Официальная характеристика прав собственности в Российской Федерации

    При определении  возможного  использования  объекта  оценки  после  его

продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать два  объекта недвижимости, один из которых после продажи может быть использован  не  так, как  объект  оценки,  например,  вместо  ресторана   будет   функционировать магазин.

    Недействительные компоненты стоимости - это  компоненты  стоимости,  не связанные с недвижимостью. Например,  для  гостиниц,  ресторанов,  магазинов это будет  стоимость  оборудования,  мебели,  приборов,  посуды  и  др.  При сравнении эти недействительные компоненты стоимости выделяются  отдельно  от объекта недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Метод капитализации дохода 
 

    Корректировки цен продаж сравнимой  недвижимости  делаются  потому,  что цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости  не  известна. С  помощью  этой  процедуры  сравнения   оценщик   рассчитывает   стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на  определенную  дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие  быть  получены с помощью анализа сравнения продаж.  В  подходе  сравнения  продаж  оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к  элементам  сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.

    Капитализация дохода - это преобразование  ожидаемых в будущем доходов  в единовременно получаемую  в  настоящее  время  стоимость,  т.е.  превращение доходов в капитал. 

    В случае оценки полных прав  собственности для расчета   будущей  выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта  недвижимости  в целом. Эта цена  определяется  будущей  стоимостью  земли,  степенью  износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта.  При оценке  стоимости  собственного  капитала  инвестиций  цены  продажи   всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

    В оценке недвижимости  используют  две  основные  процедуры   приведения будущих доходов  к  их  текущей  стоимости:  с  использованием  коэффициента капитализации и ставки дисконта.   Коэффициент капитализации  применяется  к доходам одного года. Обычно это первый  прогнозный  год.      Метод капитализации дохода  также требует широкого  изучения  рынка. Исследование и анализ данных для  этого  метода  проводятся  на  фоне  связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в  рыночных  ожиданиях.  Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный  дом,  ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода.  Уровень дохода,  необходимого  для  привлечения  инвестиции,  есть  функция   риска, внутренне присущего недвижимости.  Более  того,  уровень  дохода,  требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями  на  рынке  денег  и  изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования. 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы: 
 

1. Право. Курс лекций. Под общей ред. В. А. Варывдина. - М.:                Педагогическое общество России, изд. дом «Ноосфера», 2004.

2. Право: Учебник для вузов / Под ред. проф. Н. А. Тепловой, проф. М. В. Малинкович. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2003.

 3. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.:  «Экзамен»,

       2005 

5