Оцінка землі

Звіт про  експертну грошову оцінку земельної  ділянки повинен містити:

- підставу для  проведення експертної грошової  оцінки земельної ділянки;

-  мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

-  опис земельної  ділянки;

- план та  характеристику земельної  ділянки,  у т.ч. її фізичні та економічні  особливості, правовий режим,  особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення,  характер використання та стан забудови;

-  аналіз  ефективності використання земельної  ділянки;

-  обґрунтування обраних методичних підходів;

- розрахунок  оцінної вартості земельної ділянки  за обраними методичними підходами; 

-  основні  передумови проведення оцінки;

- висновок експерта  щодо оцінної вартості земельної  ділянки;

- сертифікат  земельної ділянки. 

До звіту  додаються ситуаційний план та план земельної ділянки,інші матеріали,використані для оцінки земель,а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.

Звіт підписується експертом та керівником юридичної  особи, яка здійснила експертну  оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи. Він підлягає погодженню з сільською, селищною міською радою  або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів АР Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповідним державним органом земельних ресурсів. Термін чинності звіту становить шість місяців з дати оцінки.

Експертна грошова  оцінка земельної ділянки проводиться  за такими методичними підходами:

• капіталізація чистого доходу;
• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
• вирахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
• грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів,затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року, в частині оцінки земель населених пунктів;
• поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди) [12].

Отже, методика експертної грошової оцінки земельних  ділянок затверджена  Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531 «Про експертну  грошову оцінку земельних ділянок» регламентує проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладення цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із законодавством.

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

Експертна грошова  оцінка передбачає визначення ринкової або іншого виду вартості об'єкта оцінки, за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

 

2.3. Визначення  варіанту найефективнішого використання  земельної ділянки

Земля є природним ресурсом, який неможливо відтворити, на відміну від інших об'єктів нерухомого майна, при цьому існує можливість багатоцільового використання земельної ділянки.

Ринкова вартість земельної ділянки завжди визначається найбільш ефективним її використанням  як вільної від забудови. При розгляді варіантів використання земельної території важливо визначити, які поліпшення можуть забезпечити найбільшу вартість землі.

Варіант найефективнішого використання земельної ділянки  визначається взаємодією таких факторів ресурсу, як:

• потенціал місцеположення;
• наявність попиту на використання земельної ділянки за варіантом, що припускається;
• фізичні характеристики (ресурсна якість) земельної ділянки;
• фінансова обґрунтованість проекту забудови.

Місцеположення  земельної ділянки є головним фактором, що визначає її вартість. При цьому враховується зіставлення типу забудови, що планується, з існуючим типом землекористування, а також доступність земельної ділянки.

При цьому аналізі  беруться до уваги варіанти несумісного  землекористування, різні незручності та безпека користування. Подібна інформація про місцеположення наноситься на карту .

Ринковий попит  та аналіз інформації про нього надає  можливості визначитися з найбільш доцільним використанням земельної  ділянки. Мета аналізу - визначити фактори попиту та пропозиції конкретного варіанту забудови земельної ділянки.

За результатами аналізу розраховується коефіцієнт ємності ринку (відношення кількості  проданих ділянок за період до загальної  кількості,що пропонується) та коефіцієнт проникання на ринок (відношення кількості одиниць проданих ділянок за період до загальної кількості конкуруючих одиниць, проданих за період), на підставі яких визначаються масштаби та час реалізації проекту і можливість захвату сегмента ринку.

Правова підстава забудови за визначеним варіантом. Необхідно ретельно вивчити державні та приватні обмеження, що пов'язані з забудовою, що планується. Це можуть бути: правила зонування, вимоги до планування, будівельні норми, охорона навколишнього середовища тощо. Невідповідність забудови, що планується, державним та іншим нормам може призвести до збитків, штрафів.

Фізичні характеристики земельної ділянки функціонально  пов'язані з її ємністю та ефективністю. Ємність є показником того, яка будівля може бути збудована, наприклад, п’яти чи десятиповерхова. Ефективність визначається прибутком, що забезпечує поєднання різних факторів при реалізації різних проектів. До фізичних характеристик належать: розміри, площа, топографія, геологічні характеристики земельної ділянки, існуюче зонування, екологічні параметри тощо.

Фінансова обґрунтованість проекту забудови дозволяє прогнозувати економічну доцільність здійснення конкретного проекту, при цьому до уваги беруться:

1. Час надходження  та відтоку грошових сум у  процесі реалізації проекту.

2. Витрати на  експлуатацію.

3. Платежі по  обслуговуванню боргу.

4. Виручка від  продажу в кінці проекту.

Аналіз найбільш ефективного використання земельної  ділянки потребує порівняння альтернативних варіантів її освоєння (забудови). Визначена методом залишку найбільша вартість за різними варіантами використання земельної ділянки відповідає найбільш ефективному її використанню.

Для проведення аналізу найбільш ефективного використання земельної ділянки оцінювач:

1) здійснює відбір  розумних варіантів з врахуванням факторів ресурсу якості з метою визначення з обґрунтованих варіантів використання;

2) визначає вартість  забудови за кожним альтернативним  варіантом;

3) складає фінансову обґрунтованість проекту забудови за кожним варіантом.

На підставі аналізу доходів та витрат по кожному варіанту освоєння земельної ділянки визначається дохід, що належить до земельної ділянки, який капіталізується  у вартість земельної ділянки. Найбільш ефективним буде варіант забудови земельної ділянки з найбільшою вартістю, визначений за методом залишку.

 

   2.4. Підходи  експертної оцінки земельних  ділянок

Відповідно  до міжнародних стандартів оцінки для  визначення вартості земельної власності  використовуються три загально-визначених підходи: витратний, порівняльний та дохідний, в основу кожного з яких положено певний метод:

- порівняльний (співставлення продажів);

- економічний  (залишок для землі);

- капіталізації прибутку (земельної ренти) [8, с. 65].

Усі методи базуються  на принципах кон’юнктури ринку, найкращого й найефективнішого використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Витратний підхід базується на тому, що покупець не сплатить за земельну ділянку суму, більшу, ніж витрати на придбання та упорядкування земельної ділянки, аналогічної за призначенням і корисністю.

Витратний підхід оцінки земельних ділянок містить  метод залишку для землі та метод визначення витрат на освоєння.

Метод залишку  для землі визначає ринкову вартість земельної ділянки як різницю  між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості - тобто земельної ділянки з упорядкуванням та поліпшенням за відрахуванням зносу [11, с. 290].

Метод розрахунку вартості земельної ділянки ґрунтується на техніці залишку для землі за умов:

• визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки як вільної;
• за відсутності на ринку інформації про угоди купівлі-продажу незабудованих земельних ділянок.

Метод визначення витрат на освоєння застосовується у  разі незабудованого масиву території  і дозволяє визначити загальну вартість  території за умов розподілення її на окремі земельні ділянки для   продажу [11, с. 292].

Вартість неупорядкованої  території визначається шляхом вирахування  з грошової виручки від продажу  земельних ділянок всіх витрат на їх освоєння і підприємницький прибуток.

Метод застосовується, коли найбільш ефективним використанням є розподілення земельного масиву на окремі земельні ділянки, особливо при масовій житловій та дачній забудові.

Порівняльний  підхід базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок,тобто на принципі їх заміщення аналогічними за корисністю ділянками.

За принципом  заміщення оцінюються земельні ділянки  на відкритому конкурентному ринку  з достатньою кількістю та типовою  мотивацією у переважної більшості  покупців,діючих раціонально у власних  інтересах без примусу на типових умовах фінансування та достатнього часу позиціонування.

Оцінка за порівняльним підходом найбільш об'єктивна, якщо є необхідна кількість угод купівлі-продажу, які можна використати для порівняння. При значному рівні інфляції або значній зміні ринкової ситуації (насамперед, економічних умов) метод порівняння продажів є неефективним.

За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок  шляхом зіставлення цін продажу  подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з цінами ділянки, що оцінюється.

Для порівняння використовуються декілька аналогів (5-6). Критерієм зіставлених земельних  ділянок є конкурентоспроможність на одному і тому самому сегменті земельного ринку.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

1. Правовий режим земельної ділянки;
2. Цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;
3. Умови продажу (вільний чи змушений продаж);
4. Дата продажу (різниця у часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);
5. Місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок у різних природо-кліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто-планувальних і економіко-планувальних зонах);
6. Фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні,стан ґрунтів, заболоченість);
7. Використання прилеглої території (функціональне використання прилеглої території, щільність населення, стан довкілля).

Послідовність розрахунку методом порівняння продажів така:

1. Виявлення  нещодавніх продажів аналогічних  земельних ділянок за сегментами  земельного ринку.

До характеристик  сегментів земельного ринку належать:

• призначення земель;
• зонування та дозволені варіанти землекористування;
• споживчі цінності земель;
• юридичні права, що передаються щодо земельної ділянки.