Ипотечное кредитование

    Во-первых, кредитные бюро повышают уровень  сведений банков о потенциальных  заемщиках и дают возможность  более точного прогнозирования  возвратности ссуд. Это позволяет  кредиторам эффективно определять направление  и цену ссуды, уменьшая риск возникновения  проблемы неблагоприятного выбора.

    Во-вторых, кредитные бюро позволяют уменьшить  плату за поиск информации, которую  взимали бы банки со своих клиентов. Это ведет к выравниванию информационного  поля внутри кредитного рынка и заставляет кредиторов устанавливать конкурентные цены на кредитные ресурсы. Более  низкие процентные ставки увеличивают  чистый доход заемщиков и стимулируют  их деятельность.

    В-третьих, кредитные бюро формируют своего рода дисциплинирующий механизм для  заемщиков. Каждый знает, что в случае невыполнения обязательств его репутация  в глазах потенциальных кредиторов рухнет, отрезая его от заемных  средств или делая их намного  дороже. Этот механизм также повышает стимул заемщика к возвращению кредита, уменьшая риск недобросовестного поведения.

    В настоящее время кредитные бюро в той или иной организационной  форме действуют практически  во всем мире. Большинство стран  пришло к выводу о том, что эффективное  развитие экономики невозможно без  информационной открытости и прозрачности.

    Впрочем, неподготовленность банковской системы  – не единственная проблема российской ипотеки. Потенциал рынка огромен: по оценкам Ассоциации российских банков, его емкость составляет не менее $50 млрд. Но беда в том, что большинство  прогнозов развития ипотеки строится исключительно на основании потребности  в жилье. 70% россиян нуждаются  в улучшении жилищных условий, однако это вовсе не означает, что каждый из них обладает достаточным уровнем дохода, чтобы позволить себе приобрести квартиру в кредит.

    Следует признать, что для дальнейшего  развития института ипотеки в  РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы  законодательства, регулирующего залог  недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение  имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные  акты, относящиеся к различным  отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие  подходы к этой проблеме.

    На  сегодняшний день граждане не доверяют ипотеке. По их мнению, она ненадежна  и невыгодна. Итак, первый аргумент граждан, не решающихся на покупку жилья  при помощи ипотечных кредитов, –  процентные ставки по таким кредитам слишком велики. Квартиры везде пользуются стабильным спросом и дорожают в  настоящее время, по разным подсчетам, на 15-30% в год. Раньше рост цен на квартиры был еще больше – примерно 40% в  год. Таким образом, рост цен перекроет  выплачиваемый по кредиту процент, а выплачиваемые гражданами 10%-12% окупятся в любом случае, даже если приплюсовать к ним, к сожалению, неизбежные выплаты по страховке.

    Следующий аргумент, который предъявляют граждане: квартиру можно не покупать, а арендовать. Это выгоднее, удобнее и надежнее. На наш взгляд, это тоже не совсем верное убеждение. Если предположить, что гражданин на протяжении 15 лет  платит определенную сумму за аренду и в то же время откладывает  часть сбережений в банк под проценты, то в результате получается, что  через 15 лет своей квартиры нет, но есть небольшая сумма в банке, на которую уже сегодня трудно купить нормальное жилье, а через 10-15 лет сделать это будет абсолютно  невозможно. А если ставки по депозитам упадут (а динамика сейчас именно такова), то сумма сбережений будет еще меньше. К минусам аренды нужно также отнести неизбежное увеличение арендной платы, переезды, комиссии риэлтерам.

    Если  же предположить, что данный гражданин  в течение 15 лет каждый месяц платил бы  по кредиту, тем самым избавляясь от необходимости платить за аренду, в итоге он получил бы в собственность  жилье, которое со временем будет  дорожать. Выплаты же по кредиту  останутся прежними на весь срок (если, конечно, у вас не возникнет желания  погасить его досрочно). К тому же в этом случае можно получить  льготу по возврату налога, как на квартиру, так и на ипотечный кредит, точнее – на все проценты по нему.

    Аргумент  третий. Многие из противников ипотеки  опасаются нового дефолта, который, по их мнению, оставит их и без  денег, и без квартиры. Да, безусловно, стопроцентной гарантии в том, что  дефолта не случится, никто не может  дать, но официальная статистика (размер золотовалютных резервов ЦБ, размер стабилизационного  фонда, инвестиции в российскую экономику) показывает, что никаких оснований  для таких тревожных мыслей сейчас нет и в ближайшее время  не будет. К этому всему следует  добавить и еще один плюс ипотеки. Историю квартиры проверяет и  банк, и страховая компания, которая  к тому же застрахует право собственности.

    Таким образом, удастся обезопасить себя от недобросовестных компаний, продающих  одну и ту же квартиру по несколько  раз, и от граждан, претендующих на данное жилье. Подводя итоги, хочется отметить, что почти на все доводы противников  ипотеки (чаще всего эмоциональные, а не рациональные) есть весомые  контраргументы.

    Поскольку выдача кредита на приобретение квартиры сопряжена с определенными технологиями, для успешной работы ипотечной модели необходимо несколько условий:

    ●Должна хорошо работать регистрационная система.

    ●Должна быть развита страховая система, которая страхует квартиру и жизнь заемщика.

    ●Должна работать система оценки, то есть на рынке должны быть организации, которые могут  объективно оценить рыночную стоимость жилья.

    Необходим ряд сервисных вещей, например, нотариат. Естественно, большая роль принадлежала риэлтерам, которые должны стать  основой рынка ипотеки. Клиент, обращаясь  в агентство недвижимости, должен иметь возможность получить ипотечную  услугу.

    Огромное  значение в успешном осуществлении  ипотечной программы имеет законодательная  база. В целях ее расширения и  совершенствования заместителем Председателя Правительства Российской Федерации, председателем Правительственной  комиссии по жилищной политике В.Б. Христенко 30 мая 2003 года был утвержден Перечень проектов нормативных правовых актов  и иных документов, необходимых для  развития системы ипотечного жилищного  кредитования. Так, проект Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» определяет виды таких бумаг, порядок  их выпуска и обращений и круг эмитентов. 20 июня 2003 года Государственная  Дума приняла данный законопроект во втором чтении.

    Несмотря  на многочисленные препятствия, ипотека  будет активно развиваться, так  как спрос на нее велик. Еще  пару лет назад сложно было представить, чтобы банк рассматривал «теневые»  доходы заемщика – сейчас это почти  норма. Раньше банки требовали внесения первоначального взноса в размере  не менее 30% стоимости жилья –  сейчас этот порог начал снижаться.

    Таким образом, государственная поддержка  граждан должна носить адресный характер. В целях повышения доступности  ипотечных кредитов для более  широких категорий населения  Госстрой России проводит целенаправленную работу по снижению стоимости жилья  за счет проектных решений и внедрения  современных материалов и технологических  решений при строительстве, а  также разработки инвестиционно-строительных проектов, направленных на решение  этой задачи.

    Что касается доходов населения, то они  будут постепенно расти, если в стране не произойдут потрясения, аналогичные  августовскому дефолту 1998 года. Государство  осуществляет страхование кредитных  рисков, связанных с возможным  дефолтом заемщиков, и дает гарантии по ипотечным ценным бумагам, покрытие которых обеспечивается выданными  ипотечными кредитами. Многое могут  сделать администрации субъектов  Российской Федерации, органы местного самоуправления, в частности предоставлять  субсидии в денежной форме и (или) в виде снижения цены на приобретаемое  жилье и на земельные участки  с инженерным обеспечением.

    Для успешного функционирования системы  необходимы создание новой рыночной среды, инфраструктуры, ее регламентирование, вовлечение множества участников, чьи  экономические интересы должны быть сбалансированы и служить основой  для эффективного взаимодействия субъектов  внутри системы.

    По  мере укрепления финансовой системы, появления  на отечественном рынке кредитных  организаций с западным капиталом  будет укрепляться и доверие  к банковской системе, в том числе  – со стороны участников рынка  недвижимости. Скорее всего, ипотека  начнет развиваться достаточно медленно, но неуклонно: участники сделки будут  двигаться навстречу друг другу  мелкими шагами. (14.) 

Глава 4. Этапы ипотечной  сделки.

1. Этапы ипотечной сделки.

    Мы  рассмотрим только сделки с городским  жильем, покупаемым на вторичном рынке, поскольку такие сделки наиболее распространены.

    Ипотечная сделка - покупка недвижимости с  привлечением заемных средств, при  которой объект недвижимости оформляется  в собственность покупателя, но является залогом до момента полного возвращения  кредита банку.

    1.Изучение  рынка и подбор подходящей  программы.

    Тут возможны различные способы: можно  собирать информацию самостоятельно, благо практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете и информация о  них регулярно появляется в прессе. Можно обратиться в риелторское  агентство, где есть ипотечный отдел, или к ипотечному брокеру и  получить необходимую консультацию (как правило, она бесплатная, если вы заключаете с агентством договор  на оказание риелторских услуг). А  можно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму (как  правило, 1% от полученного кредита) вам подберут ипотечную программу, помогут оформить все документы  и получить кредит.

    Впрочем, в таком случае риелтора рекомендует  либо банк, либо ипотечный брокер. Недостатки каждого способа очевидны: в случае самостоятельного изучения рынка тратится много времени, а информация не всегда достоверна, поскольку большую часть  сведений банки предоставляют конфиденциально  аккредитованным агентствам и брокерам; риелторы, как правило, берут повышенный коэффициент за совершение ипотечной  сделки и могут предложить не очень  широкий выбор программ а институт независимых ипотечных брокеров у нас не очень хорошо развит, часто встречаются просто компании при определенных банках, получающие процент за проданные кредиты.

    2.Подготовка  документов для получения кредита.

    Весьма  ответственная и в то же время  творческая процедура. Как показывает опыт, самостоятельно подготовить правильно  документы для определенного  банка довольно трудно - у всех банков есть свои правила. Агентства и брокеры, имеющие опыт работы с различными банками и часто знающие все  нюансы и подводные течения, лучше  знают, какую цифру написать, отвечая  на длинную анкету заемщика. Но можно  попробовать сделать это и  самостоятельно, благо в сети есть подробные инструкции на эту тему, в том числе и с формальными  критериями банков.

    3.Подача  документов в банк и прохождение  андеррайтинга.

    Андеррайтинг - проверка платежеспособности клиента  и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства  заполняют заявление на выдачу кредита  и вполне реальных трех-четырех недель. При наличии полного пакета эти  документы попадают в архивы банка, даже если кредит не был выдан, и  могут быть использованы как элемент кредитной истории.

    4.Подбор  квартиры и сбор документов.

    Сбор  документов, необходимых для сделки, и оценка объекта сертифицированным  оценщиком происходят после того, как банк дал свое согласие на выдачу кредита. На растущем рынке это самый  сложный этап, который практически  невозможно совершить без профессионала. Дело в том, что банки выдвигают  ряд требований к покупаемой квартире: в частности, они не кредитуют  панельные пятиэтажки, дома под снос, а также требуют, чтобы квартира была свободной. Большинство квартир, появляющихся в газетах объявлений, которые подходят для ипотеки, оказываются  проданными.

    Дело  в том, что эти объявления еще  раньше появляются в профессиональных базах, и если квартира предлагается по приемлемой цене, то уже в тот  же день кто-то вносит за нее залог. После этого на помещение необходимо собрать все документы и оценить  его как предмет залога с помощью  уполномоченного банком оценщика. Если вы ищете квартиру через риелторское  агентство, то вам придется внести залог  и далее максимально быстро добираться до квартир, которые вам предлагает риелтор. Последний сначала убеждается, что все условия (клиента и  банка) выполнены. В случае одобрения  клиентом квартиры риелтор вносит аванс  за квартиру (часто из денег залога) и собирает на нее документы, которые  отправляются на согласование к юристам  банка, агентства недвижимости и  страховой компании. Как правило, стоимость оценки в размере $150 оплачивает заемщик. Длительность процедуры одобрения  и оценки (от недели до месяца) на растущем рынке приводит к тому, что цена квартиры успевает вырасти на $10 - 15 тыс. и сделка оказывается под  угрозой.