Рынок недвижимости в Молдове

Права землепользователей можно условно разделить на общие и специальные. При этом первые присущи всем землепользователям независимо от категории земель. Это право распоряжаться полученной продукцией, право использовать полезные ископаемые, леса, воды и другие богатства земли, получать компенсацию затрат на улучшение земель в случае прекращения права пользования землей, также право на защиту своих прав и другие. Конкретные же права по пользованию земли зависят от целевого назначения земли и условий ее предоставления, в частности конкретные правомочия землепользователя, могут быть указаны в договоре аренды.

Обязанности землепользователей, как уже отмечалось выше, совпадают  с объемом обязанностей собственников  земли. Круг их обязанностей мы находим  в статье 29 Земельного кодекса:

1. Использовать землю в соответствии с ее назначением;
2. Соблюдать условия эксплуатации земли, не допускать сверхнормативного применения химикатов;
3. Вовремя вносить земельный налог и другие платежи за использование земли;
4. Принимать меры по предупреждению и борьбе с эрозией, с уплотнением, с оползнями, обеспечивать как получение качественной продукции, так и защиту, улучшение плодородия почв;
5. Уважать права других обладателей земли;
6. Сохранять межевые знаки;
7. Соблюдать проект организации территории;
8. Своевременно предоставлять в органы местного публичного управления сведения о состоянии и использовании земель.

1.4. Порядок  заключения сделок с земельными  участками.

С одной стороны, земля представляет собой природный  ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции  возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением  дохода. С другой стороны, земля рассматривается  как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности доходности использования конкретного  земельного участка.

Оценка земельных  участков может проводиться в  следующих случаях:

• совершение сделки с единым объектом недвижимости;
• вовлечение земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• определение начальной цены земельного участка на торгах;
• изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
• получение кредита под залог объектов недвижимости;
• внесение земельных участков в уставные капиталы компаний;
• определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
• разработки и осуществления инвестиционных проектов;
• в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

При проведении оценки владелец участка должен будет представить  следующие документы и информацию:

• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• кадастровый план земельного участка;
• площадь земельного участка;
• сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;
• разрешенное использование;
• сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
• сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
• при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках;

При оценке земельных  участков четко разграничивается категории  земель. Особую категорию представляет собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный  потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные, природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих  товариществах и кооперативах, а  также дачных поселках.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются  разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который  может дать объект, построенный на этой земле.

Порядок предоставления земельных участков регулируются Земельным  кодексом и Постановлением Правительства  от 03.05.96 «Об утверждении Положения  о порядке предоставления земель». Представление земель осуществляется на основе проектов и схем организации  территории и документации по градостроительству.

Порядок предоставления различается в зависимости от цели отвода земли. Наибольшее распространение  и значение для народного хозяйства  РМ имеет предоставление земель для  сельскохозяйственных нужд с целью  организации новых форм предпринимательской  деятельности. Остановимся на характеристике данного вида предоставления. Оно  существует в следующем порядке:

1. Заинтересованные лица подают органу местного публичного управления и правлению хозяйства, в котором работают, заявление об увольнении и выдаче имущественной доли, а также о предоставлении земель для формирования нового хозяйства;
2. Земельная комиссия села (коммуны) рассматривает устав вновь создаваемого сельскохозяйственного предприятия и вырабатывает предложение по размещению земель с учетом выполнения требований по их компактному расположению и рациональному использованию.
3. Районный исполнительный комитет на основании совместного предложения земельной комиссии и комиссии по реорганизации устанавливает место размещения земель;
4. На основании решения районного исполнительного комитета примэрия муниципия, примэрия села (коммуны) принимает решение о предоставлении земель, выдаче документов, удостоверяющих право собственности на землю, занесение в кадастровые регистры.

Материалы о предоставлении земель для сельскохозяйственных нужд в границах сел (коммун) оформляются службой села (коммуны) согласно действующему законодательству. Согласно статье 15 Земельного кодекса, предоставление земель для сельскохозяйственных нужд производится в два этапа:

1. Предварительное размещение объекта;
2. Окончательный отвод земельного участка;

Юридические и физические лица, заинтересованные в предоставлении им земельных участков для несельскохозяйственных нужд, обращаются с ходатайством в  органы местного публичного управления о предварительном согласовании места размещения объекта, его технической  характеристики, необходимости обеспечения  инженерными сетями, возможности  кооперации с другими предприятиями.

К ходатайству прилагаются  следующие документы:

• Схема-чертеж испрашиваемого земельного участка;
• Схема генерального плана, типовой проект или его аналог, схемы автотрасс и линий электропередачи и другое.

Органы местного публичного управления в десятилетний срок рассматривают ходатайства  юридических и физических лиц  и при положительном решении  вопроса сообщают письменно о  необходимости подготовки материалов предварительного согласования места, размещения объектов. Для решения  вопроса по выбору участка районный исполком, примэрия муниципия назначает комиссию по выбору участка. Результаты работы комиссии по выбору земельного участка под размещением объекта оформляются актом.

Представленные  материалы предварительного согласования места размещения объекта орган  местного публичного управления рассматривает  в десятилетний срок и выдает разрешение на проведение проектных работ в  пределах своей компетенции, а для  остальных – заключение о размещении объекта. Разрешение на проектирование не является основанием для проведения работ по строительству объекта. После утверждения проекта строительства  объекта юридические и физические лица, заинтересованные в предоставлении земель, представляют согласованные  в установленном порядке материалы  на рассмотрение органам местного публичного управления.

Наконец, органы местного публичного управления в пятнадцатидневный  срок рассматривает представление  материалы и в пределах своей  компетенции принимают решение  об отводе земель. Если же решение вопроса  об отводе земель входит в компетенцию  Правительства, физические и юридические  лица, заинтересованные в предоставлении земель, представляют материалы с  решением органов местного публичного управления, согласованные со всеми  заинтересованными ведомствами, на рассмотрение Министерству сельского  хозяйства.

Оно, в свою очередь, в десятилетний срок изучает материалы  и со своим заключением представляет их на рассмотрение Правительству. Правительство  на основании представленных материалов принимает постановление об отводе земель. Кроме того, Земельный кодекс предусматривает предоставление работникам определенных отраслей народного хозяйства (транспорта, связи и другое) служебные  наделы в виде участков пахотной земли, сенокосов и  пастбищ.

Процедура наделения  служебным наделом определяется руководством соответствующего хозяйства, поскольку эти участки выделяются из земель, находящихся в пользовании  данной хозяйственной единицы. Специфика  данных наделом в том, что они  могут быть использованы только в  сельскохозяйственных целях. Что касается изъятия земель, то данный вопрос четко  решен статьей 25 Земельного кодекса, которая устанавливает, что в  случае невыполнения землевладельцев  или землепользователей своих обязанностей в установленный срок (до двух лет), решением суда по ходатайству собственника земли он теряет право на владение или пользование землей.

Одни из принципов  земельного права является платность  землепользования. Существует три вида земельных платежей: земельный налог, арендная плата и нормативная  цена на землю. Закон «О нормативной  цене и порядке купли-продажи  земли» от 25.07.97 определяет нормативную  цену на землю как меру ее оценки, эквивалентную ее природному и экономическому потенциалу, выраженному в национальной валюте. Данная цена применима ко всем видам собственности на землю. Нормативная  цена имеет значение при установлении арендной платы, при исчислении размера  компенсаций в случае изъятия  земель из сельскохозяйственного оборота  и перевода их в другую категорию  земель, а также в случае принудительного  изъятия.

Тарифы для расчета  нормативной цены, как гласит часть 2 статьи 3 Закона «О нормативной цене…», устанавливаются на условную единицу  балл-гектар исходя из кадастровых  показателей. Они приведены в  приложении к указанному закону, и  индексируются ежегодно Парламентом  по предоставлению Правительства в  соответствии с уровнем инфляции. Величина тарифов имеет важное значение для оборота земельного рынка

Глава 2. «Анализ  рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг.»

2.1. Динамика  изменения цен на рынке недвижимости  муниципии Кишинэу за 2009 год.

Рынок вторичного жилья.

Наступление осени 2009 года Кишиневский  рынок недвижимости встретил в настороженном  ожидании. Одни надеялись на начало нового роста цен и по ряду предложений  заблаговременно повысили свои ценовые  ожидания. Другие ожидали с приходом осени второй волны обвала цен  и некоторое остаточное сползание  вниз переоцененных объектов, а также  низкокачественного жилья. Тем не менее, по окончании осени цены на недвижимость в Кишиневе замерли на месте, не отражая  устойчивой динамики ни вверх, ни вниз.

Наиболее вероятным развитием  событий на ближайшие месяцы представляется относительная стабилизация рынка  при наличии незначительных конъюнктурных  колебаний стоимости квадратного  метра. Также будет происходить  постепенное восстановление спроса, активности и объема сделок на рынке. Если экономика в целом постепенно будет преодолевать последствия  кризиса, то и цены на недвижимость через некоторое время могут  начать отыгрывать потери по сценарию 1999-2002 годов. Однако нельзя полностью  исключать и возможность ухудшения  макроэкономического фона или новой  волны финансового кризиса, в  результате чего недвижимость может  продолжить терять в цене.

Рисунок № 2

Средняя стоимость квартир  за 2009 год динамично поступательно  снижалась. В среднем снижение цен  составило 26% от докризисного  уровня.

Рисунок № 3

В соответствии с публикациями в пятничном печатном издании  «Маклер» за 2009 год рубрика «Квартиры», количество публикаций «Продаю» по отношению  к 2008 году, увеличилось на 18,5%, а количество публикаций «Куплю» уменьшилось  по отношению к тому же периоду  на 45,1%. Соответственно, явно проглядывается динамика повышения предложения  и резкого сокращения спроса на жилую  недвижимость.

Исходя из приведенных  показателей, в 2009 году срок экспозиции квартиры увеличился.

Рисунок № 4

Согласно представленных статистических данных «Кадастра», количество среднемесячных продаж составляет 47,1% от уровня продаж 2008 года или 32% от уровня продаж 2005 года. Явная тенденция снижения активности рынка недвижимости.

В соответствии с собственной  базой данных Биржи недвижимости «LARA», составленной на основе телефонных обращений в течение 2008-2009 годов на информационный телефонный номер 888-888, в том числе по вопросу купли-продажи недвижимости, определена тенденция спроса и предложения на данный период.

Рисунок № 5

Как видно из рисунка № 5, объем активности рынка продаж снизился на 25,4%, причем в основе за счет спроса, где объем активности спроса, снизился более 40%.

Необходимо отметить, что  скачек роста цен на жилье всегда начинался в условиях появления  ажиотажного спроса. Однако, последние  недели, многие риэлторы и застройщики  хоть и говорят о неком оживлении  рынка (по сравнению с состоянием «комы» последнего года), но все же признают, что прогнозы осеннего всплеска на рынке во многом не оправдались. А  значит, и повода для реального  роста цен на недвижимость пока нет. Поэтому не следует технический  рост показателей, вызванный скачками курсов валют, интерпретировать как  новую тенденцию на рынке.