с более выгодными условиями,
чем у конкурирующих с ним
структур, применяя рефинансирование,
переориентирует клиентов, обслуживающихся
в других банков, заставляя эти
банки делать свои условия
наиболее конкурентоспособными.
Закон
«О долевом участии» нашел
положительное отражение в банковской
системе, был разработан ряд
мероприятий, благодаря которому
ипотечное кредитование недвижимости
на первичном рынке стало доступным
населению. Банки и застройщики
вступили в переговоры, закрепили
сотрудничество договорными обязательствами,
согласовали и утвердили форму
договора о долевом участии,
удовлетворяющего требованиям обеих
сторон и основанного на типовом
договоре о долевом участии
в жилищном строительстве, утвержденном
государством.
В
настоящий момент ряд крупных
строительных компаний заключили
соглашения с банками, благодаря
чему кредитование в этих банках
стало возможным на максимально
выгодных условиях для населения.
К примеру, минимальный первоначальный
взнос для заемщиков составляет
15% от стоимости, также предусмотрено
кредитование без первоначального
взноса с предоставлением дополнительного
залога - имеющейся недвижимости. Взаимовыгодное
сотрудничество строительных компаний
с банками позволяет приобретению
недвижимости на первичном рынке выглядеть
более привлекательным, перспективным
для населения, что, в свою очередь, повлияло
на разработку новых банковских продуктов
кредитования с целью привлечения клиентов,
это сказалось на развитие ипотеки в целом».
По оценкам банкиров, суммарный объем
российских и казахстанской ипотек, несмотря
на разномасштабность рынков, примерно
сопоставим, и если в России объемы ипотеки
составляют 0,3% по отношению к ВВП, то в
Казахстане это примерно 3%. Если ТуранАлем
занимает 25% на рынке казахстанской ипотеки,
то в России его доля может быть только
один процент. При этом банк, первым секъюритизировавший
свои казахстанские ипотечные кредиты,
намерен идти по пути секъюритизации и
в России, не столько кредитуя непосредственно
заемщиков, сколько покупая стандартные
портфели ипотечных кредитов и получая
под них в свою очередь кредитные средства,
как это делает Казахстанская Ипотечная
компания, оставаясь финансовым посредником
в чистом виде. При этом главным конкурентным
преимуществом БТА на российском рынке
остается главным образом лучшие «длина
и стоимость кредитных средств», получаемых
за счет заимствований на внешних рынках.
Подводя
итог, хотелось бы отметить, что
для БТА возможны следующие
предложения по совершенствованию
модели ипотечного кредитования
банка:
1. пересмотреть
политику банка в сфере дополнительных
сборов и платежей при оформлении
и получении кредита. По меньшей
мере, необходимо ввести возможность
льготных тарифов (если не полное
освобождение) постоянных клиентов
банка (как участвующих в других
программах или операциях банка,
так и повторно берущих кредит);
2. наладить
строгую дисциплину и обучение
кредитных работников банка с
целью четкого информирования
потенциальных клиентов банка
о сути той или иной программы
кредитования, а также полного
информирования клиентов без
замалчивания «параллельных» платежей,
взимаемых банков за свои услуги;
3. реализация
в пределах собственной филиальной
сети автоматизированной базы
данных, работающей в режиме реального
времени с отслеживанием предоставленных
в прошлом и предоставляемых
в настоящее время кредитов.
4 увеличить
количество строительных компаний-
партнеров, у которых можно
через БТА покупать квартиры
на первичном рынке;
5 уменьшить
срок рассмотрения заявления
и принятие решения кредитным
комитетом (максимум 3 дня)и следить
за исполнением;
6. уменьшить
сумму за организацию кредита
с 1 % до 0,5% или меньше;
7. сделать
неравномерный рисунок погашения
кредита т.е. в зависимости
от сезонности (допустим летом
пора отпусков и чтоб в допустим
в летние месяцы сумма была
меньше);
8. сделать
не равномерный рисунок погашения
кредита т.е. в первый месяцы
после покупки квартиры хозяин
делает ремонт, покупает мебель
и обустраивается т.е. несет
большие затраты было бы очень
неплохо в первые 6-12 месяцев уменьшить
ежемесячный платеж… (оплата
только процентов или отсрочка
платежа);
9. уменьшить
обслуживание счета - 0,1% от
суммы.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На
протяжении последних лет развитие
системы долгосрочного жилищного
ипотечного кредитования происходило
в достаточно сложной экономической
ситуации, решающее воздействие
на которую оказал финансовый
кризис 1998 года. Лишь к началу 2000
года наметился ряд позитивных
тенденций и предпосылок для
развития системы ипотечного
кредитования. В крупных городах,
регионах и отдельных коммерческих
банках начали разрабатываться
и реализовываться различные
жилищные программы, опирающиеся
на действующую правовую базу
в области ипотеки. Однако опыт
реализации этих программ показывает,
что рынок ипотечных кредитов
развивается медленно.
Несмотря
на определенные позитивные сдвиги,
долгосрочное ипотечное кредитование
все еще не стало стабильным
самостоятельным бизнесом для
казахстанских коммерческих банков.
Изучение
и анализ основных проблем,
с которыми сталкиваются банки,
при ипотечном кредитовании показывает,
что основной проблемой является
отсутствие долгосрочных, достаточно
дешевых источников кредитных
ресурсов, которые обеспечивали
бы возможность выдавать непрерывно
ипотечные кредиты населению
в необходимых масштабах.
Мировой
опыт показывает, что решение
проблемы создания надежной и
ресурсной базы в казахстанских
условиях может быть решено
путем принятия закона «Об
ипотечных ценных бумагах», а
также предусмотренные в законе
об ипотеке возможности оформления
закладной при ипотеке в силу
закона.
Если
бы в ближайшее время удалось
принять и внедрить в практику
два обозначенных способа появления
долгосрочных ресурсов, то это,
естественно, дало бы возможность
создать вторичный рынок ипотечных
кредитов, на котором бы инвесторы
могли вкладывать свои средства
большие и дешевые и, таким
образом, можно было бы организовать
замкнутую систему выдачи ипотечных
кредитов и продажу их инвесторам
с целью пополнения кредитной
и ресурсной базы банков, выдающих
эти ипотечные кредиты. Банки
очень приветствуют и ждут
появления закона о внешних
эмиссионных ценных бумагах, поскольку
это, наверное, будет сейчас прорывной
момент, связывающий рынок недвижимости
с фондовым рынком.
Также
к существенным причинам сдерживающим
развитие ипотеки в Казахстане
являются: нерешенность ряда правовых
вопросов, связанных не только
с введением нового закона
«Об ипотечных эмиссионных ценных
бумагах»; высокие кредитные и
процентные риски; отсутствие
долгосрочных и относительно
дешевых ресурсов; недостаточно
высокий уровень доходов и
отсутствие достаточных накоплений
населения, экономическая нестабильность
предприятий-работодателей, неразвитость
инфраструктуры ипотечного рынка,
позволяющей повысить надежность
системы долгосрочного жилищного
кредитования и создать предпосылки
для привлечения инвестиций в
эту сферу.
Очень
важная проблема, на наш взгляд,
в плане создания сети и
развития вообще ипотеки широкомасштабной
- это подготовка кадров. Сегодня,
по сути дела, этим никто не
занимается, поэтому целенаправленной,
системной работы в данном
случае нет. И для того, чтобы
ипотека на самом деле стала
таким широким явлением в Казахстане,
нам кажется, либо Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию
должно взять на себя функцию
вот этого координатора, то есть
не только заниматься рефинансированием,
но и другими проблемами, связанными
с информационным обеспечением
всей деятельности, связанными с
подготовкой кадров и так далее,
либо какой-то государственный
центр.