Особенности и закономерности развития рынка недвижимости в России

 Рынок коммерческой недвижимости. Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после  регистрации, а часто и перед  ней, является сложность размещения рабочих площадей. За облачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня - единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, - заключить с собственником договор аренды.

 Но, по мнению специалистов различных консалтинговых компаний региональные рынки недвижимости в скором времени будут пользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. И наиболее перспективным для вложений будет сегмент торговой недвижимости, который в настоящее время развивается опережающими темпами по сравнению с другими сегментами рынка.

 Рынок земли. В рыночной среде земля  имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего  независимо от воли людей, земля - это  вся планета, колыбель человека, выполняющая  важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность  или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни  людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта Федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством  с учетом лесного, экологического и  иного специального законодательства.

 В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный  ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа  земельных участков в России на современном  этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного  перераспределения земель между  собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

 В 90-ые годы, когда шла приватизация основной массы предприятий, земля под  ними передавалась новым собственникам  на праве постоянного бессрочного пользования. Бессрочность оказалась весьма относительной, и уже в 2001 г., когда был принят новый Земельный кодекс РФ, перед предприятиями замаячила необходимость либо выкупить, либо арендовать свой земельный участок (ст. 36 ЗК РФ). Изначально Законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ (он ввел в действие Земельный кодекс РФ) юридические лица обязывались переоформить право бессрочного пользования в срок до 1 января 2004 года, затем им была предоставлена отсрочка до 1 января 2006 г. Однако было ясно, что рано или поздно платить за землю придется. При переоформлении права бессрочного пользования на право собственности цена земли устанавливается субъектами Федерации. При этом Законом о введении в действие Земельного кодекса установлена норма предельной цены выкупа в зависимости от численности населения:

1. до 500 тыс. человек - от 3 до 5 ставок земельного налога;
2. от 500 тыс. до 3 млн. человек - от 5 до 17 ставок;
3. свыше 3 млн. человек - от 5 до 30 ставок.

 Некоторые регионы начали приватизацию земельных  участков, другие ее притормозили - все  зависело от того, насколько приемлемой власти посчитали цену земли и  насколько они были заинтересованы в развитии своих территорий. Часть  субъектов РФ установила максимальную цену, часть - минимальную, либо дифференцировала цену по категориям участков и собственников  объектов недвижимости, расположенных  на них. Однако, по данным Минэкономразвития, ряд регионов, изначально установивших минимальные выкупные цены, начинают отказываться от такой практики. То есть установление минимальной цены в них привело к массовому  выкупу участков, а отдельные землепользователи, имеющие высокодоходный бизнес на малых площадях (магазины, заправочные станции и т.п.), в состоянии заплатить адекватную цену за землю. Между тем многие собственники считают, что, покупая пакеты акций предприятий на конкурсах и аукционах, они фактически уже оплатили и стоимость соответствующей земли. В результате в настоящее время переоформлено менее 30% земельных участков из находящихся на праве постоянного бессрочного пользования и подлежащих переоформлению.

 Сегодня 129,3 млн га составляет общая площадь земель, находящихся в частной собственности в РФ, из них 124,2 млн га - земли в собственности граждан, 5,1 - в собственности юридических лиц. В государственной и муниципальной собственности находится 1580,6 млн га.

 Земля и недвижимость - это мощный экономический  ресурс, который, во-первых, используется в российской экономике крайне неэффективно, а во-вторых, экономический потенциал  которого существенно недооценивается. В исследовании Эрнандо де Сото, достаточно убедительно доказана гипотеза, согласно которой одна из основных причин экономического разрыва между развитыми странами и странами третьего мира - это неумение последних правильно распоряжаться имеющимися ресурсами. Применительно к недвижимости это «неумение» заключается в отсутствии институтов, обеспечивающих защиту прав на недвижимое имущество и свободный оборот этих прав. В настоящее время Правительство РФ взялось за земельную реформу. Содержание земельной реформы включает в себя предложения практически по всем основным институтам рынка недвижимости. В первую очередь это предоставление прав на земельные участки (приватизация и долгосрочная аренда, разграничение государственной собственности на землю, развитие системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, формирование и кадастровый учет объектов недвижимости, установление сервитутов, резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

 В связи  с этим Минэкономразвития России предложило изменить порядок установления выкупной цены на участки. Субъекты РФ вправе устанавливать выкупные цены в пределах:

 20% кадастровой  стоимости земельного участка,  расположенного в поселениях  с численностью населения свыше  3 млн человек;

 5% кадастровой  стоимости участка, расположенного в иной местности.

 Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

2.2. Ипотека в России и США – сходство и различия.

 Ипотечные банки и крупные строительные компании оптимистично рассуждают о  развитии кредитных программ на покупку  жилья. Но при этом доля купленных  по ипотеке квартир в нашей  стране до сих пор не перешагнула  отметку 10% общего числа сделок. Например, в США до 90% жилья приобретается  с помощью кредитов. Многие российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно американская модель ипотечного кредитования является идеальной для отечественных  условий.

 Чем же тогда отличается заморский вариант  ипотеки от его аналога российской сборки? Сравним две модели и выделим  их основные сходства и различия.

 Банки медленно, но верно идут на уступки  заемщикам: постепенно отказываются от поручительства, справок по форме  НДФЛ, первоначального взноса. Появляются все новые кредитные программы  для вовлечения в ипотеку большего числа россиян. Информационные материалы  банков и публикации в СМИ убедительно  расписывают плюсы, юридическую  чистоту и выгоду ипотечных сделок. При этом банки любят ссылаться  на западный опыт.

 Самый популярный в США вид жилищного  кредитования — ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте  — займы на 15 лет. Гораздо менее  востребованы кредиты на пять лет  и краткосрочные — на год.

 «Американская процентная ставка может быть фиксированной  и плавающей (например, с привязкой  к ставке LIBOR), — говорит управляющий  партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Проценты довольно гибки и зависят от сроков и условий кредитования. Кроме этого они довольно чутко реагируют на изменение базовых ставок. Повышение учетной ставки Федеральной резервной системы США в 2006 году привело к подорожанию ипотечных кредитов, что и явилось одной из причин дестабилизации американского рынка недвижимости».

 В настоящее  время ипотечные кредиты в  Америке выдают в среднем под 6% годовых. Потом кредит несложно рефинансировать и выплачивать проценты на более выгодных условиях. Если клиент обанкротился и не в состоянии возвращать долг, дом переходит в собственность банка. По истечении семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитные бюро наблюдают за ним.

 Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в России и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет), но при этом, как показывает практика, русские хотят погасить кредит в  кратчайшие сроки, а американцы —  максимально растянуть выплаты  во времени.

 По  видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита  может воспользоваться всеми  этими видами ставок, представленными  в разных ипотечных программах отечественных  банков.

 Но  разница — в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 12%. Наверное, поэтому российских соискателей  кредита пока находится не слишком  много, а желание заемщиков погасить его столь велико.

 Еще один принципиальный для российского  покупателя момент заключается в  том, что надо выбрать, на каком рынке  приобретать жилье — первичном  или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства  дома, реально сэкономить до 30% ее общей  стоимости, а это внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого  жилья. В первую очередь это связано  с риском недостроя.

 В отличие  от российского рынка, где под  первичным рынком понимают жилье  в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно  на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран  подобная практика является скорее исключением  из правил: жилье там продается  уже готовым. Поэтому с точки  зрения ипотеки первичный и вторичный  рынок в развитых странах, в том  числе и в Америке, не имеют  столь принципиальных различий: в  любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.

 В России покупатель новостройки способен стать  просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.

 «Классовые» предпочтения кредиторов также не являются в США явно выраженными. При условии, что практически все жилье  продается в кредит, справедливо  говорить лишь о специализации тех  или иных ипотечных институтов на эконом-, бизнес-классе или элитном жилье. Здесь дифференцирован спрос: очевидно, что потребность в ипотечных кредитах выше у покупателей объектов эконом- и бизнес-класса.

 Многие  банки США выдают кредиты без  первоначального взноса. Решение  зависит от кредитной истории  заемщика. Кроме того, банки требуют  документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Имеет  значение место проживания потенциального заемщика (резидент или нерезидент США), возраст, род занятий, семейное и материальное положение. То есть практически  та же картина, что и в РФ.

 Российская  ипотечная система изначально основывалась на базе именно американской модели, поэтому  все основные принципы взяты оттуда. Нет ничего удивительного в том, что ипотечные программы в  РФ и США похожи, как братья-близнецы. Очевидно, что по своему развитию ипотека  в России сильно отстает от американской, имеющей более долгую историю. Это справедливо в отношении и объемов кредитов, и масштабов рефинансирования, и доступности ипотеки.

 Главная проблема ипотеки в РФ, как отмечает К. Ковалев, заключается в том, что  «в настоящее время для получения  кредита заемщику требуется доход, который существенно превышает  средние заработки даже в самых  благоприятных регионах России, таких, как Москва и Санкт-Петербург».

 Самым принципиальным отличием американской ипотеки от российской является подход к неплательщикам. Законодательство США позволяет выселять таких заемщиков «на улицу», но на практике доля подобных выселений минимальна — вопрос обычно решается на уровне местных властей, и неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование — предоставить альтернативное жилье — зафиксировано законодательно, но реализовать это весьма проблематично: квартир для этих целей в нашей стране нет.

 «В  этой ситуации вполне вероятно, что, согласно лучшим российским традициям, строгость  закона будет компенсироваться необязательностью  его исполнения, — говорит К. Ковалев. — А в качестве альтернативы станут выделять практически любое, даже не очень пригодное для проживания».

 Получается, что американский гражданин, выселенный за неуплату кредита, вправе рассчитывать на приличную муниципальную квартиру, в то время как российский гражданин  соглашается на ипотеку только для  того, чтобы получить жилье, сравнимое  по классу с муниципальным, и долгие годы платить за него огромные проценты банку. Вероятно, в этом и есть одно из основополагающих отличий ипотеки в США и РФ на сегодняшний день, которое и влечет за собой огромную разницу в числе ипотечных сделок по приобретению жилья.