Ипотечное кредитование

    Во  исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании).

    По  общему правилу кредитная организация  не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и  прекращают гражданские права и  обязанности непосредственно представляемого. Ответственность по сделкам и  обязательствам, в которые Ипотечный  банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с ипотечным банком могут нести Российская Федерация  и Банк России. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери из-за разницы между обычной и  пониженной процентной ставкой могли  бы возмещаться из государственных  резервов в централизованном порядке. (1.)

    Органы  законодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключением  случаев, предусмотренных федеральными законами. Социальное жилищное ипотечное  кредитование относится к таким  случаям, когда деятельность ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих  мер для защиты прав граждан-залогодателей.(10.)

    Главными  целями ипотечного банка могли бы быть, поддержание стабильности жилищной ипотечной системы Российской Федерации, повышение ее эффективности и  надежности. Перечисленные цели ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое  использование бюджетных средств  на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходов  граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной  системы; защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономических  отношений.

    Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника  договорных отношений с возложением  на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В  частности, минимизация риска с  помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений.

    Залогодатели  должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), знать  свои права и обязанности, иметь  представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

    Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника  долгосрочных кредитов для ипотеки  жилища целесообразно ввести для  Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере  жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим.

    При этом вполне реально закрепление  пониженной учетной ставки на кредитные  ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение  уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного  ипотечного банка, которому предоставлена  лицензия на осуществление ипотечных  операций, как это практикуется в  США. С целью защиты кредитных  ресурсов от инфляции потери (из-за разницы  между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

    На  первоначальном этапе развития системы  ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить  интегрированную политику по решению  жилищной проблемы различных категорий  залогодателей.

    Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной  политики через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование  данного комплексного правового  института должно осуществляться с  помощью системы норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

    Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.

    Нормативное закрепление и применение продуманных  средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы  ипотечного кредитования жилища будут  способствовать решению целого комплекса  финансовых и социальных проблем  для политической и экономической  стабилизации в обществе. 

3.2. Нормативно-правовое регулирование в Российской Федерации.

    Деятельность  кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

    Основным  законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

    - определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога, недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его не действительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

    -определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору, об ипотеке;

     -переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

    -установлены  понятие последующей ипотеки  и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

    - заложены основы развития вторичного  рынка ипотечных кредитов;

    -уделяется  внимание особенностям ипотеки  земельных участков, 
предприятий, зданий и сооружений;

    -четко  отражены правоотношения в области  ипотеки жилых домов и квартир.

          Данный закон хоть и  регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно.

          Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования. 

          В рамках этой программы  уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

          14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

          Закон «Об ипотечных  ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

          Также ЦБ считает необходимым  усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

          Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).  Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операнда, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования кредитных рисков и т.д. 

3.3. Банковская ипотека сегодня.

          Предоставление ипотечных  кредитов населению является одним  из традиционных направлений деятельности коммерческих банков развитых государств. В большинстве стран с переходной экономикой, в том числе и в России, текущий уровень развития банковских институтов и их мощность недостаточны для развития ипотечного кредитования в силу невозможности аккумулирования необходимых объемов средств на длительный срок; По данным Центрального банка РФ, на 1 января 2009 г. выдачей ипотечных кредитов занимались 600 коммерческих банков; при этом большинство из них только приступили к выдаче ипотечных кредитов и не имеют возможностей для формирования сбалансированного кредитного портфеля.  По оценкам аналитиков, эффективно выдавать ипотечные кредиты могут только крупные и некоторые средние банки, которые участвуют в системе рефинансирования, предлагаемой АИЖК, либо имеют стабильные источники привлечения средств.(13.)