Особенности и закономерности развития рынка недвижимости в России

 Определяются  конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения  особого режима использования на другое имущество

 Основные  фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки. 

 

3.   Общая классификация объектов недвижимости

 Классификация - это распределение множества  объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет  быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения  его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации  являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и  характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

 Таблица 2.

 Общая классификация недвижимости

 
 
 

4. Место недвижимости в рыночной системе

 Недвижимое  имущество занимает центральное  место в системе знаний при  любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного  потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами  недвижимости тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и  материального производства.

 Основной, базовый объект недвижимости - земля - имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ.

 В Российской Федерации, как и во многих промышленно  развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная  собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

 Существуют  и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое  использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др. 

 Не  могут также государственные  и муниципальные предприятия  самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах - при  крупных сделках (25-50% балансовой стоимости  активов общества) решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов - только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

 Недвижимость  находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

 Совершение  сделок с земельными участками и  другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических  знаний особенностей рынка, обусловленных  спецификой самого товара - недвижимого  имущества.

 Вовлечение  соответствующих категорий земель или прав пользования ими в  узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

 Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией  стабильности бизнеса и воспроизводства  капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.

1.5. Функции рынка недвижимости в России

 Одна  из главных функции РН - ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которой платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения - избыточные предложения.

 В цене концентрируется большой объём  информации о насыщенности рынка, предпочтениях  покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области норм жилищного  строительства.

 Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства  и направляет его участников к  цели, которая совсем не входила  в их намерения, а именно к формированию эффективной структуры экономики  и удовлетворению обществен интересов.

 В современном  мире недостатки рыночного регулирования  всё больше компенсируются государственным  управлением народным хозяйством, в  т.ч. и государственным управлением недвижимостью.

 Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительской  стоимости недвижимости и получении  прибыли на вложенный капитал.

 Санирующая  функция - это очищение экономики  от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных  участников.

 Информационная  функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения  обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям  недвижимости свободно, со знанием  дела принять решение в своих  интересах.

 Посредническая  функция выражаться в том, что  рынок выступает в качестве совокупного  посредника и места встречи множества  независимых покупателей и продавцов, устанавливается связь между  ними и предоставляется возможность  альтернативного выбора партнеров. На РН действуют также и профессиональные участники.

 Стимулирующая функция выступает в форме  экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в  создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую  активность и поиск новых возможностей эффективного управления собственностью.

 Инвестиционная  функция - РН, это - привлекательный  способ хранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу  недвижимости. При этом само недвижимое имущество служит страховой гарантией  инвестиционных рисков.

 Социальная  функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда  граждан, стремящихся стать собственниками недвижимости. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты  недвижимости, в конечном счете, переходят  к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их высокопроизводительное использование.

 РН  отличается от других рынков следующими наиболее существенными параметрами:

 • товар;

 • формирование цены;

 • способы финансирования сделки;

 • степень ликвидности; баланс спроса и предложения;

 • число потенциальных покупателей;

 • информированность участников сделки,

 • методы регулирования;

 • надежность прогнозирования рыночной ситуации. 

 

6.   Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

 Изменение стоимости любой недвижимости зависит  от целого ряда факторов, которые проявляются  на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням.

 Первый  уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

 Второй  уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

 Третий  уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

 Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться  последовательно, в зависимости  от степени детализации оценки и  вида оцениваемой стоимости. Оценщик  недвижимости должен установить влияние  каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

 К первому  уровню относятся следующие 4 группы факторов:

• социальные:
• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
• тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
• стиль и уровень жизни,
• экономические:
• общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
• факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
• факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
• физические:
• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
• экология;
• сейсмические факторы.
• политические (административные):
• политическая стабильность, безопасность;
• налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
• наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.