Ипотечное кредитование

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

    8. По виду процентной ставки:

- кредит с  фиксированной процентной ставкой;

- кредит с  переменной процентной ставкой.

    9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

-  с правом  досрочного погашения при условии  уплаты штрафа.

    10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

      Сумма кредита может составлять  от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

    Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

- обычные  и комбинированные (выдаваемые  несколькими кредиторами);

- субсидируемые  и выдаваемые на общих условиях. 

Глава 2. СТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КАПИТАЛА, МИРОВЫЕ МОДЕЛИ. 

2.1.Структура рынка ипотечного кредитования.

Первичный рынок ипотечного капитала.

  Первичный рынок ипотечного капитала состоит  из кредиторов, которые предоставляют  заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для  инвестирования или использования в коммерческой деятельности. 
 

Вторичный рынок ипотечного капитала.

  Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

  Преимущество  ипотечного кредитования заключается  в том, что в случае невозврата заемщиком кредита кредитор имеет  право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд, и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнения обязательств по кредитному договору. Поэтому для получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

• достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное

удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

• останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному "договору;
• не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, без потери в заработной плате;
• имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних двух лет, каковы причины увольнения и перерывы в работе, своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

• имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

  Количество  выдаваемых ссуд под залог недвижимости в России сравнительно невелико, поскольку  стоимость недвижимости при залоге оценивается гораздо ниже рыночной, вследствие того, что объект оценивается  исходя из его возможной продажи  в довольно далеком будущем, при  условии невозврата кредита. Таким  образом, кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а залогодателю заниженная стоимость  имущества при залоге невыгодна.

  Основная  проблема ипотечного кредитования —  недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще, а к коммерческим — особенно. Финансово-экономический кризис 1998 года привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов из коммерческих банков в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени», но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

  Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

  Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

  Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

  Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке обращаются первичные закладные, а на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

   Наряду  с этим рынки ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, рынки доходной недвижимости и т.д. Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — способ решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного кредитования. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить возможность для Продажи первичной закладной первичным кредитором, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.(9.)  
 
 
 

2.2. Модели ипотечного кредитования.

Выделяют  две модели ипотечного кредитования: Двухуровневая («американская модель»-) опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая приток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

  Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epar-gne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.(9.) 

Глава 3. Ипотечное кредитование на российском рынке  жилья.

1. Становление ипотечного кредитования на российском рынке.

    По  действующему законодательству ипотечное  кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного  обязательства должником-залогодателем  перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в  случае неисполнения должником основного  обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого  имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

    Особое  внимание следует уделить Международной  ассоциации ипотечных фондов (далее - МАИФ) - некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и  муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома и созданный в соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы"(7, 8).

    Фонды являются основными исполнителями  федеральных и региональных программ жилищного строительства для  военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий  граждан.

    В послании Президента РФ к Федеральному Собранию сказано, что на условиях ипотеки  гражданам предоставлено 40000 квартир (5000 квартир с помощью кредитов, 15000 - с помощью займов и 25000 - по договорам  с рассрочкой платежа). Проведенный  анализ показал, что 80% этих квартир  были предоставлены организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее  количество этих квартир реализованы  на условиях социальной ипотеки под 5 - 10% годовых в рублях на срок 5 - 20 лет. Эти условия существенно  отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих  систем, предназначенных для различных  групп населения, различающихся  по жилищным условиям и семейному  доходу. Фондами - членами МАИФ впервые  в послереволюционной России проведена  и зарегистрирована в ФКЦБ (сейчас ФСФР) эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5 - 7% годовых в рублях на срок от 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры, в оплату нового жилья принимается старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 - 30% семейного дохода. Списки очередности на получение жилья по системе формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеют муниципальные очередники.

    С принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к  осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

    Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов залогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк - Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

    Принята Концепция развития ипотечного жилищного  кредитования в г. Москве, проведены  организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества "Московское ипотечное  агентство", предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта  1999 г. N 194 было учреждено открытое акционерное общество "Московское ипотечное агентство". Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. N 970-РП ОАО "Московское страховое строительное общество" (МОССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.