Официальная характеристика прав собственности в Российской Федерации

     В  качестве объектов как государственной,  так и муниципальной собственности могут выступать различные виды недвижимости, включая земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, жилищный фонд и нежилые помещения, здания и сооружения производственного и непроизводственного назначения, а также оборудование, транспортные средства и иные “средства производства” и предметы бытового, потребительского характера. В состав публичного имущества входят и принадлежащие публично-правовым образованьям ценные бумаги (акции приватизированных предприятий, ставших акционерными обществами), вклады в банках и других кредитных учреждениях, иностранная валюта и валютные ценности, а также различные памятники истории и культуры.

     Объекты  публичной собственностью распределяются  между РФ, ее субъектами и муниципальными  образованьями. Все государственное имущество, за исключением прямо определенного в качестве муниципальной собственности, предполагается федеральным (исключительно федеральное имущество, имущество, которое может быть передано в собственность субъектов РФ).

     Находящиеся  в государственной или муниципальной собственности имущество подразделяется на две части:

1. Распределенное публичное имущество. Закрепляется за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями на ограниченных вещных правах хозяйственного ведения или оперативного управления и составляет базу для участия в имущественном обороте этих организаций как самостоятельных юридических лиц.
2. Нераспределенное публичное имущество, незакрепленное за предприятиями и учреждениями. Это, прежде всего средства соответствующего бюджета (казна публично-правового образования).

     Закон  специально оговаривает, что находящиеся  в публичной собственности земля  и другие природные ресурсы  могут стать объектом взыскания  кредиторов только в случаях,  прямо предусмотренных специальным законом.

     В  государственной собственности  могут находиться любые виды  имущества, в т.ч. вещи, изъятые  из оборота или ограниченные  в обороте. Данное положение  не относится к муниципальной  собственности. В этом проявляется  различие правового режима двух видов публичной собственности. К числу вещей, составляющих  объект исключительно федеральной собственности, по действующему законодательству относятся ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны РФ, некоторые особо охраняемые природные объекты (заповедники, целебные источники и т.п.), особо ценные объекты историко-культурного наследия и некоторые художественные ценности, большинство видов вооружений и объектов оборонного значения, оборудование некоторых важнейших предприятий и учреждений. Эти виды имущества, как правило, изъяты из оборота.

     В  федеральной собственности находится  и имущество, которое при определенных  условиях может переходить в  собственность других лиц. К  этой категории следует, например, отнести имущество “государственной казны РФ”, состоящее из средств федерального бюджета и внебюджетных фондов, золотого запаса, алмазного и валютного фондов и имущества Центробанка, а также имущество, находящиеся в государственном резерве.

     Некоторые  виды недвижимостей, прежде всего природные ресурсы, могут находиться в федеральной или в государственной собственности  субъектов Федерации, но не в муниципальной (и не в частной) собственности. К ним относятся участки недр, природные лечебные ресурсы. В соответствии с п.2 ст.214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, данные природные объекты не могут стать бесхозяйными, ибо установлена законная презумпция нахождения их в государственной собственности. Эти виды имущества могут быть объектом частной и даже муниципальной собственности лишь в той мере, в какой это прямо допускается государством. Все это связанно не с особой, повышенной правовой охраной государственной собственности, а с особым публичным интересом к использованию такого рода объектов.

     Имущество  может поступать в публичную  собственность не только общими (общегражданскими), но и специальными  способами, не свойственными отношениям частной собственности: с помощью налогов, сборов и пошлин, а также реквизиции, конфискации и национализации. Имеется и специальное основание прекращения права собственности публично-правовых образований, которым является приватизация, которая служит, в свою очередь, особым, самостоятельным основанием возникновения права частной собственности. 
 
 
 
 
 
 
 

ВОПРОС 2: Методы оценки стоимости  зданий и сооружений

Оценка стоимости  объекта строительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного проекта. От неё в большей степени зависит экономическая эффективность инвестиционного проекта, поскольку точность определения стоимости напрямую будет влиять на такие показатели, как различные виды доходов и сроков окупаемости. И здесь необходимо добиться оптимального соотношения между доходами и затратами. 

   Оценщиками используются различные методы оценки зданий, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный).  
 
   Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не  заплатит за  собственность  больше,   чем   затраты   на   приобретение   (постройку)аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому  оценкой  рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и  стоимости  строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход  основан  на  понимании  того, что  участники  рынка  соотносят  стоимость  и  издержки.  При  этом  методе стоимость недвижимости получается  путем  добавления  исчисленной  стоимости земли к  текущим  издержкам  строительства  подобного  объекта  (здания)  за вычетом амортизации (износа). Метод затрат особенно полезен в  оценке  новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Затратный подход основан на предположении, что затраты  на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.  
    Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом текущего его использования.  
    Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).  
    Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.  
    Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).  
    Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли при существующем использовании и стоимости строения (строений).  
 
    Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства), или стоимости замещения, объекта:

- сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости)

- поэлементный

- сметный

- индексный  

   Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. Когда используются данные методы оценки зданий, единицами измерения могут быть квадратный метр, кубический метр, погонный метр и пр. Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).  
 
    Поэлементные методы оценки зданий заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.).  
 
    Сметные методы оценки зданий заключаются в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод определения восстановительной стоимости объекта.  
 
    Индексные методы оценки зданий заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются Правительством Российской Федерации.  
 
    Для оценки зданий и сооружений используются все методы оценки зданий, доступные с точки зрения информации, необходимой для оценки.  
 
    Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа.  
 
    Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.  
 
    Функциональный износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.  
 
    Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и пр.).  
 
    Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.  
 
    
    Процент износа конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния, выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам зданий и сооружений. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.  
 
    Стоимостный метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Относительно точный результат физического износа можно получить, если в расчете использовать средневзвешенные значения износа (объекта). 
 

Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Сооружения же, в подавляющем большинстве случаев, как отдельно взятые объекты недвижимости, не способны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Действительно, используя сравнительный или  доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.

Наиболее  распространенный метод оценки сооружений – это метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся различные поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на различия между типичным объектом и оцениваемым объектом в части особенностей конструкции и применяемых при строительстве материалов. Могут также потребоваться поправки, учитывающие различия в оборудовании, величине накладных расходов и других элементов  
 

Метод сравнения продаж 

    Суть метода сравнения продаж  заключается в  определении   цены,  которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности.  При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения  продаж  не  применяется.  Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно  продавался или  в  настоящее  время  выставлен  на  продажу  на  рынок  объектов   типа оцениваемой собственности. Используя этот метод, оценщик получает  отражение стоимости,  сравнивая  оцениваемый  объект  с   аналогичной   недвижимостью, называемой  «сравнимые  продажи».  Цены  продаж  недвижимости,  которые,  по мнению оценщика,  наиболее  сравнимы,  должны  отразить  предел,  в  котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. 

    Оценщик вычисляет степень   сложности  или  различия  между  объектом  и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения:

    - условия финансирования;

    - условия продажи;

    - условия рынка;

    - размещение;

    - физическую характеристику;

    - экономическую характеристику;

    - использование;

    - недействительные компоненты стоимости;

    - переданные права на недвижимость;

    - права собственности на недвижимость.

    Цена  объекта  недвижимости  определяется  выгодой  от  продажных  прав

собственности на  недвижимость.  Особо  доходные  виды  собственности  могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы  между рыночной и контрактной арендной платой при  определении  стоимости  называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом  при  корректировке является  положение,  что  полное  право собственности   определяется   при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

    Под   размещением   понимается   месторасположение   данного    объекта

недвижимости.  Величина  корректировки  определяется   из   анализа   продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно,  она  отражает  главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

    Физическая характеристика объекта  недвижимости включает в себя  размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид,  состояние окружающей среды и др. Корректировка на  физические  характеристики  требует обсуждения каждого момента различия.

    Экономическая  характеристика  объекта  недвижимости  включает  в  себя

текущие расходы, качество  управления,  условия  и  сроки  аренды,  величину чистой прибыли или  дохода  и  т.п.  Данное  сравнение  относится  только  к объекту недвижимости, приносящей доход.