Особенности и закономерности развития рынка недвижимости в России

 Ко  второму уровню относятся следующие  факторы:

• местоположение:
• по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
• наличие и состояние коммуникаций;
• наличие объектов социально-культурного назначения;
• размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
• условия продаж: особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
• условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

 К третьему уровню относятся следующие факторы:

• физические характеристики:
• физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
• качество строительства и эксплуатации;
• наличие коммунальных услуг;
• функциональная пригодность;
• привлекательность, комфорт,
• архитектурно-строительные:
• стиль, планировка, конструкции и т. д.;
• объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:
• эксплуатационные расходы;
• стоимость строительства;
• доходы, генерируемые объектом недвижимости.

2. Особенности рынка недвижимости в России и  за рубежом

2.1.  Особенности рынка недвижимости в России

 Рынок недвижимости в России в настоящее  время находится в начальной  стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом  Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

 Характеризуя  современное состояние рынка  недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе  первого этапа развития рынка, при  формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа - этапа подхода  к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе  недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных  потребностей (жилье, офисы для собственных  нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается  как объект вложения финансов для  получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

 В нашей  стране наиболее остро стоит проблема недвижимости. Большая часть россиян  владеет скромными двухкомнатными или однокомнатными квартирами, и  другого недвижимого имущества  у них в собственности нет. 
Почти половина жителей России (приблизительно 40%) находится в поиске решения жилищного вопроса. 
Отсюда столь выраженное внимание россиян к ценам на недвижимость, росту налогов и модернизации кредитования .

 В России в целом, продажа и покупка недвижимости нередко сопровождается большим числом проблем. Нестабильная российская экономика вкупе с постоянно изменяющимися ценами на рынке недвижимости приводит к тому, что практически каждая сделка с недвижимым имуществом превращается в рискованное мероприятие. Не улучшает ситуации и имеющееся на сегодняшний день налоговое законодательство, также россиянам сложно получить важную для потребителя информацию, сами граждане, увы, в большинстве своем юридически неграмотны.

 В сложившейся  ситуации становится понятно, почему мошенники  особенно активны сегодня именно на рынке недвижимости. Увы, но именно российский рынок недвижимости –  один из самых коррумпированных в  Европе. Чтобы как-то компенсировать риски, люди вынуждены повышать арендные ставки, цену на недвижимость, ужесточаются и условия кредитования. Довольно частое явление в нашей стране – скрытие реальной стоимости продажи недвижимости, что сказывается на сборе налогов и соответственно способствует росту налоговых ставок на операции в секторе недвижимости.

 Если  сравнивать с Европой, то российский рынок недвижимости отличается меньшим  числом покупателей, готовых платить  «реальными» деньгами – их всего  около 15-20% . Большая часть сделок ( около 80%) относится к «альтернативным покупкам». То есть, наши соотечественники попросту меняют одно жилье на иной вариант, при этом инвестиции минимальны.

 В последнее  время существенно вырос объем  элитной недвижимости на рынке. Но, несмотря на это, квартиры и иное жилье  в Европе в разы комфортабельнее  и лучше российских “аналогов”. 
Подавляющее большинство россиян вынуждено существовать в квартирах, имеющих около 50 квадратных метров. И лишь немногие – около 5% наших соотечественников – проживают в просторных (более 100 метров) квартирах. А вот в той же Польше подобное просторное жилье – в собственности у четверти населения.

 Еще одна характерная черта рынка  российской недвижимости – быстро развивающийся участок аренды. Но его развитие обусловлено излишне  высокими ценами на квадратные метры  недвижимости (часто их завышают искусственно) и низким доходом людей.. В сегодняшних экономических условиях купить дом или квартиру для основной массы россиян практически не возможно. Подавляющее большинство молодых семей живет с родителями, в лучшем случае – арендует квартиру. 
Если верить статистическим данным, то арендовать жилье вынужден каждый 4-й россиянин. 
В этом вопросе России нет равных по всей территории Восточной Европы. 
Если снова сравнивать с другими государствами, то в снимаемом жилье живет только каждый 10-й венгр, или каждый 5-й житель Румынии.

 Из-за того, что уровень доходов и обеспеченность жильем жителей России находится на низком уровне, законно, что растет количество ипотечных кредитов. спрос на кредит на покупку недвижимости стабилен в России. 
При этом довольно оригинален тот факт, что развитие ипотечного кредитование проходит на фоне нехватки жилья в новостройках. Получается, что ипотека способствует росту цен на недвижимое имущество. 
Логично предположить, что единственным разумным решением, которое способно решить проблему нехватки жилья в нашей стране, и привести цены к приемлемому уровню, может считаться увеличение количества строек.

 Рассмотрим  подробнее состояние дел на каждом рынке недвижимости в Российской Федерации.

 Рынок жилья. Жилищная сфера - одна из важнейших  сфер экономики, обеспечивающих необходимые  потребности человека. Ее состояние  во многом определяет уровень жизни  граждан страны и свидетельствует  об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его  богатства и формирует базу для  развития экономики страны.

 Уникальность  жилья состоит в том, что, являясь  наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым  человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром  первой, жизненно важной необходимости.

 Бесплатная  приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее распределительная  система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

 По  данным Фонда «Институт экономики  города» в 2003 году только 39% россиян  были удовлетворены жилищными условиями. Остальные надеялись каким-либо образом улучшить свои жилищные условия.

 На  сегодняшний день ситуация не изменилась. По данным Федеральной службы госстатистики, в РФ 40 миллионов человек проживают в неблагоустроенных квартирах, еще 5 миллионов - в ветхих и аварийных домах. Более 60 процентов россиян желают улучшить жилищные условия. В очереди на квартиру стоит около 4,5 миллиона семей. Всего же цена вопроса - 1,5 миллиарда квадратных метров.

 Что же, по мнению россиян, мешает им улучшить свои жилищные условия? Это, прежде всего, нереально высокие цены на жилье, цена 1 кв. м жилой площади в  России выше его себестоимости в 2 раза.

 Попробуем разобраться, что послужило причинами, приведшими к дефициту жилья на рынке, и, как следствие, стимулировавшими рост цен на жилье?

 Сегодня общий объем жилищного фонда  страны оценивается примерно в 2,9 млрд. кв. м. Основная его часть, находящаяся  сейчас в эксплуатации, была введена  в период с 1956-го по 1990-е годы. В  то время было построено примерно 2,1 млрд. кв. м жилья, что составляет около 75% от существующего жилищного фонда страны. При этом основной рывок в строительстве был сделан в середине 50-х годов. Тогда объем вводимого в эксплуатацию жилья вырос в два раза и вышел на уровень 56 млн. кв. м в год. В остальной период объем ввода в строй жилья распределился достаточно равномерно и составлял примерно 60 млн. кв. м в год.

 Основная  часть прироста нового жилья, около 27 млн. кв. м в год, пришлась на так  называемые «хрущевки» - панельные дома, которыми застраивались новые районы в крупных городах.

 При этом по разным оценкам, предельный эксплуатационный срок таких домов колеблется от 25 до 50 лет. Из чего следует, что, уже начиная с 2006 года будут становиться опасными для жизни дома, строившиеся с середины 50-х годов XX века. То есть объем ветхого и аварийного жилья будет ежегодно увеличиваться примерно на 40-60 млн. кв. м. И уже сейчас в общем объеме жилищного фонда наблюдается рост доли непригодных для проживания квартир. Так, за период с 1995-го по 2003 год удельный вес такого жилья, представленного в основном домами, построенными до 1956 года (около 325 млн. кв. м, или 8% от общего объема жилищного фонда), вырос с 1,4 до 3,5%. Численность населения, проживающего в домах, построенных более 50 лет назад и ранее, составляет около 17 млн. человек. Начиная с 2006 года их полку будет прибывать по три миллиона человек ежегодно. Таким образом, можно утверждать, что в стране существует огромный спрос на новое, более качественное жилье. Только 475 млн. кв. м жилья (менее 17% всего нынешнего жилого фонда) было построено в период с 1991-го по 2003 год.

 Возникновение дефицита нового жилья стало следствием кризиса, охватившего страну в начале 90-х годов прошлого века. Отсутствие достаточного для поддержания темпов строительства уровня доходов, как  у государства, так и у населения  привело к тому, что начиная с 1991 года в стране происходило снижение объемов ввода нового жилья. Если в период с 1986-го по 1990 год был зафиксирован «пик» годового строительства (69 млн. кв. м в год), то в 2000 году этот процесс достиг «дна» - минимального уровня за последние 50 лет - и составил 30,3 млн. кв. м. Практически весь этот период у большинства граждан не было финансовых возможностей для улучшения жилищных условий. Однако основная причина сокращения объемов строительства - это отсутствие денежных средств у государства и предприятий. Если в 1990 году практически 90% всего жилья строилось за счет средств государства и организаций, то в 2003 году доля жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов, увеличилась до 42%.

 Продолжает  сохраняться неравномерность жилищного  рынка. Из общего объема ввода жилья  около половины приходится на 10 регионов, в том числе на Москву - 15% вводимого  жилья, Московскую обл. - 12%; Санкт-Петербург - 5,6%, Краснодарский край - 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. В 2004 году объем построенного жилья по всем субъектам, входящим в  Дальневосточный округ, составил только 1,7% (301 тыс. кв. м).

 Сегодняшний спрос на жилье составляет 150 млн. кв. м (для 70% населения), но доступно оно  сегодня только 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета. Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план.

 Жилье всегда было, есть и будет стратегически  важным фактором развития общества. Это  объясняется рядом причин:

 · высокой  социальной значимостью жилья как  товара, удовлетворяющего одну из самых  насущных потребностей человека - потребность  в жилище, право на которое закреплено в Конституции Российской Федерации;

 · значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для  национальной экономики в целом: при расширении жилищного строительства  растут объемы потребления товаров, дополняющих жилье.

 Жилищная  проблема в России, обострившаяся  в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых  научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым  государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

 В мировой  финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.