Ипотечное кредитование

stify">          Отличительной особенностью банковского жилищного кредитования является низкий уровень просроченной задолженности в общем объеме задолженности по жилищным кредитам. На протяжении 2008 г. данный показатель не превышал 0,4%. Низкий уровень просроченной задолженности обусловлен тем, что в России ипотечное кредитование доступно только гражданам с доходом выше среднего уровня. Наращивание кредитного портфеля за счет предоставления услуг гражданам со средним доходом приведет к резкому увеличению просроченной задолженности.

          Ипотечные кредиты выдаются банками в 80 регионах России, однако развитие ипотечного кредитования происходит неравномерно: значительная часть предоставленных кредитов (более 52%) приходится на Москву и Московскую область.

    Существенная  разница в темпах и масштабах  внедрения системы ипотечного кредитования в тех или иных регионах России обусловлена объективными различиями в их развитии и объясняется следующими факторами:

    - различиями в уровне доходов  населения;

    -разным  уровнем развития финансовых  посредников и системы 
жилищного кредитования;

    -объемом  рынка жилья и возможностями,  которые открываются 
перед гражданами при приобретении жилья (тип жилья, предлагаемого на рынке, сроки его оформления, наличие полноценной городской инфраструктуры);

    -наличием  и уровнем развития посреднических  организаций, задействованных в процессе приобретения, риелторских фирм, нотариальных контор и др.

          Принимая во внимание перспективы  экономического развития России и ее банковского сектора, большинство  крупных и средних банков рассматривают  ипотечное кредитование как приоритетное направление развития розницы. Несмотря на увеличение числа банков, предоставляющих услуги по ипотечному кредитованию, характер взаимодействия участников и тип развития отрасли свидетельствуют о низком уровне конкуренции. Во многих регионах России предложение ипотечных кредитов ограничено: два — три банка предлагают ипотечные кредиты, при этом само количество ипотечных программ невелико, т.е. отсутствует гибкая система кредитования. Типичным вариантом является кредитование только по одной схеме, которая не может быть адаптирована под индивидуальные потребности заемщика.

          Совершенно иная ситуация сложилась в Москве: высокий уровень  доходов населения и развитый сектор финансовых услуг обеспечивают широкий перечень ипотечных программ, предлагаемых населению. Банковские ипотечные программы разрабатываются для целевых клиентских сегментов и соответствуют стратегии банка в области развития розничных услуг.  Существующие программы ипотечного кредитования можно охарактеризовать с помощью следующих критериев:

    - уровень дохода целевой клиентской аудитории и степень его официального подтверждения: банки готовы кредитовать только граждан с доходом выше среднего; выделение определенных сегментов зависит от формируемого профиля клиентской базы;

    -тип  приобретаемого жилья: приобретение  квартиры на первичном/вторичном рынке; кредит будет направлен на покупку комнаты — дома — квартиры — дачи;

    -соотношение  суммы кредита и собственных  средств заемщика: 
традиционным для банков является вариант 70:30, но на данный момент на рынке представлены и ипотечные программы, позволяющие получить кредит на приобретение жилья при наличии

    собственных сбережений в размере 10-11% от его  стоимости;

    - срок кредитования: короткий (1-3 года), средний (3-5 лет), долгий (свыше 5 лет);

    -валюта  кредитования: кредит выдается в  рублях или в иностранной валюте (доллары США или европейская валюта).

          Условия предоставления банковских ипотечных кредитов ориентированы на граждан, имеющих стабильный источник доходов выше среднего уровня. В качестве оптимального профиля банковского жилищного кредита в начале 2005 г. рассматривался следующий вариант (выявленный по результатам агрегирования экспертных оценок аналитиков и заявлений участников рынка): срок кредитования от 4 до 7лет, процентная ставка 12-16% в рублях, первый  взнос — 30%, обслуживание кредита должно составлять не более 50-60% от суммарных доходов семьи заемщика. Даже при небольшой сумме кредита, полученного для приобретения квартиры, ежемесячные выплаты по нему в среднем по России превышают 10 тыс. руб.

          В качестве обеспечения  используются: а) залог; б) приобретение жилья в собственность, оформленную на дочерние фирмы, с последующей передачей в собственность заемщика после возврата кредита; в) финансовые поручители. Обычно для гарантии помимо залога требуются подписи двух финансовых поручителей. Многие банки взимают за рассмотрение кредитной заявки комиссию. Эта комиссия обычно уплачивается заемщиком независимо от результата кредитного анализа. В качестве частичного решения данной проблемы принято рассматривать внедрение системы кредитных бюро, которые аккумулируют информацию о заемщиках и их кредитных историях. Предполагается, что функционирование кредитных бюро снизит издержки банка на этапе отбора заемщиков.

          Сложность оформления ипотечного кредита, его дороговизна и высокие требования к заемщику привели к тому, что для улучшения жилищных условий некоторые граждане привлекают потребительские кредиты. Если у гражданина есть сбережения в размере более 60—70% от стоимости приобретаемого жилья, то более привлекательным для него оказывается привлечение потребительского кредита на срок до трех лет. Отказ от ипотечного кредитования в этом случае обусловлен тем, что его оформление и обслуживание стоят дороже и требуют больших усилий от заемщика.

          Сохранение нынешних условий  ипотечного кредитования ограничивает возможности граждан со средним уровнем дохода по привлечению кредита для улучшения жилищных условий. Таким образом, наращивание банками ипотечного кредитования за счет привлечения граждан со средним уровнем дохода невозможно в среднесрочной перспективе— если не будет существенной корректировки условий кредитования в сторону снижения процентных ставок при одновременном увеличении срока.

4. Основные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

    На  сегодняшний день тема ипотеки очень  актуальна. Это объясняется тем, что она связана с недвижимостью, которая имела особое значение во все времена.

    Исходя  из этого, реализация конституционных  прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая  социально-политическая и экономическая  проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий  масштаб и темпы жилищного  строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и  мотивация поведения.

    Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее роль одного из важнейших  «локомотивов» инвестиционной деятельности, могло бы и в России послужить  решению проблемы катастрофической недоинвестированности экономики. Одна из проблем ипотеки состоит в том, что это новая услуга, и люди не совсем в ней разбираются. И еще одна очень важная проблема – это регулирование всего этого сектора. Реклама кредита должна быть открытой и честной, чтобы человек мог четко понять, сколько реально стоит недвижимость. Это проблема не только нашей страны, но и других государств.

    По  результатам нашей работы можно  сделать вывод о том, что перечень тех проблем, которые препятствуют в России формированию доступного жилья, можно условно разделить на следующие  основные группы:

    ●Низкая платежеспособность и спрос населения.

    ●Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

    ●Недостаточное предложение жилья и объемы строительства.

    ●Высокие издержки на рынке жилья, которые ведут к снижению оборота и привлекательности инвестиций в этот сектор.

    ●Недостаточная защита прав участников этого рынка, и в первую очередь граждан, которые приобретают и строят жилье.

    Владимир  Путин подтвердил мысль о том, что ипотека пока не стала массовой. «Это произошло по нескольким причинам. Во-первых, низкие доходы населения, которые  просто не позволяют воспользоваться  системой ипотеки. Во-вторых, высокая  инфляция, существующая в стране несмотря на оптимистические прогнозы. Банки  просто не могут предоставлять кредиты  по низким ставкам в такой ситуации.

    Ипотека – перспективный способ приобретения жилья. Из ближайших мер развития ипотеки выделяют  увеличение уставного  капитала Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), планируется выделить около 15 млрд. рублей на государственные  гарантии этих кредитов, что приведет к удлинению сроков ипотечного кредита  с 5 до 20 лет и его удешевлению.

    «Сейчас мы оформляем всего 40 тыс. кредитов, к 2010 году эта цифра составит не менее 1 млн. В рамках программы для молодых  семей предполагаются субсидирование ставок, выдача государственных средств», – подчеркнул Владимир Путин.

    О массовой ипотеке в России говорить рано – доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1% (для  сравнения: в США она составляет 55%, в странах Евросоюза – более 30%). По данным Банка России, в 2004 году на ипотеку пришлось лишь 1,52% всех кредитов, выданных частным лицам. Чтобы обеспечить увеличение этой цифры до миллиона максимум к 2012 году, ее ежегодный прирост  должен составлять не менее 47%.

    Немалую трудность для банков представляет оценка платежеспособности заемщика в  условиях отсутствия у значительного  числа граждан «белых» доходов. Это проблема не только рынка ипотеки, но и кредитной розницы в целом, еще одно препятствие для снижения ставок. И даже если мы можем квалифицировать  как подходящего заемщика по критериям  банка, то мы сталкиваемся с тем, что  трудно подыскать ему готовое  жилье на готовом рынке, особенно новое. И это при условии, что  рентабельность строительной сферы  составляет где-то 80-100%, а это намного  выше, чем рентабельность других отраслей. В любой нормальной экономике  это бы означало прилив новых капиталов, новых ресурсов и выравнивание нормы  рентабельности. Но у нас этого  не происходит.

    Создание  системы кредитных бюро, на которую  банкиры возлагают большие надежды, – это своего рода долговременные инвестиции в развитие розничного кредитования, оказать существенное влияние на рынок они смогут лишь через несколько  лет. В краткосрочной же перспективе  требуется изменение законодательной  базы, которое позволит вывести доходы населения из тени.

    В большинстве стран мира кредиторы (банки, финансовые компании, компании-эмитенты кредитных карт, инвестиционные компании, торговые компании, предоставляющие  коммерческие кредиты) на постоянной основе обмениваются информацией о платежеспособности заемщиков через кредитные бюро. Необходимость этого доказана в  многочисленных работах экономистов, исследовавших проблему асимметричности информации в сфере финансового посредничества.

    Асимметричность информации определяется в экономической  литературе как недостаточность  сведений о партнере, доступных при  заключении сделки, что ведет к  неэффективности распределения  кредитных ресурсов. Так, кредитор обычно не в состоянии оценить будущие  доходы и риски, связанные с инвестиционными  проектами, для осуществления которых  заемщик берет ссуду, поэтому  банк устанавливает одинаковые процентные ставки по кредитам для всех, что  порождает проблему «неблагоприятного  выбора».

    Кроме того, кредиторы могут оказаться  неспособными контролировать действия заемщиков после получения ссуды. Заемщик может заняться видами деятельности, увеличивающими риск неплатежеспособности, или стремиться укрыть доходы от своих  инвестиций, чтобы не платить по долгам. Следствием этого становится снижение объемов и установление высоких процентных ставок кредитования. Это явление в научной литературе получило название «недобросовестного поведения».

    В условиях асимметричности информации лучшим заемщикам приходится платить  повышенную премию за риск, а худшие платят заниженную. Поскольку стремление ненадежных заемщиков получить кредит выше, чем платежеспособных, снижается  эффективность распределения кредитных  ресурсов. В итоге часть потенциально надежных и прибыльных проектов не реализуется.

    При ухудшении общего положения в  нефинансовом секторе оценка рисков и отбор заемщиков усложняются, процентные ставки повышаются, что  заставляет лучших заемщиков уйти с  рынка. При этом ненадежные в финансовом отношении заемщики согласны на высокую  плату, поскольку знают, что вряд ли вернут ссуду. Следствием этого становится либо рискованная кредитная политика и угроза финансовой состоятельности  самих кредиторов, либо их стремление максимально ограничить выдачу ссуд, несмотря на наличие на рынке надежных заемщиков. Это негативно отражается как на состоянии реального сектора, так и финансового рынка.

    Мировой опыт показывает, что решить эти  проблемы возможно только с помощью  кредитных бюро, созданных для  обмена информацией о заемщиках  между кредиторами.