Оцінка землі

Зміст

Вступ………………………………………………………………............3

Теоретична частина……………………………………………............... 5

Розділ 1. Теоретичні основи оцінки земель…………………………..5

1. Історичні передумови розвитку земельно-оціночних робіт на території України………………………………………………………... 5
2. Методологічні основи оцінки земель………………………….9 
3. Сучасний стан  робіт з оцінки земель у зарубіжних країнах.  11

Розділ 2. Особливості експертної оцінки земельних ділянок ……..16

1. Земля як базова складова та особливий об'єкт нерухомості..  16
2. Загальні положення та принципи експертної оцінки землі...  20
3. Визначення варіанту найефективнішого використання земельної ділянки……………………………………………………… 27
4. Підходи експертної оцінки земельних ділянок……………… 29

Практична частина……………………………………………………....37

Висновок………………………………………………………………..40

Список використаної літератури…………………………………….43

 

 

 

 

 

Вступ

Сучасний економічний  розвиток України супроводжується  формуванням та розвитком системи  ринків: товарного  ринку, фінансового  ринку, ринку праці та інше. У складі цієї системи ринків останніми роками інтенсивно  розвивається ринок нерухомості, - ринок виробничих і невиробничих об’єктів, житлових будинків, квартир, земельних ділянок.

У ринковій економіці усі  фактории та результати діяльності повинні  мати вартісну оцінку. Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [14, с.1] визначені положення, які передбачають обов’язкову  процедуру проведення оцінки нерухомості та іншого майна.

Міжнародні стандарти  оцінки відносять до нерухомості  землю та всі речі, які є природною частиною землі, а також речі, приєднанні до неї людьми, - будівлі та заходи покращення земель.

На сьогодні, одним із поширених визначень нерухомості  в Україні є поняття, надане у  Цивільному Кодексі України: нерухомість  – це земельна ділянка, а також об’єкти розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Діяльність у сфері  оцінки земель включає: нормативно-методичне  забезпечення оцінки земель; навчальну  діяльність; розробку документації з оцінки земель та внесення даних з оцінки до державного земельного кадастру; державну експертизу технічної документації з оцінки земель та рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до закону; надання консалтингових послуг з оцінки земель; іншу діяльність у сфері оцінки земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них  проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Вартість земельної ділянки – еквівалент цінності земельної ділянки, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець.

Експертна грошова оцінка землі використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних  ділянок та прав на них.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться  на основі таких методичних підходів: капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; врахування витрат на земельні поліпшення.

В даній роботі розглядаються  всі загальні положення та принципи, а також методичні підходи експертної оцінки землі в наш час. Також звертається увага на історію виникнення та використання оцінки землі. Досліджується досвід роботи з оцінки землі закордонних країн

 

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

 

1.1. Історичні передумови розвитку земельно-оціночних робіт на території України

Земельно-оціночні роботи на території України мають  давню історію, пов’язану з пануванням тут царської Росії, Австро-Угорщини, Польщі, Румунії, Чехословаччини. Необхідність проведення оцінки землі зумовлена інтересами пануючих держав і практичними потребами власників землі. Найпершими бонітувальниками землі були землероби, вони хоч і не мали наукових даних про хімічний склад і фізичні властивості ґрунтів, але оцінювали її якість на основі повсякденного досвіду.

Проведення  бонітування ґрунтів у Російській імперії, до складу якої входила Україна, було зумовлено потребами імперії  щодо встановлення обґрунтованих норм оподаткування і відбування військової повинності служивих людей. Початок цих робіт відноситься до часів царювання Івана IV.  В описових книгах містилася цінна інформація про перші земельно-оціночні    роботи.

Впродовж декількох  століть такі роботи в Росії, національних окраїнах, у тому числі в Україні, проводилися переважно для фіскальних потреб з метою здійснення державних  заходів щодо оподаткування і зміцнення поміщицько-дворянського землеволодіння царської Росії.

Зі скасуванням  кріпосного права, розвитком капіталістичних  земельних відносин та у зв’язку  з масовими переділами земель, купівлею, продажем, орендою земель виникла необхідність у розробці нових методичних положень оцінки земель, висунутих і апробованих великим російським ученим-ґрунтознавцем В.Докучаєвим. Ці роботи широко проводилися у багатьох губерніях України з безпосередньою участю вченого. Він розробив науковий напрям оцінки земель, що має два методи порівняльної оцінки: природно-історичний і статистико-економічний.

Наприкінці XIX ст. одночасно з докучаєвським методом застосовувались й інші. Наприклад, Р.Різположенський застосовував морфологічний метод бонітування ґрунтів, тобто тільки за зовнішніми признаками ґрунтів, ігноруючи хімічні властивості ґрунтів і лабораторні аналізи. Ґрунтознавець Г.Нефьодов для оцінки ґрунтів  складав карти, відображаючи тільки окремі признаки ґрунту. Він вважав, що між окремими властивостями ґрунту немає і не може бути суворого паралелізму [9, с. 18].

В історії бонітування  ґрунтів знайшов своє місце вегетаційний метод, суть якого полягала в експериментального дослідженні ґрунтів у стаціонарному посуді. Авторами такого методу були Д.Віхман, П.Домрачова, П.Сльозкін, В.Курилов.

Отже, врахувавши всі науково-методичні розробки і практичні результати земельно-оціночних  робіт у Росії і на значній  території України, можна зрозуміти, що незважаючи на деякі їх недоліки, найповніше врахував якість ґрунтів докучаєвський метод.

Давню історію  також мають земельно-оціночні роботи як складової частини земельного кадастру на західноукраїнських землях пов’язаних із проведенням австро-угорського, польського і чеського земельних кадастрів. Австрія 1785 року при імператорі Йосифі II розпочала роботи, спрямовані на створення земельного кадастру, які проводило Міністерство землеробства і аграрних реформ. Мета робіт полягала у перепису (обліку) й оцінці земель для розподілу  державного податку між землевласниками.  Цей кадастр мав назву Йосифіканської (1785-1788рр.), потім (1819-1920рр.) Францисканської метрик.

Захопивши Галичину, австрійська монархія провела певні  адміністративні, фінансові та аграрні  реформи спрямовані на максимальну експлуатацію західноукраїнських земель. Тому 1785р. австрійський уряд почав перший загальний перепис і оцінку земель. Ці роботи покладалися на місцеві комісії у складі общинного старости (війта), присяжних і обраних общиною шести представників. Робота починалася з опису меж території общини, після чого обмірювалися земельні ділянки, що входили до її складу. Не вимірялися лише скали, недоступні гори, громадянські та польові дороги. Виміри проводилися в одиницях, прийнятих для даної провінції, а потім площа ділянок переводилася в австрійські морги.

Внаслідок проведеної роботи складався протокол обміру та дохідності земель. Він зберігався в старости общини або місцевого  пароха (священика). З цими матеріалами  міг ознайомитися кожен, хто хотів перевірити достовірність записів.

У Галичині в 1828р. був введений новий земельний  кадастр, відомий під назвою «діфінітум». Він піддавався декілька разів ревізіям (переглядам), зокрема 1869р. і 1896р. Цей кадастр з незначними змінами існував на території Галичини аж до 1939р. На відміну від попередніх кадастрів, коли оцінка земель іноді проводилася за валовим доходом, кадастром «дефінітум» оцінка земель виражалася за величиною чистого доходу. Оцінці підлягали такі угіддя: орні землі, сади; виноградники; сінокоси; пасовища;ліси, озера; болота,ставки, непридатні для сільського господарства землі та землі, вилучені з сільськогосподарського використання. Іншими словами, оцінці підлягали всі земельні угіддя, що поділялися на вісім класів залежно від генетичного виду ґрунтів та їх фізико-хімічних властивостей, висоти над рівнем моря, кліматичних умов, меліоративного стану, шляхів сполучення тощо. Класи земель встановлювалися залежно розміру чистого доходу з різних за якістю земель за 15-річний період на підставі таких відомостей: середні ринкові ціни всіх продуктів землеробства; вартість робочої сили і ціна робочої худоби;ціна та орендна плата за окремі земельні ділянки, маєтки  і господарства; звіти з господарських книг про валовий і доходи виробництва.

 Земельнокадастрові  роботи завершуються складанням  зведених таблиць площ і дохідності  земельних ділянок общин, на  основі яких визначалися площі  земель , які підлягали оподаткуванню,  і суми чистого щорічного доходу. Результати таких робіт відображалися на кадастрових картах.

Важливе місце  у проведенні земельнооціночних  робіт у Галичині належить створенню  польського земельного кадастру (1935). Він  ґрунтувався на методиці оцінки землі, розробленій у австро-угорських  кадастрах. Оцінці підлягали шість  видів земельних угідь: рілля, городи, сінокоси, пасовища, землі під водою і ліси, що у свою чергу поділялися на три класи , а всі інші на шість класів. Класи виділяли за відповідними признаками. Так, при відведенні ріллі до того чи іншого класу брали до уваги гранулометричний склад ґрунту, кліматичні умови, водний режим і можливість меліорації , окремі елементи рельєфу,відповідною кількістю пунктів (балів), звідки і походить назва – «пунктовий» метод оцінки земель.

Розглянуті  науково-методичні та практичні  аспекти земле оціночних робіт на території Галичини у минулому мають наукову цінність і практичне значення при проведенні їх тепер.

Однак не можна  відкидати і позитивних сторін земельнокадастрових  робіт минулих часів, а саме: вони характеризувалися комплексністю і достатньо глибокою детальністю польових обстежень для встановлення якості земель їх оцінки залежно від природних і економічних умов території. Також оцінці підлягали не тільки орні землі,а й багаторічні насадження, сінокоси, пасовища, ліси та інші угіддя. Це засвідчувало повноту і єдність земельнокадастрових матеріалів. Земельний кадастр проводився на точній картографічній основі. Отже, цінність його результатів була високою.

 

 

 

1.2. Методологічні основи оцінки земель

У складі земельного кадастру важливе місце посідає оцінка земель, що виражає її порівняльну цінність як матерії (ґрунту) за природними властивостями, тобто природною родючістю, одержаною внаслідок окультурення ґрунтів, вкладення затрат живої праці у землю. Однак величина затрат на одиницю площі у різних за природною родючістю ґрунтах по різному відбивається на кінцевих підсумках виробництва, тобто продуктивності праці, пов’язаної з природними умовами залежно від продуктивності останніх. Одна і та сама кількість праці може виявитись у більшій або меншій кількості продуктів, споживчих вартостей. В основі методології оцінки земель знаходиться теорія трудової вартості, яка гласить — праця перетворила землю як дар природи у засіб виробництва. На її освоєння суспільство витрачає кошти, ефективність яких виражається величиною вартості землеробської продукції. Протилежними до цього у 50-ті роки були пропозиції, щоб за критерій оцінки землі брати лише природну родючість. Таке твердження викликало суперечки, оскільки родючість ґрунту помітно змінюється залежно від способу виробництва, зокрема інтенсивного сільськогосподарського виробництва. Іншими словами, методом розв’язання практичних завдань є наукова теорія, що формулює відповідні проблеми і можливості їх розв’язання.

Отримання даних оцінки землі відбувається на основі методів наукового пізнання, що впливають із знання загальних універсальних законів наукового пізнання. Загальним універсальним законом при вивченні, пізнанні оцінки землі є закон діалектики, тобто закону розвитку природи, суспільства і людського мислення. До основного закону матеріалістичної діалектики належать:

Закон переходу кількісних змін у якісні відображає порушення міри явища як даної якості. Так, при оцінці земель за природними властивостями збільшення поживних речовин або валових запасів гумусу в ґрунті внаслідок поліпшення способів використання земель призводить до переводу ґрунту із нижчого класу, бонітету у вищий і навпаки. Процес переходу кількісних змін у якісні може здійснюватися поступово і стрибкоподібно.