Рынок земли

2.2 Государственное регулирование  земельных отношений

Рыночная экономика, частная земельная собственность, новые формы хозяйствования выдвинули ряд проблем по созданию нашей, российской, модели землепользования и землевладения. В новых условиях прямые методы регулирования земельных отношений оказались малоэффективными.

Рост числа собственников, владельцев и пользователей земельных участков стимулировал земельный оборот, расширение сферы и изменение характера управления земельными ресурсами. Эти процессы во многом складывались самопроизвольно и часто опережали законодательную базу. При этом уделялось мало внимания охране земли, прежде всего ответственности землепользователей за ее использование. Контроль со стороны государства надо признать крайне неэффективным. [5, с 3] Органы государственного контроля, ежегодно проводя проверки соблюдения требований земельного законодательства, выявляют из них две трети нарушений.

Сегодня внесены существенные коррективы в содержание и методику государственного регулирования земельных отношений, составляющего основу целостной модели российского землеустройства. Сформирована система правовых механизмов воздействия на земельные отношения, закрепленных рядом законодательных актов. Кроме Земельного кодекса Российской Федерации к действующим федеральным законам относятся федеральные законы: "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 27 июля 2002 года № 101-ФЗ; "О землеустройстве" от 18 июня 2001 года №78-ФЗ и другие. В дальнейшем эти законы были доработаны, а также дополнены большим количеством подзаконных нормативно - правовых актов. На уровне субъектов Российской Федерации действуют множество земельных законов, принятых в развитие федерального законодательства и преимущественно регулирующих отдельные аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Однако многообразие законов неизбежно приводит к пересечению и дублированию соответствующих правил и норм, толкованию их группами, обладающими властью, в собственных интересах не зависимо от того, как это отразится на общем состоянии экономики аграрного сектора. Начинают действовать лишь те законы, которые в большей степени отвечают интересам господствующих социальных групп.

Устанавливая правовые нормы земельного законодательства, государство в той или иной степени стимулирует или ограничивает деятельность в сфере землепользования. При этом оно предоставляет защиту прав собственности на землю контрактных прав в сфере землепользования и в то же время обеспечивает набор общественных благ и услуг, а так же доход для себя.

Содержание правовой нормы и принятие экономических решений тесно взаимосвязаны. Установленные земельным законодательством права собственности на землю влияют на экономический выбор через создаваемые стимулы. Правовые нормы, закрепляющие стимулы эффективного распределения и использования земли, вызывают у экономических субъектов побудительные мотивы к эффективной хозяйственной деятельности, но отдельные формальные ограничения в законах о земле в совокупности снижают заинтересованность субъектов земельных отношений в экономической деятельности. В целом нормы земельного законодательства не всегда являются эффективным и могут порождать неопределенность в системе землепользования.

Отнесение земель к той или иной категории, разрешение их использования регулируются законодательными актами и правовыми нормами. Любые изменения, связанные с переводом земель в другие категории, вправе осуществлять только органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. С одной стороны, такие формальные ограничения, необходимы для охраны земель особо ценных категорий, а с другой - это очередной способ не легального обогащения чиновников и заинтересованных лиц. В результате возникают неэффективные с точки зрения общего блага права собственности на землю.

Для того чтобы сохранялось аграрное землепользование, и земля не выбывала из сельскохозяйственного оборота, многие зарубежные страны применяют механизм льготного налогообложения земель сельскохозяйственного назначения. При этом практика применения механизма льготного налогообложения включает и полное освобождение сельскохозяйственных товаропроизводителей от земельного налога. Такая практика является наглядным примером для наших законодателей.

Аренда земельных участков - это ещё один из видов земельных отношений, для расширения площади возделываемых угодий сельскохозяйственные предприятия могут заключать договора аренды с собственниками земли. Эти отношения так же регулируются законодательно, установлено преимущественное право арендатора на заключение нового арендного договора и в случае продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на его покупку. Права арендатора защищены на период проведения полевых сельскохозяйственных работ, в этот период арендный договор не может быть расторгнут, что увеличивает мотивацию землепользователей к аренде земельных участков. Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации, за арендодателем закреплена обязанность информировать арендатора о существующих негативных факторах на сдаваемом в аренду земельном участке. Это позволяет снизить отрицательное влияние информационной асимметрии на оборот земли.

Землепользование является одним из основных инструментов государственной политики по использованию земельных ресурсов в сельском хозяйстве. Его влияние на аграрный сектор выражается в применении такого организационно-экономического механизма, который позволяет образовать и сохранить относительно жизнеспособные и рентабельные хозяйства сельхозтоваропроизводителей. Поэтому стратегически при решении проблем земельных отношений в многоукладной экономике, которая достигнута в стране, акцент следует перенести из области прав собственности на землю в сферу устойчивого землепользования и прав сельскохозяйственных товаропроизводителей не результаты использования земельных ресурсов как объекта хозяйствования.

Официальные ограничения прав на землю, в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вводятся в целях сохранения окружающей среды и получения общего блага. Право собственности специфицируется государством таким образом, чтобы максимизировать свои монопольные доходы с земельных активов. Право повышать земельные налоги играет огромную роль в экономике страны. Очень высокие налоги на землю могут привести к фактической и экономической экспроприации земельной собственности у формального собственника. Данная ситуация может спровоцировать оппортунистические действия экономических субъектов.

Реализация общественных интересов в базовом земельном законодательстве происходит, в основном, путем введения норм, касающихся разрешенного использования и зонирования территорий, охраны земель и других. Например, в Земельном кодексе Российской Федерации закреплены нормы о бережном и рациональном использовании земли, как природного компонента и недвижимого имущества. При этом охрана земли обуславливает значительные трансакционные издержки, требует инвестиций, обеспечить которые собственникам и пользователям земли бывает не под силу. Оставляя за собой определенные прерогативы в сфере управления земельными ресурсами, государство могло бы закрепить законодательно положения о покрытии части затрат, связанных с охраной земли. В противном случае нормы, касающиеся охраны земли, играют в системе землепользования лишь декларативную роль.

Таким образом, правовые нормы земельного законодательства создают для экономических субъектов стимулы для рационального распределения и использования земли, а также основу для продуктивного землепользования. Один базовый закон не может в полной мере обеспечить регулирование земельных отношений и реально повысить эффективность использования земельных ресурсов. Поэтому в дополнение к Земельному кодексу принимаются другие законы, регламентирующие отношения экономических субъектов в процессе распределения, использования и охраны земельных ресурсов страны.