Оцінка землі

Характеристики  сегментів земельного ринку супроводжуються:

• інвестиційною мотивацією;
• платоспроможністю;
• джерелами та формою фінансування;
• перевагами покупців.

За перевагами покупців земельні ділянки поділяються  на групи для:

• садівництва та землеробства;
• індивідуального житлового будівництва;
• комерційної нерухомості;
• громадської забудови.

2. Перевірка  інформації про угоди купівлі продажу.

Відібрана інформація за угодами купівлі перевіряється  на достовірність та типові ринкові  умови за джерелами інформації. При  купівлі звертають увагу на термін експозиції земельних ділянок та однакове цільове використання.

3. Порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з проданими на ринку.

При проведенні порівняння визначаються поправки між  ділянкою, що оцінюється, та кожної з  порівняльних ділянок і враховується в ділянці, що оцінюється. Оцінка земельної  ділянки шляхом порівняння з іншими земельними ділянками здійснюється за елементами та одиницями порівняння [11, с. 296].

Враховують  такі елементи порівняння:

1. Набір прав, що передаються (постійного безстрокового  користування, строкового користування, оренди);

2. Умови фінансування - умовами угоди може передбачатися виплата відсотків по кредиту продавця за встановлені поетапні строки фінансування;

3. Дата продажу  - порівнюються ринкові умови  за датами продажу ділянок,  враховуються сезонні та випадкові  коливання;

4. Умови продажу  - передбачає коригування на нетипові для ринку стосунки між продавцем та покупцем, а також обставини, за яких приймаються рішення щодо ціни купівлі або продажу ділянки.

Коригування за наведеними елементами здійснюється послідовно шляхом внесення змін на розбіжність  ціни ділянки за кожним наступним елементом до проведеного.

При коригуванні  за місцеположенням враховується вплив  навколишнього оточення на конкурентоспроможність ділянок за фізичними соціальними  та економічними параметрами. Якщо ділянка  знаходиться в тому районі, де і ділянка, що оцінюється, коригування, зазвичай, не здійснюється, якщо в іншому, то слід провести аналіз розбіжностей між районами за транспортною доступністю, інженерним забезпеченням, за екологією на підставі аналізу парних продажів.

За фізичними  характеристиками виявляються та розглядаються тільки великі розбіжності. Коригування найчастіше здійснюється методом кореляційно-регресивного аналізу. При внесенні поправок за площею виявляється залежність впливу одиниці ціни продажу площі за загальною площею.

Коригування за місцеположенням та фізичними характеристиками здійснюються у другу чергу до результату коригування на перші  чотири елементи і проводяться у  будь-якому порядку.

До одиниць  порівняння належать:

• ціна за 1 га у разі оцінки великих масивів сільськогосподарського лісового та промислового використання при розподілі на стандартні ділянки;
• ціна за 1 м² у разі продажу в містах під комерційну забудову. Ділянки порівнюються за найважливішими ознаками: для офісних будівель - віддаленість  від транспортних  магістралей, інших адміністративних будівель, наявність місць паркування тощо;
• ціна за 1 фронтальний метр у разі оцінки земельних ділянок торговельних підприємств або підприємств сфери обслуговування (морського узбережжя) [11, с. 297].

Одиниці порівняння застосовуються у випадках:

- коли земельні  ділянки (що приносять дохід)  різняться за площею та її поліпшенням;

- коли необхідна  попередня порівняльна характеристика  земельної ділянки для інвесторів  або покупців.

При використанні методу розраховується для декількох фактичних продажів середня вартість одиниці порівняння для кожної однорідної групи земельних ділянок і застосовується, коли ділянки суттєво різняться за площею, проте близькі за іншими параметрами.

4. Аналіз отриманих  цін аналоги та визначення ринкової вартості ділянки.

По закінченню коригування цін відібраних аналогів отримані результати погоджуються для  визначення остаточної вартості земельної  ділянки. Кінцевий розмір оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значення (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів.

В основі дохідного підходу до оцінки землі - принцип очікування, що застосовується тільки до тих земельних ділянок, які приносять дохід. Ринкова вартість земельної ділянки розраховується методом дисконтування очікуваних рентних доходів та інших вигод. Грошові потоки від володіння земельною ділянкою, а також у процесі її перепродажу дисконтуються у теперішню вартість [11, с. 301].

За цим підходом використовують методи прямої та непрямої капіталізації.

За першим методом  здійснюється капіталізація рентного доходу від використання земельної ділянки у її вартість відповідною ставкою капіталізації.

За другим методом  здійснюється капіталізація нерівномірних  річних рентних доходів від використання земельної ділянки у її вартість з використанням відповідного коефіцієнта дисконтування.

Отже, витратний  підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або  заміщення об'єкта оцінки з подальшим  її коригуванням на суму зносу. Він ґрунтується на врахуванні принципів корисності та заміщення. Недоцільно застосовувати витратний підхід для визначення ринкової вартості тих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких достатньо розвинений.

Порівняльний  підхід серед усіх підходів оцінювання власності найбільш широко застосовується у країнах із розвиненою та відносно збалансованою економікою. У різних джерелах можна зустріти різні його назви: метод порівняння продаж, ринковий метод, метод аналогів та ін. Але, незважаючи на різні назви, сутність підходу залишається однією і тією ж - вартість власності визначається шляхом співставлення цін нещодавніх продаж аналогів.

Процес використання цього методу досить простий: підбирається об'єкт нерухомості, який є аналогом об'єкта оцінювання, та який уже має відому ринкову ціну. Потім після порівняння техніко-економічних параметрів об'єктів фіксуються відмінності та вносяться відповідні коригування у вартісному вигляді та визначається базова вартість.

Доходний підхід базується на визначенні вартості об'єкта нерухомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння  цим об'єктом. Даний підхід дозволяє врахувати очікуваний інвестиційний дохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільності інвестування та при обґрунтуванні рішення про фінансування інвестицій в нерухомість. Цей підхід більше, аніж порівняльний та витратний, відображає уявлення потенційного покупця (інвестора) про об'єкт оцінки як джерела прибутку.

На відміну  від витратного та порівняльного  підходів, точність показників прибутку, що прогнозуються, багато в чому залежить від суб'єктивних уявлень оцінювача. З усіх трьох підходів ступінь суб'єктивізму у доходному підході найбільший.