Содержание

Введение 3

1 Недвижимое  имущество и его виды 6

1.1. История возникновения понятия «недвижимость»  в России 6

1.2. Понятие и признаки недвижимости 7

1.3. Общая классификация объектов недвижимости 11

1.4. Место недвижимости в рыночной системе 12

1.5. Функции рынка недвижимости в России 15

1.6. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 17

2. Особенности рынка недвижимости в России и за рубежом 20

2.1.   Особенности рынка недвижимости  в России 20

2.2.  Ипотека в России и США –  сходство и различия. 31

2.3. Перспективы  дальнейшего развития рынка недвижимости  в России 35

Заключение 38

Список  литературы 41

Приложения 42

Введение

 Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны.

 Недвижимость  как экономическая категория  выражает отношения собственности, от использования которой зависит  ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она  является предметом купли-продажи. Но и в этом случае она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию. Помочь реализовать это должно государство.

 Важность  и сложность проблемы недвижимости, а также недостаточность ее разработанности  повышает научный интерес к ней. В рыночной экономике не все объекты  недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты  недвижимости, служащие интересам всей страны). Однако, рыночные отношения  накладывают отпечаток на все  объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты  недвижимости, которые вовлечены  в рыночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Характеризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в экономике.

 В настоящее  время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы  экономической и социальной жизни  российского общества. Оборот в сфере  недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.

 В мировой  экономике существует широкий спектр инструментов государственного регулирования  рынка недвижимости. Для России важно критическое осмысление мирового опыта функционирования и государственного регулирования рынка недвижимости, выявление закономерностей и особенностей его развития с целью дальнейшей трансформации и адаптации положительных черт применительно к отечественной экономике; выбор методов качественной рыночной оценки недвижимости, повышение эффективности ее использования, разработка эффективной научной стратегии государственного регулирования рынка недвижимости с учетом исторических, регионально-климатических, экономических и институциональных особенностей страны. Все это повышает актуальность выбранной темы курсовой работы.

 Целью данной курсовой работы является исследование особенностей и закономерностей  развития российского рынка недвижимости. Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть краткую историю возникновения понятия «недвижимость»  в России
2. Рассмотреть понятие и признаки недвижимости
3. Изучить общую классификация объектов недвижимости в России
4. Рассмотреть место недвижимости в рыночной системе
5. Проанализировать функции рынка недвижимости в России
6. Рассмотреть факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
7. Изучить особенности рынка недвижимости в России
8. Сравнить ипотеку в России и США как инструмент решения жилищной проблемы граждан
9. Проанализировать перспективы дальнейшего развития рынка недвижимости в России

1. Недвижимое  имущество и его виды.
1. История возникновения понятия «недвижимость» в России

 Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).

 Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами  признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а  также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

 В начале 20-х годов прошлого века в нашей  стране названное деление имущества  было признано «буржуазным», не соответствующим  основам советского общества и в  связи с отменой частной собственности  на землю было упразднено. Последнее  было узаконено ст. 21 введенного в  действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные  и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и  их подвижной состав, национализированные  суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут  быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и  муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

 В современной  России понятие «недвижимость» («недвижимое  имущество») впервые введено в  экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением  статуса частной собственности  на землю. Затем этот термин подтвержден  в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г. 
 

2.   Понятие и признаки недвижимости

 В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется  вполне понятным и как бы само собою  разумеющимся. В действительности внешняя  видимость далеко не совпадает с  юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

 Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

 Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

 На  юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных  прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные  права могут быть неделимыми или  частичными (совместное имущество) и  разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство. В России, как и  в других, промышленно развитых странах  мира, законодательно гарантировано  частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

 Негосударственные субъекты собственности на землю  в России имеют права не на все  недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и  т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого  имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат  государству полностью. Не входит в  физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и  воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного  частного собственника. Оно имеет  общественный характер и принадлежит  правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в  вертикальной проекции.

 Каждый  объект недвижимости и все они  вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие  особенности объектов по однородным группам.

 Таблица 1.

 Основные  признаки недвижимости