Оцінка землі

Закон єдності й боротьби протилежностей визначає внутрішнє джерело руху і розвитку в природі, суспільстві та мисленні. Чим більше у структурі посівних площ просапних культур, тим швидше відбувається процес мінералізації ґрунту, його змив у процесі водної ерозії. Це призводить до протилежного (погіршеного) стану та якості землі. Даний процес виражає суперечливу єдність протилежностей, що взаємопроникають, переходять одна в одну, перебувають в стані єдності і боротьби.

Закон заперечення відображає поступовість, наступність, а також специфічну діалектичну форму розвитку предметів і явищ, який включає у себе певною мірою повторення деяких раніше пройдених етапів, але повторення на вищій основі.

Використання землі з метою створення найсприятливіших умов для життя рослин для отримання високого врожаю ґрунтується на дотриманні багатьох законів землеробства:

Закон автотрофності зелених рослин ;

• Закон незамінності та рівнозначності факторів життєдіяльності рослин ;

• Закон обмежуючих причин (або закон мінімуму);

• Закон мінімуму, оптимуму, і максимуму;
• Закону сукупності дії факторів життя рослин;
• Закону повернення поживних речовин у грунт;
• Закону зростання родючості ґрунту;
• Закону плодозміни [4, с. 12 – 14].

Перший закон гласить: для отримання врожаю у ґрунті безперервно має бути вода і всі необхідні мінеральні речовини. Другий закон зазначає, що всі фактори життя рослин рівнозначні. Замінити один іншим неможливо. За законом мінімуму недостача або надлишок у ґрунті одного фактора (наприклад, води) різко впливає на розвиток рослин і врожайність культур.

При проведенні земле оціночних робіт потрібно брати до уваги закон повернення поживних речовин у грунт. Він означає, що взяті з ґрунту поживні речовини необхідно повернути у грунт врожаєм, у протилежному випадку це зумовить зниження, втрату родючості.

Закон плодозміни   ґрунтується на необхідності періодичної зміни чергування культур у сівозмінах згідно з вимогами до умов їх проростання.

При виборі методів пізнання оцінки землі необхідно обов’язково дотримуватись названих законів – тому що вони є основою культурного землеробства.

Проведення оцінки земель зумовлене практичною необхідністю суспільства у застосуванні її даних для організації раціонального та ефективного використання земель і їх охорони , з метою забезпечення населення продовольством, а промисловості – сировиною. Процес організації використання земель повинен допомогти державі отримати певні споживчі вартості від власників землі та землекористувачів відповідно до якості наданих їм земель.

 

1.3. Сучасний стан  робіт з оцінки земель у зарубіжних країнах

Функціонування  землі у будь-якій державі тісно  пов’язане  з відповідною системою даних про її правовий, природний  і господарський стан, спрямований  на забезпечення обґрунтованої плати  державі за землю, встановлення ціни при купівлі — продажу землі, а також здійснення вигідних систем її використання. У зв’язку з цим оцінка земель у складі всієї системи земельного кадастру в зарубіжних країнах спрямована на одержання достовірної інформації про якість і дохідність земель з метою:

1. Здійснення державної політики використання земель;

2. Надання платних послуг власникам землі шляхом консультацій, розробки пропозицій щодо організації використання земель.

Оцінка земель проводиться, як і всі земельнокадастрові роботи, на окремих ділянках землі, угіддях і землеволодіннях (фермах, маєтках) загалом. При цьому основним критерієм оцінки є дохідність земель, на основі чого забезпечується пошук шляхів ефективного використання та охорони земель.

Як засвідчує  практика, оцінка земель у зарубіжних країнах ґрунтується на матеріалах спеціальних обстежень. До неї входить оцінка якості ґрунтів (бонітування) та економічна оцінка. В принципі суть  оцінки земель всюди однакова, проте методи одержання її результатів відмінні. Вони залежать від природно-економічних умов країни. Ці відмінності передусім впливають на вибір предмета оцінки земель, тобто різних таксономічних одиниць (класів, видів, серій, фаз).

Загалом спостерігається  однотипний підхід до оцінки земель у  США, Канаді, Великобританії, Індії, де предметом оцінки виділяють класи земель на основі ґрунтових груп за факторами, що обмежують продуктивність рослин. Виділення класів земель проводиться на основі різних ступенів обмежень для раціонального вирощування відповідних сільськогосподарських культур при поділі на дрібніші таксономічні одиниці з урахуванням таких факторів, як рельєф, клімат, властивості ґрунтів, урожайність культур.

У США основною земле оціночною одиницею є серія, що являє собою ґрунти, однотипні  за глибиною і структурою горизонтів, вмістом солей, засолення тощо. На основі всіх природних властивостей ґрунтів за ступенем придатності для сільськогосподарського використання виділяють вісім класів земель. Перші чотири використовуються з різним ступенем придатності для вирощування основних сільськогосподарських культур. До п’ятого-сьомого класів належать землі, непридатні для обробітку, а лише для випасання худоби та лісонасадження. Землі восьмого класу, як непридатні для сільського господарства, можуть використовуватися для організації відпочинку населення, мисливства. Оцінка ріллі встановлюється за урожайністю основних сільськогосподарських культур, що переважно визначається опитовим методом, або за допомогою спеціальних анкет. На основі даних одержаної оцінки земель, відомостей  про систему сівозмін, обробіток ґрунту, застосування добрив, меліорації земель проводиться їх економічна класифікація ґрунту й економічна оцінка.

Найпоширенішим  методом економічної оцінки земель у США є метод оцінки земель за величиною чистого доходу від  реалізації сільськогосподарської продукції. Оцінка земель проводиться за 100-бальною шкалою. Визначення чистого доходу ґрунтується на розрахунках вартості валової продукції, обліку затрат на насіння, обробіток,удобрення ґрунтів і перевозу продукції до ринків збуту [9, с. 39].

Матеріали оцінки земель у США застосовуються для розробки рекомендацій щодо обґрунтування раціональних сівозмін , заходів з підвищення продуктивності земель тощо.

Методика оцінки земель Канади практично подібна до методики оцінки земель у США. В її основу покладені принципи виділення класів земель, які охоплюють, сім класів щодо сільськогосподарського використання. Основними факторами при виділенні класів земель є: гранулометричний склад ґрунту, кліматичні умови, надлишок або недостатність вологи, крутизна схилу, кам’янистість, ерозійна небезпека, засоленість тощо [9, с. 40].

Оцінка земель проводиться  за урожайністю сільськогосподарських  культур. За критерій прийнята урожайність  пшениці з одиниці земельної  площі при загальноприйнятій  агротехніці. Для оцінки земель за урожайністю інших культур, необхідно їх урожай за відповідними коефіцієнтами перевести в урожай пшениці.

Аналогічні методичні  підходи покладені в основу оцінки земель Англії, Франції, Індії, Нової  Зеландії та інших країн. Водночас в  окремих країнах спостерігається різний рівень точності і деталізації відомостей про стан земель. Основними фізичними факторами, які впливають на сільське господарство Англії, є: клімат, рельєф і особливо висота над рівнем моря та крутизна схилу, вологість, структура, гранулометричний стан, кам’янистість.

Оцінка земель у Франції  передбачає її проведення не за класами  земель, а за парцелами. На парцели (земельні ділянки) поділяються сільськогосподарські угіддя, а також землі, зайняті  будівлями, промисловими і комерційними підприємствами. Продуктивність парцел сільськогосподарського призначення визначається за урожайністю всіх сільськогосподарських культур, видатках на посівний матеріал, обробіток полів, збір урожаю, зберігання і транспортування його до пунктів збуту. Для визначення чистого доходу збираються дані за останні 15 років, без двох урожайніших і двох засушливіших.

Земельно-оціночні роботи у країнах Східної Європи активно розвивалися у 60-ті роки, основне завдання яких полягало в забезпеченні наукового обґрунтованого розвитку сільського господарства з урахуванням природо-економічних умов відповідних країн.

У країнах Східної Європи склалися неоднакові підходи до оцінки земель, - в одних більше уваги  приділялося бонітуванню ґрунтів, а в інших – економічній  оцінці земель. Так, якщо у Польщі, Чехії, Угорщині більше обґрунтування давалося бонітуванню ґрунтів, оцінці придатності їх для вирощування різних сільськогосподарських культур, то, наприклад, у Болгарії знайшли глибокий розвиток методичні питання економічної оцінки земель. Тут дане обґрунтування зведено до системи показників економічної оцінки земель, таких як вихід валової продукції на одиницю площі , вихід валової продукції на одиницю виробничих затрат, чистий дохід з одиниці площі [9, с. 41].

Незважаючи на багатогранність підходів до оцінки земель у різних країнах, всі вони зводяться до того, що вихідними даними для бонітування ґрунтів є матеріали спеціальних обстежень, а для економічної оцінки земель – урожайність культур і затрати на їх вирощування. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РОЗДІЛ 2. ОСОБЛИВОСТІ ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

 

2.1. Земля як  базова складова та особливий  об'єкт нерухомості

Земля - нерухоме речове благо і в цьому значенні землю правомірно розглядати як природну (історично першу) форму нерухомості. Земля входить до складу нерухомості як земельна ділянка (територія), що має певні розміри, фізичні властивості і місце розташування щодо джерел сировини, постачальників та споживачів, центрів концентрації попиту, транспортних ліній. Така фізична єдність землі і нерухомості знаходить вияв у тому, що блага, які створюються людиною, стають поліпшеннями самої землі, її фізичними та економічними властивостями. Частина вкладень може бути пов'язана з природними якостями землі - зміна рельєфу, ландшафту, підвищення родючості. Інший аспект поліпшень пов'язаний з вкладеннями в такі фізичні об'єкти, для яких земля є просторовою базою розміщення. У цьому випадку можна розглядати нерухомість як землю з поліпшеннями. А сама земля характеризується особливим функціональним призначенням - землі житлової забудови, промисловості, транспорту, рекреаційного використання тощо.

Економічна  єдність землі і нерухомості  знаходить вияв у тому, що, з одного боку, земля переносить на нерухомість  свої властивості (передусім вигоди місця розташування), а з іншого - поліпшення, зроблені на землі, зростається з нею, додаючи їй нові вигоди, вартість і цінність. Таким чином, ринок землі є одночасно центральною складовою ринку нерухомості, ринку засобів виробництва і ринку капіталів.

Земля - основний виробничий ресурс сільського господарства, база розташування будь-якого виробництва та просторова основа життєдіяльності людей. Вона - природний об'єкт, що, з погляду трудової теорії вартості, не є товаром. За часів соціалістичного устрою в нашій державі земля не брала участі у ринковому обороті, а в капіталістичного - виступала як товарна категорія. У процесі реформування земельних відносин в Україні у напрямку адаптації їх до ринкових, що домінують у світовій економіці, постало питання про введення землі до єдиного товарного комплексу, надання їй змісту товару.

Земельні ресурси  мають ряд властивостей і особливостей, які не залежать від системи суспільних відносин і не притаманні іншим ресурсам, а саме:

1. Земельні ресурси  в межах держави є територіальною основою її суверенітету. Це державно-політична характеристика землі.

2. Земля - місце  проживання населення, тобто просторовий  базис його розміщення. Це суспільне  призначення землі. 

3. У складі  природного середовища земля  - базовий природний ресурс, навколо якого формуються водні та повітряні ресурси, рослинний та тваринний світ, формуються природні копалини. Це природне призначення землі.

4. Земля є  основним засобом виробництва.  При поєднанні її з живою  працею здійснюється процес виробництва,  створюються продукти та товари. Завдяки своїй ролі у суспільному виробництві земля посідає особливе місце у класичній тріаді факторів виробництва - праця, земля, капітал. Специфічна характеристика землі як засобу виробництва - її родючість і продуктивність. Використання цих ознак, поєднане з працею та капіталом, наукою надає їй особливого статусу в  сільськогосподарському виробництві - основного засобу виробництва.

5. Земля є  товаром - об'єктом ринкових відносин, тобто майже кожна земельна  ділянка може перейти до нового власника і у кожної ділянки є своя ціна. Відповідно, земля як товар (нерухомість) - це об'єкт купівлі-продажу, оренди, застави, що задовольняє різноманітні потенційні потреби та має окремі якісні та кількісні характеристики. У цьому контексті виявляється економічна сутність землі.

Основний засіб  виробництва у сільському господарстві, просторовий базис розміщення виробничих сил та соціальних об'єктів, резерв корисних копалин - земля - є універсальним  фактором людської діяльності, об'єктивною умовою існування і функціонування будь-якого суспільства.

Земля як товар, згідно з пірамідою А. Маслоу [11, с.279], задовольняє декілька основних груп потреб. По-перше, це земля-годувальниця (фізіологічні, базові потреби). Все, що необхідно людині для виживання, вона отримує в кінцевому рахунку від землі. Земля - це місце та умова життєдіяльності і проживання людини, найважливіший природний ресурс, базис екосистем і виробничих сил.