Оцінка землі

Новий, вищий  рівень потреб - соціальні та психологічні. Володіння землею привабливо для людей, адже це престижно, підвищує соціальний статус, формує почуття власної гідності, задовольняє духовні потреби людей у повазі і визнанні, спілкуванні з природою. Володіння землею відіграє одну з головних ролей у формуванні і зміцненні середнього прошарку суспільства.

Після цього  земля задовольняє інтелектуальні потреби людини, а саме - стає основою самореалізації, саморозвитку  потенційних можливостей людей у науці, техніці, сільському господарстві, об'єктом пізнання та предметом відображення творчого потенціалу людей.

Тобто, земля - товар, але товар особливий, специфіка  якого визначається тим, що земля  історично виникла як матерія, як частина природи і лише з розвитком  людського суспільства стала і засобом виробництва, і предметом праці. Специфічні властивості землі як товару, визначені В. Горємикіним [2, с. 208], наведені в таблиці 1.

Таблиця 1

Специфічні  властивості землі як товару

Властивості	Характеристика
Призначення	Засіб виробництва, предмет праці, просторовий базис будь-якого бізнесу
Форма функціонування у сфері підприємництва	Натурально-речова  та вартісна
Походження	Невідновлювана  частина природи, базовий ресурс всіх благ, об'єктивно існуюча
Міра мобільності	Абсолютно немобільна, має високу залежність ціни від місце розташування
Продовження  Таблиці 1
Тривалість  господарського кругообігу	Безкінечне  використання
Зміна вартості в часі	Потенційно  вартість не знижується, а підвищується через зростання дефіциту, інфляції, інших факторів
Кількість	Постійна, не відновлюється  в натурі
Якість	Визначається  унікальним місце розташуванням, рельєфом і родючістю, що відновлюється
Взаємозамінність	Незамінна
Здатність обертатися на ринку	Окремі види земель обмежені або виключені з  обороту
Формування  споживчої вартості	Визначається  природними силами упродовж тисячоліть, прикладенням праці і капіталу
Форма у процесі  використання	Зберігається  натуральна форма

 

Таким чином, земля  є особливим ринковим товаром, найбільш характерними ознаками якого, що визначають його унікальність, є:

• обмеженість і не відтворюваність;
• абсолютна нерухомість і не можливість переміщення;
• вічність використання;
• неможливість штучного створення та заміни іншими ресурсами.

Розглядаючи походження землі, констатуємо, що вона має природний початок, підпорядкована певним законам розвитку і існує незалежно від волі людей. Отже, земля як товар не відтворювальна і невідновна. Вона не має витрат на своє створення, оскільки це безкоштовний дар природи. З іншого боку, землю можна зробити більш родючою шляхом дренажу, меліорації. Це покращує якість землі, але не змінює її кількості. ЇЇ здатність одночасно задовольняти комплекс економічних, соціальних та екологічних потреб покупця зумовлює багатофункціональність землі як товару.

Все це обумовлює законодавчі обмеження прав землевласників в інтересах суспільства. Власник товару «земля» не може ні знищити, ні погіршити стан цього товару в процесі його використання.

Залежно від  споживчих якостей і відповідного призначення землі розподіляються за такими групами:

1. Землі сільськогосподарського  призначення:

• сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
• несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги, землі під господарськими дворами).

2. Землі житлової  та громадської забудови в  межах населених пунктів (під  житловими будинками, громадськими  будівлями і спорудами, об'єктами  загального користування).

3. Землі природно-заповідного  фонду та іншого  природоохоронного  призначення.

4. Землі оздоровчого  призначення.

5. Землі рекреаційного  призначення.

6. Землі історико-культурного  призначення.

7. Землі лісового  фонду (вкриті і не вкриті  лісовою рослинністю, які надані  та використовуються для потреб  лісового господарства).

8. Землі водного фонду (зайняті морями, річками, озерами, водосховищами, прибережними захисними смугами, гідротехнічними спорудами ).

9. Землі промисловості,  транспорту, зв'язку, енергетики, оборони  та іншого призначення (надані  в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності).

 

2.2. Загальні  положення та принципи експертної  оцінки землі

Земля має споживчу та ринкову вартість, що потребує відповідної  оцінки. Споживча вартість відображає вартість землі для конкретного використання. Ринкова вартість - найімовірніша ціна продажу ділянки на відкритому і конкурентному ринку.

Як об'єкт  оцінки земельна ділянка - це частина  земної поверхні, яка має фіксовану  межу, розміри, площу, місцеположення, правовий статус, що фіксуються в державному кадастрі та документах державної реєстрації прав на земельну ділянку.

Основні фактори, що зумовлюють вартість земельної ділянки, поділяють на:

-  просторові (місцезнаходження, тобто просторове  перебування земельної ділянки  в певній частині земної поверхні);

-    ринкові  (зумовлюються переважно попитом);

-    правові  (правова база землекористування,  ділянка як об'єкт права власності,  правові обмеження, обмеження  і обтяження конкретної ділянки);

-   кількісні (площа, глибина і ширина ділянки);

- якісні (корисні  властивості ділянки, пов'язані  з її майбутнім використанням);

- економіко-технологічні (реальні можливості використання  земельної ділянки за призначенням  та очікувана окупність капіталу).

Вважається, що дохід від експлуатації нерухомого майна в першу чергу розподіляється на земельну ділянку, оскільки земля має вартість, а потім на поліпшення, що на ній збудовані, оскільки вони є не що інше, як вклад у вартість земельної ділянки.

Поліпшення, що вносяться в земельну ділянку як вклад, з метою подальшого використання  для міської забудови є:

• упорядкування - загальний термін для доріг, тротуарів, інженерних мереж, облаштування території, витрат на інфраструктуру тощо;
• інші поліпшення - загальний термін для будинків та споруд.

Крім того, користь від використання земельної ділянки реалізується протягом необмеженого часу, а поліпшення мають обмежений строк, що дуже важливо, оскільки більшість будівель на сьогодні технічно та морально застаріли.

Існує ІІ види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Нормативна оцінка застосовується при розрахунку податку на землю, визначенні орендної плати, втрат лісових і сільськогосподарських земельних угідь. Експертна оцінка застосовується при проведенні цивільно-правових операцій із земельними ділянками. Сфери їх застосування регулюються законодавчими та нормативними документами.

За категоріями  оцінки розділяється на:

- оцінку земель  населених пунктів;

- оцінку земель  несільськогосподарського призначення  (крім земель населених пунктів);

- оцінку земель сільськогосподарського призначення.

Нормативно-методична  база грошової оцінки земель в Україні  містить:

®Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (постанова КМУ № 213 від 23.03.1995);

®Методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів(постанова КМУ № 525 від 30.05.1997);

®Методику експертної грошової оцінки земельних ділянок (постанова КМУ  № 1050 від 16.06.1999);

®Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (спільний наказ Держкомзему, Держкоммістобудування, Мінсільгосппроду та Академії аграрних наук від 27.11.1995);

®Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів (спільний наказ Держкомзему, Держкоммістобудування, Мінсільгосппроду та Академії аграрних наук від 29.08.1997);

®Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (наказ Держкомзему від 8.07.1999 № 72);

®Закон України «Про оцінку земель»;

®Земельний кодекс України;

®Закон України «Про плату за землю».

Інформаційною базою грошової оцінки земель є:

• матеріали Державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель бонітування ґрунтів, економічна оцінка);
• відомості інших галузевих кадастрів (містобудівного, лісового, водного);
• генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів;
• матеріали економічної оцінки території;
• матеріали землевпорядної та містобудівної документації;
• інвентаризація земель.

Експертна грошова  оцінка передбачає визначення ринкової ціни (ймовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта (інвестиційна, ліквідаційна, страхова, податкова, споживча, спеціальна), яка  зумовлена метою оцінки та сферою застосування її результатів.

При цьому дотримуються принципів: корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, доданої продуктивності,  внеску (граничної продуктивності), відповідності, найкращого і найбільш ефективного використання.

Земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для  найбільш ефективного використання - фізично можливого та економічно доцільного - та (або) для земельних  поліпшень згідно із законодавством, у результаті яких вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання. Критеріями обрання серед альтернативних варіантів використання земельної ділянки є такі ІV критерії: юридична дозволеність, фізична придатність, економічна доцільність, найбільша прибутковість [11, с. 285].

Експертна грошова  оцінка земельної ділянки проводиться  в такій послідовності:

1. Визначення  завдання оцінки (об'єкт, мета, дата  оцінки, умови використання результатів оцінки).

2. Збирання інформації, необхідної для проведення оцінки (вихідних даних про земельну  ділянку, економічних, соціальних, правових та фізичних факторів, що впливають на її вартість).

3. Визначення  найбільш ефективного використання  земельної ділянки.

4. Вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки.

5.  Визначення  вартості земельної ділянки за  обраними методами.

6. Узгодження  результатів оцінки та прийняття  кінцевого значення оцінної вартості.

7. Складання  та затвердження звіту про  експертну грошову оцінку.

8. Подання звіту  на експертизу до органів Держкомзему.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення є:

• відомості Державного земельного кадастру (місцезнаходження, кількісна і якісна характеристика земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);
• проект відведення земельної ділянки;
• відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки;
• дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна;
• дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки;
• звітні дані про щорічні витрати з експлуатації та утримання будівель та споруд, які повинні надаватися землекористувачем;
• дані статистичної звітності.